江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终5384号
上诉人（原审被告）：王维权，男，1964年12月8日出生，汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许钦，江苏苏沂律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：李秀虎，男，1966年3月16日出生，汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：贾敏杰，江苏良修律师事务所律师。
上诉人王维权因与被上诉人李秀虎房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017）苏0381民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王维权的委托诉讼代理人宋宝娟、许钦，被上诉人李秀虎的委托诉讼代理人贾敏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王维权上诉请求：一审法院认定事实错误，李秀虎已实际取得对涉案房屋的占有控制。李秀虎在要求王维权返还购房款的同时也应当将房屋返还给王维权，一审法院对此未予认定是错误的，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。李秀虎辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，而且被上诉人在一审中主张就是返还购房款，一审法院的判决内容也是围绕诉讼请求进行，并没有其他变化，判决是合法的。李秀虎向一审法院起诉请求：判令王维权返还李秀虎购房款18万元，并支付违约金5万元。一审法院认定事实：2012年7月31日，王维权与新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司签订《以物抵债意向协议》，约定由该公司将涉案房屋以261000元的价格，抵偿给王维权，以冲抵该公司欠王维权的相应债务。该协议上加盖了市政府工作组确认印鉴。2015年3月17日，王维权与李秀虎签订《房屋买卖合同》，主要内容为：王维权将涉案房屋以18万元的价格出售给李秀虎，购房款由李秀虎分三次付清，即2014年2月9日付9万元，2015年2月1日付4.5万元，余款于2015年3月17日付清；王维权将涉案房屋所有手续同时交付给李秀虎（以物抵债意向协议一份，2012年10月25日金训华签字收据票据号2388902）；本合同签订时，双方都不具备过户条件，待过户条件成就时，王维权应协助李秀虎办理房屋产权手续；本合同签订后，王维权对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给李秀虎，王维权保证李秀虎享有同王维权相同的居住权利；王维权于2014年2月10日将房屋交付李秀虎。李秀虎应按时交清房款，否则罚违约方违约金5万元。李秀虎接收涉案房屋后于2014年上半年对涉案房屋进行了部分装修，但未实际居住。2015年5月，案外人章敬波进入涉案房屋并实施装修行为，后占有使用涉案房屋至今。涉案房屋系江苏马陵山房地产开发有限公司开发建设，但未依法取得相关审批手续。涉案房屋占用范围内的土地性质属于农村集体土地，其土地范围在新沂市××××村。另查明：2015年12月2日，一审法院立案受理了李秀虎诉章敬波占有物返还纠纷一案，李秀虎以涉案房屋系其从王维权处购买为由，要求章敬波从涉案房屋中搬出，将涉案房屋返还给李秀虎。一审法院经审理后，认为双方纠纷实质上涉及到未办理征收手续而在农民集体所有土地上建造房屋的认定与处理问题，该类问题应当由政府或有关行政机关依法处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。遂于2016年6月23日作出（2015）新民初字第03167号民事裁定，驳回李秀虎的起诉。李秀虎不服，提出上诉，徐州市中级人民法院审理后，于2016年9月18日作出（2016）苏03民终4758号民事裁定，驳回上诉、维持原裁定。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案房屋占用范围内的土地性质为集体土地，江苏马陵山房地产开发有限公司开发建设涉案房屋时，未依法取得相关用地及建设审批手续。涉案房屋的建设、销售、买卖均违反了法律的强制性规定。故李秀虎与王维权之间的涉案房屋买卖合同应属无效合同。根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故对李秀虎要求王维权返还180000元购房款的请求，法院予以支持。涉案房屋买卖合同系无效合同，李秀虎要求按合同约定支付违约金5万元，无法律依据，依法不予支持。涉案房屋已被案外人章敬波占有，李秀虎对涉案房屋并未实际占有控制，王维权因涉案房屋占有返还等问题产生的纠纷，可另行解决。遂判决：被告王维权向原告李秀虎返还购房款180000元。
本院认为，关于涉案房屋被案外人章敬波占有的事实，已被（2016）苏03民终4758号生效民事裁定予以确认，且上诉人王维权对该事实也予以认可，被上诉人李秀虎对涉案房屋并未实际占有控制，故上诉人王维权要求返还涉案房屋的上诉理由没有事实依据。综上，上诉人王维权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王维权负担。本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十月三十一日
书记员 宗 正 更多数据：搜索“”来源：