天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民初361号
原告（案外人）：张宝宁，男，1956年2月22日出生，汉族，天津市钢化二厂退休工人，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王XX，天津坤远律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：天津市福信典当行有限公司，住所地天津市河东区成林道1号天津市融资服务中心大厦首层。
法定代表人：宋建军，总经理。
委托诉讼代理人：陶凯，男，该公司法务。
委托诉讼代理人：赵利华，女，该公司法务。
第三人（被执行人）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市南开区黄河道虹畔大厦A座11楼。
法定代表人：段磊，董事长。
委托诉讼代理人：李国良，男，该公司职员。
第三人：天津开发区浩达房地产开发有限公司，住所地天津市开发区洞庭路23号星海大酒楼303。
法定代表人：段磊，董事长。
委托诉讼代理人：李国良，男，天津浩地集团有限公司职员。
原告张宝宁与被告天津市福信典当行有限公司（以下简称福信典当行）及第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）、天津开发区浩达房地产开发有限公司（以下简称浩达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年8月11日、2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告张宝宁及其委托诉讼代理人施韬、王XX，被告福信典当行的委托诉讼代理人陶凯、赵利华，第三人浩地公司、浩达公司的委托诉讼代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宝宁向本院提起诉讼，请求：1、确认天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼1门1402室房屋为原告所有，并判令解除上述房产的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为二第三人开发建设的项目进行装饰装修工程，从2005年开始垫资施工，二第三人以诉争房屋冲抵欠付的工程款，2009年12月16日订立了买卖合同，但因客观原因，二第三人未配合原告办理产权登记手续。现被告以第三人浩地公司债权人的身份起诉借款合同纠纷，无权申请法院就他人财产采取保全措施。故依法提起诉讼。原告为证实其诉讼请求成立提交以下证据：证据1、天津市第二中级人民法院（2017）津02执异6号执行裁定书。证明：原告在法定期限内向法院提起诉讼，符合起诉条件。证据2、原告与二第三人部分施工合同及2份承诺书。证据3、天津市商品房买卖合同。证据4、原告���诉争房屋居住期间的生活缴费凭证。证据5、天津市红桥区铃铛阁街道明华里居委会出具的居住证明及点火证明。证据2至5证明：原告与二第三人存在业务关系，原告为二第三人垫资施工，二第三人以诉争房屋冲抵1788010元工程欠款。原告自与二第三人订立买卖合同后就一直在诉争房屋内居住至今长达数年，二第三人始终未提出任何异议，且居住时间早于法院查封时间，原告为诉争房屋的实际所有权人。证据6、原告与第三人浩地公司工作人员李国良的通话录音。证明：1、原告得知诉争房屋被采取保全措施系基于李国良的通知，第三人浩地公司认为该保全行为可能对原告的物权产生影响，佐证原告与二第三人亦存在的债权债务关系。2、原告与二第三人确实存在《抵房协议》，诉争房屋是二第三人用于为原告支付工程价款，但该协议只有���份，保存于第三人浩地公司处。3、根据第三人浩地公司工作人员所述，在庭审中是否配合原告主张权利需要向领导请示。证据7、2010年付款明细。证据8、2008年8月26日—2010年2月已收工程款汇总。证据7、8证明：二第三人的财务人员刘静与原告进行的对账，其中一笔款项为2009年10月，以诉争房屋抵工程款，金额为1788010元，且已实际履行完毕。证据9、国家企业信用信息公示系统报告单及以物抵工程材料款协议书。证据10、以物（车或房）抵工程材料款协议书。证据11、津（2015）蓟县第1005808号产权证复印件及二手房买卖合同。证据12、机动车登记证书。证据9至12证明：天津市渔阳君博建筑工程有限公司、天津浩博实业有限公司、天津市浩地实业发展股份有限公司、天津市浩地园林景观工程有限公司、天津市海昌市场经营管理服务有限公司、天津市海宇有限管理有限公司、天津和平建工集团有限公司、天津国融投资有限公司与段磊或者是二第三人有关联关系，段磊或者是二第三人以往经常以车、房等物折抵原告欠付的工程材料款项，已成为交易习惯。证据13、会议纪要。证据14、付款汇总。证据13、14证明：张本凯、李志强为第三人浩地公司高层管理人员，付款汇总中有张本凯书写的“明华里房屋抵房款”，再次佐证证据8的真实性。
被告福信典当行辩称，我方与第三人浩地公司于2010年8月27日签订房地产抵押借款合同，同日办理了房地产抵押登记。因浩地公司没有偿还借款，依据天津北方公证处作出的（2014）津北方执字第43号执行证书，我公司向法院申请强制执行。在执行过程中，原告向法院提供的证明不能���分证明涉案房屋在查封之前其已实际入住。故应驳回原告的诉讼请求。被告福信典当行为证实其抗辩理由成立提交以下证据：1、房地产抵押借款合同；2、划款通知、划款凭证、收据；3、承诺书、浩地公司股东会决议；4、当票；5、续当票据；6、房屋产权证及他项权证；7、房地产抵押借款变更合同。证据1至7证明：被告与第三人浩地公司签订的借款合同、抵押合同以及第三人浩地公司的承诺真实有效。8、执行申请书；9、还款协议公证书；10、执行公证书；11、执行裁定书。证据8至11证明：被告向法院申请的强制执行，有法可依。第三人浩地公司、浩达公司共同述称，同意原告的诉讼请求。二第三人未向法院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月16日，以第三人浩达公司为出卖人（甲方），以第三人浩地公司为委托代理人（房地产经纪机构）与张宝宁（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定张宝宁购买坐落在天津市红桥区房屋，用途住宅，建筑面积200.9平方米，其中套内建筑面积166.75平方米，每平方米价格为8900元，总房款1788010元。付款方式：一次性。双方没有约定房屋交付时间。在合同附件二中约定，房屋无租赁、无抵押，张宝宁已看过现房，对该房屋的主体结构，室内的地面、墙面、门窗、电器设备、防水工程及装修之现状予以认定，无任何异议。双方还约定，甲方保证在房屋交付时，该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。双方还就违约责任等事项进行了约定。2010年8月27日，被告福信典当行（甲方）与第三人浩地公司（乙方）签订编号为津福字第182号房地产抵押借款合同，第三人浩地公司以其名下坐落于天津市红桥区房屋作为抵押物，向被告福信典当行典当借款人民币30000000元，合同约定债务人履行债务期限自2010年8月27日至2012年8月26日等内容。该合同约定上述房屋建筑面积2841.4平方米，抵押房地产评估价值人民币50000000元。双方另对抵押房地产的占管、通知条款、争议解决、合同生效及终止等内容进行了约定。双方在合同尾部加盖各自公司公章和法定代表人名章。抵押的房屋在房屋管理部门办理了抵押登记手续。第三人浩地公司为被告福信典当行出具了承诺书，承诺天津浩地集团有限公司名下坐落于红桥区已出租；红桥区明华���（17号楼底商-105、17-1-402/跃、17-1-1402/跃、17-2-402/跃、17-2-701、17-2-1201、17-2-1501）目前房屋状态为空置，建筑面积合计为2841.4平方米。因在福信典当行抵押贷款人民币叁仟万元整，如今后我公司将以上抵押房屋变更承租人，须向福信典当行登记备案，如我公司到期未能按时还款或续当，我公司承诺该房地产租赁收益归福信典当行，承租方租金由福信典当行收取，抵偿贷款本息。浩地公司没有按照合同约定偿还借款，双方发生纠纷，天津市北方公证处于2014年7月28日作出（2014）津北方执字第43号执行证书，主要内容为：“根据《公证程序规则》、有关办证规则的规定和债权债务各方当事人在该协议中事先约定的方式及各方当事人提供的相关证明材料，本公证机构对本执行证书涉及的债权债务进行了核查。现核实，被申请执行人浩地公司违反协议约定，未按期��数向申请执行人归还欠款（人民币）叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整。同时，被申请执行人亦未按《还款协议》约定的还款期限届满之日起七个工作日内，将其已全部或部分清偿借款本息的相关证明文件送达本承办公证员，至2014年7月15日止，被申请执行人浩地公司尚欠申请执行人福信典当行（人民币）叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整。现应申请执行人福信典当行的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具此执行证书。申请执行人福信典当行可持本证书向天津市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为浩地公司，执行标的为：人民币叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整，共计人民币陆仟陆佰��拾万元整（截至2014年7月15日为止）。在出具本执行证书的过程中，未有第三人提出过异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，执行期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。（2014）津北方执字第43号执行证书发生法律效力后，浩地公司未履行生效的债权文书确定的义务，福信典当行于2014年9月10日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2014年9月22日作出（2014）二中执字第480号执行裁定，主要内容为：
一、冻结、扣划被执行人浩地公司在银行存款人民币67084250元，并加倍支付逾期履行期间的债���利息；
二、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，查封、扣押、拍卖和变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。2014年9月25日，本院向天津市红桥区国土资源和房屋管理局下达了对位于天津市红桥区明华里17号楼1门1402室房产的查封手续。2016年6月8日，本院在涉案房屋处张贴了（2014）二中执字第480号执行公告，主要内容为：如上述居住户或他人对本院查封的标的存在异议，可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，在本公告公示日起三十日内向本院提出执行异议，逾期不提出异议，本院将依法处置上述财产。如有正常租赁手续，请在公告之日起十五日内向本院提交，逾期不提交将丧失优先购买权。张宝宁提出书面执行异议，2017年4月24日本院作出（2017）津02执异36号执行裁定书，裁定：“驳回异议人张宝宁的异议请求。”在本院审理期间，张宝宁提交了2010年2月6日有分配单位经办人姚如虎签字的点火证明以及2017年2月14日天津市红桥区铃铛阁街道明华里社区居民委员会出具的证明信一份，内容为：“张宝宁现居住我辖区芥园道明华里17号楼A座1402室，该户购房后于12年10月入住该房”以及部分缴纳生活费用的票据。
本院认为，本案围绕涉诉房屋的执行问题成讼。本案的争议焦点是：张宝宁就涉诉房屋主张的权利是否有事实和法律依据，能否阻止对涉诉房屋采取强制执行措施。围绕争议焦点阐述如下：本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高���民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，张宝宁作为浩地公司与福信典当行执行案件的案外人，其主张执行异议，对其主张的以物抵债方式取得涉诉房屋的所有权、已经实际占有该房屋，未办理产权过户手续系浩达公司、浩地公司所致的事实负有举证责任。张宝宁提交的其与浩达公司、浩地公司签订的《天津市商品房买卖合同》复印件，没有向本院提交该合同的原件，该合同亦未在房管部门进行备案登记，虽然浩达公司、浩地公司对该合同的真实性无异议，但在没有其他证据佐证的情形下，本院对张宝宁与浩达公司、浩地公司签订《天津市商品房买卖合同》的事实难予确认。张宝宁虽然提交红桥区铃铛阁街明华里居委会出具的证明证实其在2012年入住涉诉房屋，点火证明证实其2010年具备燃气点火条件，但其提交的燃气维修票据以及生活交费票据显示的时间均发生在2015年，均在本院2014年9月25日查封之后。另2010年8月27日浩地公司在将涉案房屋抵押时也向福信典当行承诺，涉案房屋的状态为空置，因此，现有证据不能证实在本院查封时，浩达公司、浩地公司将涉案房屋交付张宝宁实际占有使用。从张宝宁主张其与浩达公司、浩地公司2009年12月16日签订《天津市商品房买卖合同》至本院2014年9月25日对涉诉房屋进行查封，在将近五年的时间里双方没有办理产权变更手续，张宝宁没有向浩达公司、浩地公司主张权利也有悖常理，无法排除张宝宁存在过错。综合考虑上述情形，张宝宁就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院作出的（2017）津02执异36号执行裁定书的处理意见正确。原告张宝宁要求确认天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼1门1402室房屋为其所有，并判令解除上述房产查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，
判决如下：驳回原告张宝宁的诉讼请求。案件受理费20892元，由原告张宝宁负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
人民陪审员 王秀惠
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 李珊珊 百度搜索“”