（2017）新2327民初1013号
裁判日期: 2017-10-04
公开日期: 2017-12-04
案件名称
桑延军与李生爱农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉木萨尔县人民法院
所属地区
吉木萨尔县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑延军,李生爱
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第五十二条，第五十八条
全文
新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2017）新2327民初1013号原告：桑延军，男，汉族，1969年7月16日出生，现住吉木萨尔县。委托诉讼代理人：王桂英，女，汉族，1969年9月18日出生，公民身份号码×××，现住吉木萨尔县。系原告的妻子。被告：李生爱，男，汉族，1943年8月15日出生，农民，公民身份号码×××，现住吉木萨尔县。委托诉讼代理人：李建东，男，汉族，1974年4月12日出生，公民身份号码×××，现住吉木萨尔县。系被告的儿子。原告桑延军与被告李生爱农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，于2017年5月24日适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院依法组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理，原告桑延军、被告李生爱参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人王桂英、被告的委托诉讼代理人李建东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桑延军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋转让费38000元，并按月利率10‰承担利息损失；2、判令被告向原告支付房屋的维修及管理费合计90000元（庭审中变更为47600元）；3、被告赔偿原告损失150000元（庭审中原告放弃）。事实与理由：2012年7月21日，原、被告双方签订了一份《买房协议》，约定被告将自有的一套位于吉木萨尔县北庭镇南门村的8间平房及院落出售给原告，转让价为38000元，原告付清了转让费，被告亦将房屋交付给原告。2015年，因该房屋面临拆迁，被告向法院起诉请求确认《买房协议》无效。原告认为被告因利违约，违背了诚实信用的原则，对合同的无效应负主要的过错责任，对原告的损失应当承担主要赔偿责任，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李生爱辩称，原告所述购房事实存在，我收取了原告的38000元购房款，同意返还38000元的购房款，我也愿意支付10000元的违约金。双方写合同的时候没有约定利息，所以我不承担利息损失。房屋卖给原告后，我给原告看管房子，不应承担管理费。原告维修房屋时房顶铺了旧塑料，上了四车土，原告安暖气设施属实，可以拆除继续使用。原告更换电线、安装玻璃、修理门窗、维修压井、粉刷墙壁属实。原告修厕所、修猪圈、栽树也是事实，但村上规定不允许修。原告安装的网线属实，被告未使用。原告雇铲车平整后院栽树属实，但树木未成活。另外，原告购买房屋后将部分棚圈与院墙拆除。在昌吉回族自治州中级人民法院审理（2016）新23民终250号房屋买卖合同一案时，被告放弃向原告主张损失，现在原告主张损失过高，请法庭酌情确定损失。根据北庭镇政府的规定，房子拆掉以后，可以置换新的房基地，不清楚具体补助政策。本案在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并在卷佐证。原告向本院提交了以下证据：1、2012年7月21日《买房协议》一份。拟证实：原告购买了被告的住房8间并向被告支付了购房款38000元。2、昌吉回族自治州中级人民法院（2016）新23民终250号民事调解书一份。拟证实：《买房协议》无效，原告将案涉房屋及院落已退还给了被告，被告应返还购房款及损失。被告质证认为，对以上证据1、2的真实性认可。本院认证认为，以上证据1、2可以证实原告于2012年7月21日购买被告的房屋并支付房款38000元的事实。因《买房协议》无效，双方协商原告于2017年4月20日前将房屋退还给被告。本院对上述证据予以确认。被告就其辩解向法庭提交了以下证据：照片一张。拟证实：原告购房时房屋后院有院墙，原告用铲车推倒后种了树。原告质证认为，照片属实，原告购房后有权利在房前屋后植树造林。本院认证认为，照片可以印证原告购房时后院有院墙，本院对该证据予以确认。出示法庭调取房屋现状照片10张。经原、被告质证均无异议。本院经审理认定事实如下：2012年7月21日，原、被告双方签订了一份《买房协议》，约定被告将自有的一套位于吉木萨尔县北庭镇南门村的大小共8间平房、棚圈、树木及院落等作价38000元出售给原告，约定违约金为10000元。协议尾部注明”附着物是乙方的，地皮是村委会的”，协议签订后原告付清了转让费38000元。被告将房屋及院落交付给原告，被告搬迁至其子李建元的住房居住。2016年7月，原告在北庭镇西大桥村的房屋被拆迁后搬迁至该房居住。因北庭镇规划村民住宅，出台宅基地”拆旧补新”惠农政策，被告李生爱向法院起诉请求确认双方《买房协议》无效，要求原告返还房屋。新疆吉木萨尔县人民法院作出（2016）新2327民初2866号民事判决书，支持了李生爱的诉讼请求，桑延军不服提起上诉。新疆昌吉回族自治州中级人民法院作出（2016）新23民终250号民事调解书，双方自愿达成协议，确认桑延军于2017年4月30日前将该案涉房屋及院落予以腾退，返还给李生爱，李生爱放弃其他诉讼请求。双方对返还购房款及赔偿原告损失未达成一致意见，原告诉至法院。庭审期间，双方对原告购房后维修、扩建房屋等损失表示不申请评估，由法院根据实际情况酌情确定损失数额。本院认为，本案原、被告自愿签订《买房协议》，原告按照约定付清购房款，被告将房屋交付给原告，但该买房协议涉及农村宅基地权属，买买协议违反法律强制性规范。经法院审理后，双方均认可《买房协议》无效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告签订的《买房协议》无效，双方应当返还各自取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告要求被告返还购房款38000元并赔偿损失于法有据，本院予以支持。关于原告主张目前当地民间借贷月利率为20‰，其按照该月利率的一半即月利率10‰主张损失符合客观事实及法律规定。对此，本院认为，原告参照月利率10‰主张损失不违反法律强制性规范，符合实际损失范围。结合本案买房协议无效的双方应承担的责任，原告和被告均有过错，均应承担一定的责任。被告将房屋出售给原告，又主张要回房屋，违反诚实信用原则，被告相比原告具有明显的过错，被告应对原告的损失承担70%的责任。对于原告主张修缮房屋、粉刷房屋、安装暖气设施等十四项损失，要求被告承担47600元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效处理原则，原告因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告安装的暖气设备、拆除后仍然可以使用，被告应当予以返还。对于其他修缮房顶、门窗、大门、厕所、猪圈、压井以及粉刷墙壁、平整院落等事项，拆除后价值损失较大，应当折价补偿。因双方均不申请委托评估，本院对上述修缮、装饰、扩建、添附物的价值，参照历史成本法和重置成本法计算标准，结合双方过错程度，根据公平原则酌定被告补偿原告以上损失7000元。因该案涉房屋尚未取得补偿，房屋及院落价值升值不大，庭审中原告放弃其他赔偿损失的请求，本院予以确认。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李生爱于本判决生效后十日内返还原告桑延军购房款38000元并承担利息损失（以38000元为基数，从2012年7月22日起按照月利率7‰计算至实际给付日止）；二、被告李生爱于本判决生效后十日内返还原告桑延军暖气炉、暖气包及附属设施，并补偿原告修缮、扩建、改建房屋的损失7000元。三、驳回原告桑延军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2735元，邮寄送达费60元，共计2795元，由原告桑延军负担1235元，被告李生爱负担1560元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 李 军审 判 员 陈丹丹人民陪审员 阿扎提二〇一七年十月四日书 记 员 王海峰 微信公众号“”