中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申2413号再审
申请人（一审被告、二审上诉人）：张力（ZHANGLIK），男，香港居民。
委托诉讼代理人：杨逢柱，北京友恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙瑞岐，法律顾问。
被
申请人（一审原告、二审上诉人）：余晓安，男，汉族，1972年9月18日出生，住四川省遂宁市船山区。一审被告、二审
被
上诉人：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司。住所地湖北省红莲湖旅游度假区。
法定代表人：龚玉亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王爱国，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。一审被告、二审
被
上诉人：武汉大发投资有限公司。住所地湖北省武汉市洪山区关山街鲁巷。
法定代表人：陈嘉儒，该公司董事长。
原审
第三人：武汉市海鼎置业有限责任公司。住所地湖北省武汉市东西湖区吴南路*号。
法定代表人：张胜，该公司总经理。
原审
第三人：武汉中恒基置业有限公司。住所地湖北省武汉市洪山区珞瑜路**号鹏程国际*座****室。
法定代表人：宋育锋，该公司董事长。张力因与余晓安、湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司（以下简称红莲湖公司）、武汉大发投资有限公司（以下简称大发公司）、武汉市海鼎置业有限责任公司（以下简称海鼎公司）、武汉中恒基置业有限公司（以下简称中恒基公司）合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2016）鄂民终821号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张力申请再审称，一、张力、余晓安与中恒基公司作为合作开发主体均不具备房地产开发资质，其共同签署的《房地产联合开发合同》应属无效合同。此外，中恒基公司与红莲湖公司之间从未达成“共同投资、共享利润、共担风险”的合作开发房地产合同，二审法院将红莲湖公司与中恒基公司认定为合作开发房地产关系与之前认定《房地产合作开发协议书》为土地使用权转让合同相矛盾。
二、《承包合同》和《协议书》违反法律法规强制性规定，应当认定为无效。《承包合同》和《协议书》约定，项目预售款项按照一定比例由中恒基公司和余晓安提前回收投资并收取固定利润，明显违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关工程的建设”的强制性规定，且中恒基公司、余晓安提前收回投资与固定利润并不承担与项目有关的债务的约定，属于违反联营合同强制性规定的“保底条款”，应认定为无效。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请撤销武汉市中级人民法院（2011）武民外初字第00004号民事判决和湖北省高级人民法院（2016）鄂民终821号民事判决，驳回余晓安全部诉讼请求，并由余晓安负担本案原审及再审的全部诉讼费用。被申请人未提交书面答辩意见。
本院认为，针对申请再审人张力所提申请再审理由，本案重点审查的问题为：原审判决认定案涉《房地产联合开发合同》、《承包合同》、《协议书》有效是否错误。
一、关于案涉《房地产联合开发合同》的效力问题。根据已查明的事实,张力和余晓安是在红莲湖公司与中恒基公司签订合作协议，授权中恒基公司投资、组织实施房地产开发并收取利润的情况下，才作为《房地产联合开发合同》的一方与中恒基公司合作，共同投资分取利润，张力与余晓安之间的合作具有个人合伙的法律属性。而案涉地块的使用权属于红莲湖公司，红莲湖公司是案涉地块的开发者，具有房地产开发企业资质。因此，本案不属于违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条中关于当事人一方需具有房地产开发经营资质规定的情形，张力以此主张案涉《房地产联合开发合同》无效，没有事实依据。同时，二审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，认定红莲湖公司与海鼎公司之间的《房地产合作开发协议》属于土地使用权转让合同，并无不当。海鼎公司与中恒基公司签订《权属转让协议书》，将房地产开发项目概括转让给中恒基公司，亦应认定为土地使用权转让。二审判决基于中恒基公司继受海鼎公司的权利义务后，与张力、余晓安签订《房地产联合开发合同》，约定了出资与相应份额，同时进行了一定程度的房地产开发的事实，认定双方构成房地产开发合同关系，与认定该法律关系的本质属于土地使用权转让并不矛盾。故张力认为案涉《房地产联合开发合同》无效的申请再审理由不能成立。
二、关于《承包合同》与《协议书》是否违反法律法规强制性规定而应认定无效的问题。中恒基公司与张力、余晓安对案涉地块进行了一定程度的开发后，订立《承包合同》、《协议书》，收回投资并提取利润，退出合作开发，属于正常商业行为，亦可视为张力向余晓安支付的退出合作开发的相应对价。同时，作为退出合同方的中恒基公司、余晓安在《承包合同》与《协议书》中约定的不承担责任条款，应属于退出合同关系后的责任明晰，结合中恒基公司、余晓安在《房地产联合开发合同》履行过程中亦承担了经营风险的事实综合判断，该约定不属于保底条款，不违反法律法规禁止性规定。故张力认为《承包合同》和《协议书》无效的主张不能成立。综上，张力的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，
裁定如下：驳回张力的再审申请。
审 判 长 刘慧卓
审 判 员 梅 芳
审 判 员 刘京川
二〇一七年十月三十一日
法官助理 金 悦
书 记 员 武 迪 微信公众号“”