（2017）苏05民终6489号

裁判日期: 2017-10-07

公开日期: 2017-11-30

案件名称

范凌云、韩梅与朱敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱敏,范凌云,韩梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终6489号上诉人（原审被告）：朱敏，女，1969年5月12日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：山佳子怡，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范凌云，男，1986年11月11日生，汉族，住泗阳县。被上诉人（原审原告）：韩梅，女，1987年8月3日生，汉族，住泗阳县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：范家红，男，1962年9月25生，汉族，住江苏省泗阳县，系范凌云父亲。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘波，江苏和舟律师事务所律师。上诉人朱敏因与被上诉人范凌云、韩梅房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱敏上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由范凌云、韩梅承担。事实和理由：朱敏已于2016年2月将房屋实际交付给范凌云、韩梅并已实际居住，虽房屋涉及另案诉讼，但不能因此而认定朱敏在本案中存在违约行为；范凌云、韩梅在2016年4月已经知晓房屋涉及另案诉讼事宜，如范凌云、韩梅愿意配合将房屋全款付清，则本案房屋买卖合同存在继续履行的可能性；朱敏不能及时办理网签，客观上是因另案纠纷引发，并非朱敏主观恶意违约；就本案而言，合同明确约定先需由范凌云、韩梅付清款项后15日内，朱敏才有义务配合共同办理房屋过户等后续事宜，但范凌云、韩梅并未付清全部房款；关于一审法院认定的77万元差价损失，我方认为本案双方当事人在签订房屋买卖合同时，房屋并未被查封，而后来房屋被法院查封并非朱敏主观意志所能控制，故朱敏主观不存在过错。实际上，在朱敏与范凌云、韩梅签订涉案合同时，朱敏已向中介说明与上一家存在矛盾的情况，中介未告知范凌云、韩梅相关风险，并非朱敏的过错；2016年4月，范凌云、韩梅已知晓涉案房屋存在另案纠纷，应当预见到房屋不能过户的风险，但其未及时另找房屋，及时止损，应就扩大损失部分自行承担。我方认为止损时间点应为2016年4月。范凌云、韩梅则表示服从原判。范凌云、韩梅向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的关于苏州市恒达清水园6幢501室房屋买卖的《协议》、《补价协议》、《补充协议》；2、朱敏返还购房款200000元；3、朱敏返还定金340000元；4、朱敏赔偿因房价上涨给我方造成的房屋差价经济损失770000元；5、朱敏承担本案的诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2016年1月24日，范凌云、韩梅（买受人）与朱敏（出卖人）在居间方苏州我爱我家房地产经纪有限公司的中介服务下，签订了编号为17834的《协议》一份，约定朱敏将其所有的苏州市新区恒达清水园6幢501室房屋（建筑面积120.54平方米，权证号00206458）出售给范凌云、韩梅，房屋价款为1800000元。该《协议》第一部分第4条约定：“买卖双方保证所提供资料真实有效，出卖方承诺产权清晰无纠纷，无冻结、无查封……”。该《协议》第十条“关于房屋权属登记的约定”约定：“自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因乙方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：……（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收到房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定的房屋价款的10%向买受人支付违约金。”第十四条“违约责任”约定：“在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。”同日，范凌云、韩梅作为买受方与作为出卖方的朱敏签订《补价协议》一份，约定：“1、买卖双方约定，申报房价（成交价）为人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000元整），双方约定实际成交总价为人民币壹佰玖拾捌万元整（￥1980000元整）。2、买卖双方在资金托管之前自行交割人民币壹拾柒万元整（￥170000元整）；3、买卖双方同意出卖方在房屋交付日前需结清水电煤、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方，出卖方在完成以上事项当日买受方将剩余房款人民币壹万元整支付给出卖方；4、以上事项如任何一方拖延办理，每逾期一天违约方需向守约方支付他人民币贰佰元整的违约金，给守约方造成其他损失的，应另行赔偿……”。同日，范凌云、朱敏双方共同在《物品清单》上签字，对涉案房屋的装修状况、设施设备进行了确认。2016年2月1日，范凌云、韩梅作为买受方，朱敏作为出卖方，案外人王晶晨作为中介方共同签订《协议》一份，协议约定：1、因卖方贷款问题，买卖双方同意将原办手续时间延期至2016年5月31日等卖方贷款解决办手续；2、期间卖方承诺房价不能以任何借口涨价或不卖，还按原约定价格成交；3、买卖双方任一方违约，都按时价给守约方差价；……5、买卖双方已知晓定金170000元付给中介方（由中介代收）。同日，苏州我爱我家房地产经纪有限公司向范凌云出具业务收据，确认“代收买卖房款”170000元。2016年2月27日，范凌云与朱敏签订《租赁协议》一份，约定朱敏将涉案房屋出租给范凌云、韩梅，租赁期为2016年2月28日至2016年5月31日，租金为每月2600元，押金为一个月房屋租金。同日，朱敏向范凌云、韩梅出具收条一份，确认收到房租（三个月与一个月押金）10400元。次日，朱敏向范凌云、韩梅确认收到十个月的车位费1200元。2016年2月，朱敏向范凌云、韩梅交付涉案房屋，范凌云、韩梅居住该房屋至今。2016年3月19日，范凌云之父范家红与朱敏签订《协议》一份，约定将房屋网签价格180万元改为165万元，三月底办理网签手续。同日，朱敏向范家红出具《收条》一份，确认收到范家红部分房款20万元。2016年3月27日，范凌云、韩梅与朱敏又签订《补充协议》一份，对上述网签价格调整进行确认，并约定“其他合同条款按原合同执行”。另查明，涉案房屋苏州新区恒达清水园6幢501室为朱敏单独所有，所有权证登记时间为2014年2月8日。再查明，案外人朱福涛与朱敏于2015年11月4日就本案所涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定朱敏将该房屋作价165.5万元出卖与案外人朱福涛。2016年2月24日，案外人朱福涛以朱敏违反《房屋买卖合同》为由，向一审法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖合同》并赔偿损失。该案经一审、二审，现已审理终结，苏州市中级人民法院认定朱敏构成违约，判决解除朱福涛与朱敏签订的《房屋买卖合同》，朱敏应返还朱福涛定金100000元并向朱福涛赔偿房屋差价损失732000元、居间费11585元，共计843585元。该案在一审过程中，一审法院依朱福涛申请，于2017年3月4日查封了涉案房屋苏州新区恒达清水园6幢501室；一审法院并委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，该公司于2016年9月26日出具的苏国众联【2016】评字第2-0980号估价报告，认定该房屋在估价时点2016年7月26日的市场价值为275.30万元（含毛坯价值266.91元、装修价值8.39元）。本案在庭审过程中，双方当事人一致对苏国众联【2016】评字第2-0980号估价报告予以认可，并同意以2016年7月26日作为估价时间点，同意以该估价报告载明的房屋市场价值作为计算房屋差价的依据。在庭审过程中，朱敏述称范凌云、韩梅不具备购房资格，但并未提出证据予以证实；朱敏亦述称在双方签订合同时，已告知中介方该房屋已与他人签订买卖合同，现处于争议期，并要求中介方告知范凌云、韩梅，但其并未提供证据证明已经将房屋存有争议的事实告知中介，亦未提供证据证明范凌云、韩梅已知晓上述事实。以上事实，有《协议》三份、《补价协议》一份、《物品清单一份、《业务收据》一份、《收条》二份、《租赁协议》一份、《补充协议》一份、《房屋所有权证》一份、《估价报告》一份、居民户口簿一份、结婚证一份及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，范凌云、韩梅与朱敏就买卖本案所涉房屋签订的《协议》、《补价协议》、《补充协议》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。范凌云、韩梅按照约定向朱敏支付了定金17万元并向朱敏支付了购房款20万元，且无证据证明范凌云、韩梅在《协议》订立前已经知晓涉案房屋存有争议的事实，故在《协议》履行过程中并无过错；朱敏“一房二卖”，存在严重过错，并因此导致涉案房屋被法院查封，构成违约。现涉案房屋不能进行房屋权属变更，合同的主要条款已不能履行，合同的目的无法实现，范凌云、韩梅有权要求解除《协议》、《补价协议》、《补充协议》，并要求朱敏返还购房款20万元及定金17万元。关于范凌云、韩梅要求朱敏赔偿房屋的差价损失的诉讼请求，一审法院认为，朱敏违约给范凌云、韩梅造成损失，其赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益；双方一致认可以《估价报告》作为计算房屋差价的依据，故本案中房屋价格上涨而产生的收益应为77.3万元（评估价格275.3万元减去双方约定的价格198万元）；朱敏的违约行为导致作为无过错方的范凌云、韩梅无法获得上述收益，故范凌云、韩梅的该部分损失应全部由朱敏进行赔偿；因范凌云、韩梅仅主张该部分的损失为77万元，属自主处分权利，一审法院予以支持。关于范凌云、韩梅要求朱敏按照定金罚则另行支付一倍定金的诉讼请求，一审法院认为，朱敏向范凌云、韩梅赔偿房屋差价损失后，范凌云、韩梅因本次房屋买卖产生的损失已经得到弥补，再要求朱敏双倍返还定金34万元有违公平原则，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，一审法院判决：一、范凌云、韩梅与朱敏签订的关于苏州市恒达清水园6幢501室房屋买卖的《协议》、《补价协议》、《补充协议》解除。二、朱敏于判决生效之日起十日内向范凌云、韩梅返还购房款20万元及定金17万元。三、朱敏于判决生效之日起十日内赔偿范凌云、韩梅房屋差价损失77万元。一审案件受理费15060元，减半收取7530元，保全费5000元，两项合计12530元，由范凌云、韩梅负担1626元，由朱敏负担10904元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，朱敏称房屋在另案中被司法拍卖。二审中，朱敏提供微信聊天记录一份，欲证明其于2016年5月3日已经告知中介房屋涉及另案诉讼事宜，中介隐瞒了该事宜。范凌云、韩梅经质证认为微信聊天记录可以复制，即便属实，亦与本案无关联，涉案合同是2016年1月签订，而该聊天记录时间为2016年5月，合同签订时房屋已经被朱敏出售给他人，当时朱敏就已经存在违约行为。本院认为，双方当事人于2016年1月24日签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按约履行各自的合同义务。该协议约定“如因乙方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的…造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任”。因朱敏存在“一房两卖”的行为，造成其与案外人就涉案房屋另有纠纷，导致房屋被法院查封，无法过户至买受人范凌云、韩梅名下，房屋已进入另案拍卖阶段，合同目无法实现，范凌云、韩梅有权解除合同，并要求违约方承担相应违约责任。朱敏关于其主观无违约故意、不应承担违约责任的上诉理由不成立。朱敏上诉称房屋已实际交付，其不存在违约行为，就此本院认为，朱敏的合同义务不仅是交付房屋，还包括配合办理网签、变更房屋权属登记等事宜，故朱敏该项上诉理由亦不成立。朱敏上诉称范凌云、韩梅未付清房屋全款，其才有义务配合办理后续相关事宜，就此本院认为，协议约定买受人支付房款的方式为“贷款支付”，本案因朱敏的违约行为致使双方无法办理网签手续，范凌云、韩梅无法办理房屋贷款，责任在于朱敏，朱敏的该项上诉理由不成立。关于朱敏二审中提供的微信聊天记录，即便该聊天记录属实，亦不能证明朱敏在签订合同前已经告知范凌云、韩梅房屋可能另有纠纷事宜，本院对该证据不予采纳。朱敏上诉称范凌云、韩梅在2016年4月已知晓房屋被查封，未及时另购房屋，应当自行承担扩大损失部分。本院认为，首先，朱敏并无证据证明范凌云、韩梅在2016年4月已知晓房屋被查封，其次，即便范凌云、韩梅于2016年4月确已知晓房屋被查封，但前案未有生效判决时，范凌云、韩梅有权在涉案买卖协议解除前要求继续履行合同，故朱敏该项上诉理由不成立。关于房屋差价损失，双方当事人在一审庭审中确认涉案房屋2016年7月26日时的市场价格为275.3万元，并同意以此价格作为计算房屋差价的依据，现朱敏上诉对该依据提出异议，本院不予支持。综上所述，朱敏上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15060元，由上诉人朱敏负担。本判决为终审判决。审判长　曾雪蓉审判员　杨　兵审判员　郑　雄二〇一七年十月七日法官助理　赵　俊书记员　杨舒静微信公众号“”