（2017）兵1101民初205号
裁判日期: 2017-10-05
公开日期: 2018-04-04
案件名称
汤小华与陈文红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤小华,陈文红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百��十四条
全文
新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵1101民初205号原告：汤小华，女，1973年6月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐天山区。委托诉讼代理人：祁万忠，新疆昌年律师事务所律师。被告：陈文红，女，1973年6月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐新市区。原告汤小华与被告陈文红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告汤小华及其委托诉讼代理人祁万忠到庭参加诉讼，被告陈文红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤小华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、限令被告搬出租赁房屋并恢复原状；3、判令被告支付原告截止2017年6月以前的房屋租���294838元及法院审理期间的房屋租金；4、判令被告支付原告违约金265354元（自2017年1月1日，以294838元为基数，按日0.5%计算至2017年6月30日）；5、如被告在合同解除后不按期返还租赁房屋，按照同期租金的2倍向原告支付房屋占用费；6、被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年1月6日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：被告承租原告位于新疆乌鲁木齐市新市区常州街111号新天润B04公建商业楼2-1、2-2号商铺，面积合计966.78平方米，租赁期限自2015年1月7日至2024年12月31日止；租金分期支付（其中2015至2016年度租金于每年12月15日前与6月15日前支付，后续年度租金在每年12月15日前支付下一年度租金），租赁期内被告逾期支付任何应付款项连续达15日或累计达30日以上的，原告有权解除合同；被告逾期支付任何应付款项，每逾期一日按欠付款项的0.5%承担违约金；��同解除或终止后被告不按期返还租赁房屋而继续占用租赁房屋的，每占用一日按照同期日租金的2倍向原告支付房屋占用费等。合同签订后，原告如约履行了义务，但被告长期不按合同约定支付房屋租金。截止2017年度被告应付房屋租金783000元，经原告反复多次催要，被告仅于2017年5月支付10万元，余款至今未付，故诉至法院。被告陈文红未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、农业银行交易明细、借记卡账户历史明细清单、收据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月6日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：被告承租原告位于新疆乌鲁木齐市新市区常州街111号新天润B04公建商业楼2-1、2-2号商铺，面积合计966.78平方米，租赁房屋作为餐饮使用，所经营品牌为：鼎尚鲜，租赁期限自2015年1月7日至2024年12月31日止；第一租期自2015年1月7日至同年4月30日为装修期，免收租金，自2015年5月1日至12月31日，租金为521094元；第二租期自2016年1月1日至同年12月31日，租金为776324元；第三租期自2017年1月1日至同年12月31日，租金为776324元；第四租期自2018年1月1日至同年12月31日，租金为838430元；第五租期自2019年1月1日至同年12月31日，租金为905505元。合同对2019年后的租期及租金也进行了约定。合同第四条对租金的缴纳时间约定：被告应于合同签订之日起10日内支付第一租期租金，2015年至2016年度租金为半年付，于每年12月15日前与6月15日前支付，后续年度起租金于每年12月15日前支付下一年度租金。合同还约定租赁期满或合同解除后，除原告书面同意被告续租外，被告应于合同终止日或之前向原告返还租赁房屋��被告返还租赁房屋后，对室内可移动物品被告可自行搬离，未拆除或遗留在租赁房屋内所有的装修、设施、设备视为被告自动放弃其权利，原告可自行处理，对需拆除的装修、设施、设备等在拆除后应恢复原状，否则，原告可自行恢复，由此产生的后果及费用由被告承担。合同第四条还约定，合同签订之日起10日内，被告应向原告支付履约保证金60000元，租赁期届满或合同提前终止的，原告收取的履约保证金除用以冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，同时被告应退还履约保证金收款收据，换取发票或其他收款凭证，如果履约保证金不足以冲抵应由被告承担的费用，不足部分由被告另行支付。合同第十三条约定，被告逾期支付合同约定的任何一笔应付款项，每逾期一日，被告需按所欠付款项的0.5%承担违约金；一个租赁年内被告逾期支付应��任何款项连续达15日（含本数）或累计达30日（含本数）以上的，在租赁期内，原告有权解除合同；合同解除或终止后，被告未按合同约定或原告方要求返还而继续占有租赁房屋的，自占用之日起，每占用一天被告应按当期日基本租金的2倍向原告支付房屋占用费，造成原告损失的，还应承担赔偿责任；如被告未撤离并腾空租赁房屋超过15日的，原告还可自行采取措施腾空房屋，并可向公证机关提存被告的物品。合同签订后，被告于2014年2月26日支付原告履约保证金60000元。被告于2015年1月9日支付原告租金63344元及66398元。2015年11月25日支付租金261000元。2016年1月7日支付租金240000元。2016年3月30日支付租金280000元。2016年8月2日支付租金200000元。2016年9月23日支付租金180000元。以上支付租金合计1290742元，根据合同约定被告应付2015年5月1日至2016年12月31日租金应为1297418元，被告尚欠原告2015年5月1日至2016年12月31日租金6676元。被告于2017年5月5日支付原告租金100000元，同年7月17日支付租金290000元，庭审后，被告支付原告租金390000元。被告支付原告2017年租金780000元，根据合同约定被告应付2017年1月1日至12月31日租金为776324元，扣除被告已支付的租金后，现被告仍欠原告租金3000元。庭审中，原告提交了其2017年6月16日向被告发出的律师函，载明被告现欠付租金，被告应于收到律师函第三日起按约定支付租金及违约金、搬出房屋并恢复房屋原状，逾期原告将提起诉讼。但原告提交的律师函邮寄单收件人一栏无被告签名。庭审中，原告提交了解除合同通知，但未提交该通知到达被告的证据。本院认为，原、被��于2015年1月6日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效协议，双方当事人均应按照合同约定的内容认真全面的履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付房屋，被告却未如约支付足额租金，被告的行为显属违约，应承担违约责任。原告要求被告支付租金的理由正当，具体数额应将被告庭审后支付原告390000元租金予以扣减，扣减后被告仍欠原告租金3000元，被告应当将此款支付原告。对原告违约金的诉讼请求，因符合合同约定，本院予以支持。对原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解��合同，但应当通知对方。本案中，原告提交了律师函邮寄单及解除合同通知，证明已通知被告解除合同，因律师函邮寄单收件人一栏无被告的签名，该证据不能证明解除合同通知到达被告，仅凭解除合同通知不能证明该通知到达被告。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案原告要求解除合同，如前所述，原告提交的证据不足以证明原告已要求被告在合理期限内支付租金，并给予被告合理履行期限，虽然被告履行合同义务不符合约定，但原告的损失可以通过被告向其支付租金、违约金的行为进行弥补，另原告出租房屋目的是收益，被告于庭审后已支付绝大多数租金，仅有余款3000元未付，���告的合同目的已基本实现，被告在原告的房屋中投资经营至今，如因此解除合同，不能公平保护当事人合法权益。故双方当事人签订的《商铺租赁合同》应当继续履行，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的合同继续履行，原告要求被告搬出房屋并恢复原状等诉讼请求，本院亦不予支持。被告陈文红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、原告汤小华与被告陈文红于2015年1月6日签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、被告陈文红于本判决生效后十日内支付原告汤小华租金3000元；三、被告陈文红于本判决生效后十日内支付原告汤小华违约金265354元；四、驳回原告汤小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4701元，由被告陈文红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。审判员 侯丽敏二〇一七年十月五日书记员 王立琴 关注公众号“”