湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂11民终1817号上诉人(原审被告)：湖北润百家房地产开发有限公司红安分公司。住所地：湖北省红安县南济街***号。
主要
负责人：吴保斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：霍响，湖北伟宸律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)：陈贤海，男，1937年2月1日出生，汉族，住湖北省红安县，
委托诉讼代理人：阮祥勇，湖北朴诚勇毅律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：湖北润百家房地产开发有限公司。住所：湖北省武穴市明珠大道（香江广场）。
法定代表人：干曦，该公司经理。上诉人湖北润百家房地产开发有限公司红安分公司（以下简称为润百家房产公司红安分公司）因与被上诉人陈贤海、湖北润百家房地产开发有限公司（以下简称为润百家房产公司）合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2016）鄂1122民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润百家房产公司红安分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：
一、原审认定事实不清。润百家房产公司红安分公司与陈贤海签订的是《置换协议书》而非商品房买卖合同，置换协议中并未约定明确的交房日期，虽约定置换周期，但置换周期并不等同于商品房交房时间。原审法院认定商品房的交房时间为2015年9月3日前，属于认定事实错误。
二、《置换协议书》未约定协议解除事由且并未出现法定解除事由，原审认定本公司以自己的行为表明不履行主要义务致使合同目的不能实现缺乏事实依据，进而判令解除合同更是缺乏法律依据。
三、红安县房地产管理局出具的证明不是涉案房屋的实际销售价格，原审法院直接以该价格对陈贤海进行补偿的依据不足。
被上诉人陈贤海答辩称，同意原审判决。被上诉人润百家房产公司未向本院提交答辩意见。陈贤海向一审法院起诉请求：
一、解除陈贤海与润百家房产公司红安分公司签订的置换协议书；
二、由润百家房产公司红安分公司及润百家房产公司按市场价补偿陈贤海房屋价款；
三、润百家房产公司红安分公司及润百家房产公司向陈贤海承担违约责任，支付违约金20000元。一审法院认定事实：陈贤海与润百家房产公司红安分公司于2013年9月3日签订《置换协议书》，协议约定：1、陈贤海同意润百家房产公司红安分公司在原址拆迁还建的方案，该公司将陈贤海坐落于红安县陵园大道90号房屋拆除还建，置换房屋的面积为103平方米（实际面积为105.85平方米）；2、房屋在还建期内由润百家房产公司红安分公司向陈贤海支付过渡费，过渡费为人民币3600元／年，过渡费按两年支付；3、动迁调换置换房屋期限自2013年9月3日至2015年9月3日，逾期将由润百家房产公司红安分公司按逾期实际时间双倍支付过渡费；4、置换后的房屋选择范围在四层（含四层）以上，一层为地下车位，二至三层为商铺，四层以上为还建房、商品房等，陈贤海选择九层东面中间房屋。协议签订后，陈贤海履行了自己的义务，将原自有房屋交付给润百家房产公司红安分公司还建，至一审法庭辩论终结前，该置换房屋主体工程已完工，但未经相关部门竣工验收，不具备交房条件。现陈贤海以房产公司未按期交房为由，要求：
一、解除双方的置换协议书；
二、由润百家房产公司红安分公司及润百家房产公司按市场价补偿陈贤海房屋价款421070元；
三、承担违约责任，向陈贤海支付违约金20000元。一审法院认为，陈贤海与润百家房产公司红安分公司于2013年9月3日签订的《置换协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，该置换协议合法有效。协议签订生效后，陈贤海已履行其义务，因置换协议已明确约定涉案楼盘的建设周期为2013年9月3日至2015年9月3日，逾期交房则应向陈贤海双倍支付过渡费。根据上述约定，该楼盘的交房时间应为2015年9月3日前，然润百家房产公司红安分公司至一审法庭辩论终结前所建房屋仍未经相关部门竣工验收，不具备交房条件。置换协议中虽未明确约定协议解除的条款，但润百家房产公司红安分公司实际以自己的行为表明不履行主要义务，致使不能实现合同目的，润百家房产公司红安分公司及润百家房产公司以置换协议未明确约定交房时间不构成违约的抗辩理由不充分，对陈贤海要求解除与润百家房产公司红安分公司签订《置换协议书》的诉请予以支持。润百家房产公司红安分公司未按协议约定的时间交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。润百家房产公司红安分公司拆除了陈贤海的原房屋且已不能返还，应当依照红安县房地产管理局出具的该地段楼盘销售均价对陈贤海进行补偿421270元（103平方米×4090元）。陈贤海要求润百家房产公司红安分公司及润百家房产公司支付违约金20000元的诉请，予以部分支持，责令润百家房产公司红安分公司向陈贤海支付逾期交房的双倍过渡费。润百家房产公司红安分公司虽不具备法人资格，但系依法设立并领取营业执照，可独立承担民事责任，润百家房产公司不承担民事责任。遂判决：
一、解除陈贤海与润百家房产公司红安分公司签订的《置换协议书》；
二、润百家房产公司红安分公司于本判决生效之日起十日内给付陈贤海房屋补偿款421270元；
三、润百家房产公司红安分公司于本判决生效之日起十日内给付陈贤海过渡费（自2015年9月4日至本判决生效之日止，按每年7200元计算）；
四、驳回陈贤海其它诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院
经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，涉案置换房屋所属的工程项目名称是红安财富广场。该工程于2015年9月取得红安县规划部门的许可，于2016年初开始动工，当前虽主体工程已完工，但未能进行竣工验收。润百家房产公司红安分公司未能在2015年9月3日前向陈贤海交付置换的房屋，陈贤海于2016年5月曾委托律师向润百家房产公司红安分公司催告交房，该公司未能在合理期限内履行交房义务。2016年7月，陈贤海以润百家房产公司红安分公司未能按期交房构成根本违约为由诉至一审法院，要求解除与润百家房产公司红安分公司签订的置换协议并要求该公司承担违约责任。2017年8月左右，陈贤海原选定的九层东面中间房屋被润百家房产公司红安分公司置换给他人。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，陈贤海与润百家房产公司红安分公司签订的置换协议是依法成立的合同，且是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。置换协议明确约定房屋置换期限自2013年9月3日至2015年9月3日，然截止陈贤海起诉时（2016年7月7日），涉案房屋仍未竣工验收、不符合交房条件，应当认定润百家房产公司红安分公司存在违约行为。润百家房产公司红安分公司上诉提出，涉案置换协议的履行必须以取得规划审批为前提，因涉案工程于2015年9月才取得规划审批，公司不可能在取得审批后立即交房，故约定的置换周期不等同于房屋的交房时间，不能据此认定其公司应在2015年9月3日前交房。对此，
本院认为，在签订房屋置换协议中，房产公司相对而言处于强势地位，其对工程规划审批、开工时间、竣工时间的把控上明显优于购房户陈贤海，其在确定房屋置换周期时就应当考虑上述因素，置换协议约定的时间一经确定，不得随意变更，润百家房产公司红安分公司不能以未及时取得规划审批作为延期交房的法定理由。既然置换协议约定的置换周期为2013年9月3日至2015年9月3日，房产公司就应当在2015年9月3日前完成房屋交付的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”本案中，润百家房产公司红安分公司未能依约在2015年9月3日前向陈贤海履行交房义务，经陈贤海催告后在合理期限内仍未履行，且润百家房产公司红安分公司已将陈贤海原选定的房屋置换给他人，结合润百家房产公司红安分公司的上述行为看，该公司实际以自己的行为表明其无法履行向陈贤海交付置换协议约定的房屋的义务，本案已经形成了在客观上履行不能的局面。在此情况下，本院依据陈贤海的请求判令解除双方签订的置换协议更加合理。对于原审依据红安县房地产管理局提供的同地段房屋销售价格确定陈贤海的损失是否恰当的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”就本案而言，润百家房产公司红安分公司已经拆除了陈贤海的原房屋且未依约向陈贤海交付置换的房屋，依法应当向陈贤海赔偿违约所造成的经济损失，红安县房地产管理局作为当地政府的职能部门，肩负加强城市房地产管理、维护房地产市场秩序的职责，应当十分熟悉同地段房屋的市场价值，在无相反证据的情况下，该局出具的同地段房屋价格可以作为人民法院确定陈贤海损失的依据，原审法院依据红安县房地产管理局出具的该地段楼盘销售均价对陈贤海进行货币补偿421270元并无不当。综上所述，润百家房产公司红安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7615元，由上诉人润百家房产公司红安分公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 肖 笛
审 判 员 刘小成
审 判 员 宋顺国
二〇一七年十月三十一日
法官助理 闫 思
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