（2017）川1521民初1882号

裁判日期: 2017-10-07

公开日期: 2017-12-12

案件名称

原告余洪诉被告宜宾旭宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宜宾县人民法院

所属地区

宜宾县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余洪,宜宾旭宇房地产开发有限公司,宜宾旭能实业集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

四川省宜宾县人民法院民事判决书（2017）川1521民初1882号原告：余洪，女，1975年9月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区金星苑平房*栋*号。委托诉讼代理人：孙秋红，四川义言律师事务所律师，执业证号15115201111905767。被告：宜宾旭宇房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇保龄街中央公寓，统一社会信用代码915115217298207408.法定代表人：杨岗，执行董事。委托诉讼代理人：杨明，公司员工。被告：宜宾旭能实业集团有限公司，住所地四川省宜宾市宜宾县二二四，统一社会信用代码915115217274554448.法定代表人：何守光，职务董事长。委托诉讼代理人：成果，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115200510919936.委托诉讼代理人：胡筱瑞，四川丰宜（成都）律师事务所律师，执业证号15115201011536817.原告余洪诉被告宜宾旭宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序审理。在审理中，本院根据被告宜宾旭宇房地产开发有限公司的申请追加了宜宾旭能实业集团有限公司作为本案被告参加诉讼。本院于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告余洪及其诉讼代理人孙秋红，被告宜宾旭宇房地产开发有限公司的诉讼代理人杨明，被告宜宾旭能实业集团有限公司的诉讼代理人成果、胡筱瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余洪向本院提出诉讼请求：1.偿还被告宜宾旭宇房地产开发有限公司原告购房意向金200000元；2.支付2015年7月1日至2017年6月30日的利息51600元；3.支付从2017年7月起到清偿借款日期的利息；4.案件受理费由被告宜宾旭宇房地产开发有限公司负担。事实和理由：2011年11月30日，原告与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订了《购房意向协议书》，协议约定：1.原告交付购房意向金30万元；2.原告购买被告开发的“尚城领寓”商铺，也可以选购“英伦庄园”住房；3.原告依约给付被告的意向金30万元，被告按1.8%计算购房优惠；4.原告提出退款，被告应当在30日内退还本金及资金占用费。同日，原告还与宜宾县叙能置业有限公司签订了《委托代理购房协议》并支付了购房佣金300元。由于被告和宜宾县叙能置业有限公司工作疏忽，在“尚城领寓”和“英伦庄园”开盘后均未通知原告签订房屋买卖合同，致原告不能依约购买房屋。2013年2月，原告提出购房或退款要求后，被告将原告的购房意向金作为借款处理。被告分别于2013年2月28日、8月28日支付了原告利息11.34万元。2015年4月20日，原、被告签订了《还款协议》约定：（1）2013年3月1日至2015年4月20日占用资金利息共计8.1万元；（2）被告于2015年4月30日支付原告利息5.1万元，2015年5月31日前支付利息3万元；（3）本金从2015年6元30日起每月支付3万元至还清为止；（4）被告如果按期归还，不再计算资金占用费用，若未按期归还，根据实际延迟还款时间每月承担1%的资金占用费用。原告按照被告的要求交还了收据等原件，被告各提供复印件一份给原告。《还款协议》生效后，被告委托杨丛贵付清了2015年4月20日前占用资金利息。支付时间和金额如下：2015年5月4日支付利息5.1万元；2015年7月4日支付利息3万元。《还款协议》生效后，被告归还本金共10万元，归还时间和金额如下：2015年8月27日归还3万元；2015年10月29日归还3万元；2015年12月2日归还1万元；2016年1月5日归还2万元；2016年1月29日归还1万元。被告未能在《还款协议》约定的期限内归还借款，应当按照实际占用时间的1%月利率承担资金占用费。且双方约定的利率不高于银行贷款利率的4倍，合法有效。被告应当支付原告资金占用费如下：2015年7月1日至2015年8月27日占用资金30万元，期限58日，应付利息30万元×1%×58天÷30天=0.58万元；2015年8月28日至2015年10月29日占用资金27万元，期限2个月，应付利息27万元×1%×2个月=0.54万元；2015年10月30日至2015年12月2日，占用资金24万元，期限32天，应付利息24万元×1%×32天÷30天=0.256万元；2015年12月3日至2016年1月5日，占用资金23万元，期限29日，应付利息23万元×1%×29日÷30天=0.223万元；2016年1月6日至2016年1月29日，占用资金21万元，期限23天，应付利息21万元×1%×23天÷30天=0.161万元；2016年1月30日至2017年6月30日，占用资金20万元，期限12个月，应付利息20万元×1%×17个月=3.4万元，以上利息合计5.16万元，以上本息合计25.16万元。综上，原、被告之间的借贷关系合法有效，原告依约将借款交付了被告，履行了主要义务，被告应按约定支付利息，归还本金。经原告多次催要未能实现全部债权。被告的行为违约，请求法院判决被告偿还本息25.16万元及2017年7月1日起至还款之日期间的借款利息。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司辩称，1、原告所述被告欠原告的钱是事实，房子在开盘的时候被告出了告示以及电话通知了意向购买人，原告应在通知的时间内到本公司选购房屋。2、开盘以后本公司不再计算占用资金的利息了，以前的利息结算到开盘以前。3、现在本公司有困难，请求原告能延迟还款时间。4、公司的合作公司旭能集团应按照30%比例来投资，因为这投资款没有及时到账才导致本次诉讼。余洪所交的款项是用于了英伦庄园以及中央公寓的开发。旭能公司的投资没有足额投资，导致本公司才向民间融资，本公司已经完成了合作开发的项目，被告宜宾旭能实业集团有限公司应与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司按比例承担还款责任承担。被告宜宾旭能实业集团有限公司辩称，1、被告旭宇公司与余洪签订的购房协议书上系尚城领域商铺，本公司不是尚城领域的合作开发方，所以本公司不是适格主体。2、根据合同的相对性，与原告余洪签订《购房意向书》以及《还款协议书》的均是旭宇公司，旭能公司与余洪没有任何法律关系，所以本公司的诉讼主体不适格，原告不能向本公司主张任何权利。3、原告主张的20万购房意向金本公司并不知情。4、根据旭能公司与旭宇公司签订的联合开发协议，尚城领域的开发项目不是合作开发项目，余洪的款项是旭宇公司借的。旭宇公司没有举证证明原告的款项是用于投资了双方合作开发的项目，所以本公司不承担还款责任。本案经本院审理认定如下事实，2011年11月30日被告宜宾旭宇房地产开发有限公司（甲方）与原告余洪（乙方）签订了《购房意向协议书》，达成了八项意向协议，主要条款有七条：“1.乙方意向购买甲方开发的尚城领寓商铺。乙方意向购买的房屋产业位于宜宾县柏溪镇科贸北路。”2.商铺价格以项目开盘甲方公布的价格为准，届时甲乙双方鉴定购房合同。3.本协议签订之日，乙方自愿向甲方交纳购买意向金叁拾万元（小写300000元）。4.甲方收到乙方意向金后，本协议正式生效。5.本协议所载明的意向金在乙方购买商铺时，直接冲抵购房款。6.因乙方原因未能如愿购买“尚城领寓”商铺的，可在甲方开发的“富力城.英伦庄园”项目优先选房权，至“富力城.英伦庄园”项目取得预售许可时，乙方有权将所交纳的“尚城领寓”商铺订购意向金转为“英伦庄园”购房款，同时每月按意向金总额的1.8%计算购房优惠，届时双方签订购房合同，享受其他优惠标准则以甲方公布的“英伦庄园”选房规则、销售政策及优惠方案为准。7.乙方在签署本协议后，在未与甲方签订正式房屋买卖合同之前有权向甲方提出“终止购房意向协议”的要求，甲方在接到乙方提出申请后三十个工作日内将乙方交纳的意向金全额退还给乙方”。原告余洪与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订《购房意向协议书》当日，原告余洪以转账方式向被告宜宾旭宇房地产开发有限公司交纳了300000元的购房意向金。由于被告宜宾旭宇房地产开发有限公司“尚城领寓”开盘时，双方未签订房屋买卖合同，原告余洪与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司不能实现《购房意向协议书》所达成购房目的。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司分别于2013年2月28日和8月28日支付了原告占用资金利息共113400元。2015年4月20日，原告余洪与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订了《还款协议》，在该协议中双方确认了，被告宜宾旭宇房地产开发有限公司欠原告余洪购房意向金300000元，应付资金利息为194400元，已付利息11.34万元，尚欠本息381000元。明确了被告宜宾旭宇房地产开发有限公司于2015年4月30日支付原告余洪5.1万元；剩余款项自2015年5月起每月向原告余洪支付3万元，至付清为止；双方还达成了“如果被告按期归还，不再计算资金占用费，若被告宜宾旭宇房地产开发有限公司未按期归还，根据实际延迟还款时间按每月1%承担支付原告余洪资金占用费”的违约责任约定。《还款协议》签订后，被告宜宾旭宇房地产开发有限公司分别于2015年5月4日和7月4日偿还了原告余洪资金占用利息81000元。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司分别于2015年8月27日归还本金30000元；2015年10月29日归还本金30000元；2015年12月2日归还本金10000元；2016年1月5日归还本金20000元；2016年1月29日归还本金10000元，合计共向原告余洪偿还了本金100000元。另查明2010年12月19日，被告宜宾旭能实业集团有限公司与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订了宜宾市天柏组团B1-3-02地块《联合竞买暨开发合作协议》，双方计划投资10000万元，其中被告宜宾旭宇房地产开发有限公司出资7000万元，占股权70%，被告宜宾旭能实业集团有限公司出资3000万元占股权30%。以上事实有原告余洪的身份证、被告统一社会信用代码、原告余洪与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订的《购房意向协议书》及收款收据、原告余洪的工商银行存折及工商银行交易明细、还款协议、被告宜宾旭能实业集团有限公司与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订的《联合竞买暨开发合作协议》、住建局下发的721号函、国土局出具的证明、旭能公司支付旭宇公司的投资款收据、支付凭证、延期交房通知书以及延期退款通知书及当事人的当庭陈述予以证实，并在卷佐证。本院认为，原告余洪与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司签订的《购房意向协议书》、《还款协议》均是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对原告余洪和被告宜宾旭宇房地产开发有限公司具有法律约束力。由于《还款协议》是原告余洪与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司因不能履行《购房意向协议书》而订立的具有妥协性、补救性、连续性、总结性的替代合同。双方当事人对2015年4月20日签订《还款协议》时，被告宜宾旭宇房地产开发有限公司共欠原告余洪购房意向金本息381000元没有异议，本院予以确认。《还款协议》签订后，被告宜宾旭宇房地产开发有限公司分别于2015年5月4日和7月4日偿还了原告余洪资金占用利息81000元。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司分别于2015年8月27日归还本金30000元；2015年10月29日归还本金30000元；2015年12月2日归还本金10000元；2016年1月5日归还本金20000元；2016年1月29日归还本金10000元。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司尚欠原告余洪购房意向金200000元，其还款期限均已超过《还款协议》约定期限，原告余洪请求被告宜宾旭宇房地产开发有限公司清偿的主张，本院予以支持。由于被告宜宾旭宇房地产开发有限公司未按照《还款协议》约定的期限偿还原告余洪占用资金本息，原告余洪依据《还款协议》约定，请求被告宜宾旭宇房地产开发有限公司按每月1%的利息承担违约责任的主张，符合当事人的合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告余洪主张的被告宜宾旭宇房地产开发有限公司2016年7月30日前占用资金的利息51600元的计算方式合理，本院予以支持。因原告余洪意向购买的“尚城领寓”房屋位于宜宾县柏溪镇科贸北路，而被告宜宾旭宇房地产开发有限公司与被告宜宾旭能实业集团有限公司联合竞买合作开发的是宜宾市天柏组团B1-3-02地块，原告余洪是向被告宜宾旭宇房地产开发有限公司交纳购房意向金。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司是否将“尚城领寓”的购房意向金投入与被告宜宾旭能实业集团有限公司联合开发的项目是被告宜宾旭宇房地产开发有限公司自己的行为，不影响原告余洪请求被告宜宾旭宇房地产开发有限公司清偿占用资金本息的诉讼主张。被告宜宾旭宇房地产开发有限公司所提供的证据不能证明原告余洪向被告宜宾旭宇房地产开发有限公司交纳的购房意向金，经原告余洪和被告宜宾旭能实业集团有限公司同意或认可投入到了二被告共同开发的项目，其请求被告宜宾旭能实业集团有限公司按比例承担清偿占用原告资金本息的意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：一、被告宜宾旭宇房地产开发有限公司偿还原告余洪购房意向金200000元，支付原告余洪2016年7月30日前的资金占用利息51600元，共计251600元。2016年7月30日以后的利息，以被告宜宾旭宇房地产开发有限公司实际所占用本金的数额，按每月1%的利率计算利息给付原告余洪至清偿为止；二、驳回原告余洪对被告宜宾旭能实业集团有限公司的诉讼请求；以上第一项，限于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告宜宾旭宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员　张仕新法官助理　王根琼二〇一七年十月七日书记员　刘　莉关注公众号“”