山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1691民初662号
原告：高振敏，男，1952年2月3日出生，汉族，住滨州市。
委托诉讼代理人：郑丽丽，山东一衡律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：张波，男，1975年11月12日出生，汉族，住滨州市。
委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师（特别授权代理）。
原告高振敏与被告张波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告高振敏及其委托代理人郑丽丽、被告张波及其委托诉讼代理人耿延滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高振敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告协助原告办理与涉案房屋相关的过户手续；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，被告将其所有的位于滨州市长江三路渤海十八路馨露鑫苑小区7号楼2单元102号房屋出售给原告，房屋总价款为1700000元，自签订合同之日起，被告保证将该房屋按合同约定的价格出售给原告，期间不得反悔、变更价格或将房屋出售给第三方，否则需退还房屋定金10000元，另赔偿违约金100000元。合同签订后，原告按约将定金交付被告，被告无正当理由拒不履行合同义务，故原告起诉。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：如被告明确表示不继续履行合同，原告将诉讼请求第一、二项变更为：请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告退还房屋定金10000元，并支付违约金100000元。
被告张波辩称，被告不同意继续履行《房屋买卖合同》，因双方签订的合同系无效合同，不存在继续履行的问题，也不存在解除合同的问题。涉案房屋系被告与其妻子苏杏华的夫妻共同财产，被告在其妻子事先不知情且事后拒绝追认的情况下出售房屋，且涉案房屋至今尚未依法登记领取权属证书，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，涉案合同应属无效合同。根据《中华人人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始不发生效力，故原告主张继续履行合同、支付违约金无事实和法律依据。同时，根据《中华人人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，原告主张的违约金100000元明显过高，应依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2017年6月10日，被告张波（卖方即甲方）与原告高振敏（买方即乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其拥有独立产权的房屋以人民币1700000元的价格出售给乙方，房屋位置：滨州市长江3路渤海18路馨露鑫苑小区7号楼2单元102室；甲方保证该房屋系甲方的自有房产，无任何纠纷及拖欠其他单位的费用，自签订本合同之日起，甲方保证将该房屋按本合同约定价格出售给乙方，期间不得反悔、变更价格或将房屋出售给第三方，否则需退还乙方缴纳的购房定金10000元，另赔偿乙方违约金100000元；乙方向甲方支付全部房款后，甲方须协助乙方更改购房合同及缴款收据等该房屋一切相关产权材料到乙方名下；本合同签订当日，乙方向甲方支付房屋定金10000元，本合同签订当日七个工作日内，乙方向甲方支付房款490000元，本合同签订当日起2个月内，乙方将购房款1200000元交付给甲方。同日，原告向被告支付购房定金10000元。被告张波与苏杏华于1997年1月17日登记结婚，双方在夫妻关系存续期间购买涉案房屋。被告与原告签订《房屋买卖合同》后，苏杏华明确表示不同意出售涉案房屋。被告于2017年6月11日下午到原告处，告知原告因其家人不同意卖房不能将涉案房屋出售给被告，但原告要求继续履行合同。原、被告双方发生争议前，被告尚未对涉案房屋依法进行登记并领取权属证书，原告亦认可其在与被告签订合同时明知涉案房屋尚未依法登记领取权属证书。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张被告承担100000元违约金，其依据是原告为购买涉案房屋而低价出售其位于滨州市长江三路渤海十八路秦淮人家小区8号楼西单元501室的房屋少得房款100000元，原告为此提交了其于2017年6月11日与董永峰（买方）签订的《房屋买卖合同》一份、58同城房产交易价格截屏一份，欲证实其出售的房屋在58同城房产交易中的价格为1100000元，原告以1000000元的价格出售造成损失100000元。
本院认为，原告提交的58同城房产交易价格截屏仅是其所出售房屋的对外标价，不是房屋买卖成功后的成交价格，故该价格不能证实其出售房屋的实际价值，且原告在出售上述房屋时并未对房屋价值依法进行评估，故原告提交的上述证据不能证实其出售的房屋实际价值为1100000元，亦不能证实因其以1000000元的价格出售上述房屋造成了100000元的经济损失。
本院认为，原、被告双方在平等、自愿、真实意思表示的基础上签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告关于涉案房屋买卖合同系无效合同的抗辩理由不能成立。理由如下：1.虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，上述强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该项规定属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故涉案房屋未依法登记领取权属证书并不直接导致涉案房屋买卖合同无效。2.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条在规定共同共有人在共有关系存续期间擅自处分共有财产的行为一般被认定为无效的同时，也规定了在第三人善意、有偿取得该财产的情况下应维护第三人的合法权益。本案中，被告明知涉案房屋系其与苏杏华的共同共有财产，其在未与房屋共有人对房屋的处分达成一致意见的情况下将涉案房屋出售给原告，且合同明确约定原告需支付对价，原告系有偿取得，故原告对被告擅自处分共有财产的行为并无过错。3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告在未与其共有人达成一致时处分涉案房屋后又以此为由主张合同无效，依法不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告在合同签订后、原告履行支付购房款的期限届满前明确表示不履行合同主要义务，原告诉求解除合同于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。本案中，在双方签订的合同中明确约定自合同签订之日起被告保证按合同约定价格将房屋出售给原告，期间不得反悔，否则需退还购房定金10000元，并承担违约金100000元；被告在双方签订合同后告知原告不再出售房屋，并告知原告其擅自处分了作为共有财产的涉案房屋，被告的行为违反了诚实信用原则，其行为构成违约；在合同既约定了定金又约定了违约金的情况下，原告有权选择主张被告返还定金，并承担违约金；被告在涉案合同能够继续履行的情况下拒不履行合同主要义务，属故意违约，且在双方签订的合同中明确约定了违约金的数额和违约情形，被告在签订合同时能够预见到违约后果，在被告违约时应按约承担违约责任，故被告要求减少违约金数额的抗辩主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，原告诉求被告返还定金、承担违约金于法有据，本院予以支持。综上所述，原告高振敏主张被告返还定金10000元、承担违约金100000元于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下:
一、解除原告高振敏与被告张波于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告张波于本判决生效之日起十日内返还原告高振敏购房定金10000元，并支付原告违约金100000元，以上共计110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告张波负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 董志霞
人民陪审员 高法勤
人民陪审员 付建军
二〇一七年十月三十一日
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