北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10164号
上诉人（原审原告、反诉被告）：麻秋兰，女，1948年8月19日出生。
委托诉讼代理人：韩晓强，北京市地石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马靖（麻秋兰之子）。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：鞠雪艳，女，1984年12月23日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）兼鞠雪艳的
委托诉讼代理人：郭清远，男，1983年1月6日出生。二被上诉人之共同
委托诉讼代理人：于朝勃，上海问学律师事务所律师。
原审
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊杰，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务职员。
上诉人麻秋兰与被上诉人鞠雪艳、郭清远及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初11135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。麻秋兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求并驳回郭清远、鞠雪艳的反诉请求。事实和理由：我与郭清远、鞠雪艳签订的买卖合同、补充协议及网签合同均合法有效，在他们逾期付款的情况下，我有权依据网签合同的约定解除双方之间的买卖合同。一审法院关于郭清远、鞠雪艳支付100000元违约金的协议是双方对逾期过户违约责任达成一致的认定，是对我们意思表示的错误认定，我从未因此承诺免除对方其他违约责任。综上，一审判决对事实认定错误，对法律理解和适用不当，恳请二审法院支持我的上诉请求。郭清远、鞠雪艳共同辩称，一审判决正确，应予维持，不同意麻秋兰的上诉请求。网签合同未约定过户及付款时间，麻秋兰依据该合同要求解除买卖合同没有依据。逾期过户违约金100000元协议是在中介公司的调解下，双方确认该款支付后，即再无其他争议的情况下签订的，且已经履行完毕。麻秋兰收取100000元后，配合办理过户手续，对贷款的发放时间是明知的，对超过合同约定期限取得贷款也是有预见的，也对该事实是认可的，现再行起诉有违诚信。经纪公司述称，我公司对一审判决没有异议，尊重二审法院判决。麻秋兰向一审法院起诉请求：1、判决解除我与郭清远、鞠雪艳之间的房屋买卖合同；2、判决郭清远、鞠雪艳支付我违约金845000元。郭清远、鞠雪艳共同反诉请求：判令麻秋兰支付我们逾期交房违约金20万元。一审法院认定事实：2016年5月11日，麻秋兰与郭清远签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M15074085），约定麻秋兰将其位于北京市西城区某南村20号楼16层1607号房屋出售给郭清远；成交价格为595万元，签订合同当日郭清远支付麻秋兰定金5万元，郭清远采取贷款方式支付该房屋成交总价款；麻秋兰应当在过户当天将该房屋交付给郭清远；双方还约定最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议；第十条违约条款第（一）款第1项约定，麻秋兰逾期交房超过10日，麻秋兰应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向郭清远支付违约金，该违约金应当于房屋实际交付之日支付。2016年6月2日，麻秋兰（甲方）、郭清远（乙方）及经纪公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M15074085）的《补充协议》，约定：……；第二条，经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条，乙方拟贷款325万元，以6次交付房款的方式交接房款；……；4、在产权过户当天，乙方交付甲方除贷款额外的剩余房款97万元，交付方式为资金存管；5、甲乙双方约定最迟在2016年9月30日，甲方把所售房屋交付给乙方，在交房当天，乙方支付甲方3万元，支付方式资金存管；6、贷款部分房款，由金额贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任；……；第六条，乙方承诺，签署本协议后在2016年6月27日之前办理完批贷手续，若乙方无法按本协议时间完成批贷手续，则视为乙方违约，并按照有关约定承担总价款20%的违约责任……；第七条，经甲乙双方友好协商同意，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金额机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任，如至2016年6月30日未能过户，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，乙方承诺甲方在2016年7月29日之前完成贷款的放贷手续，如果由于乙方的原因导致没有按照约定的日期放贷，乙方承担总价款20%的违约金；……；第十一条其他，3、本协议为《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M15074085）及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M15074085）及《居间合同》相抵触，以本协议为准。2016年6月28日，麻秋兰（出卖人）与鞠雪艳、郭清远（共同买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为西城区某南村20号楼16层1607，房屋成交价格为465万元，其中自有交易结算资金为140万元；买受人向银行申办贷款325万元；合同第七条违约责任，（二）逾期付款责任，买受人未按照附件五约定的时间付款的，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2016年6月27日，贷款金融机构批准了郭清远、鞠雪艳一方的贷款，但因郭清远、鞠雪艳一方原因，双方未能在2016年6月30日前办理房屋过户手续。2016年7月18日，麻秋兰（甲方）与郭清远（乙方）签订《协议》，内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规，基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》编号M15074085（以下简称《买卖合同》，甲乙双方于平等、公平协商一致基础上达成了以下协议，乙方于2016年7月17日将人民币现金壹拾万元整交付甲方，此款项作为甲方出给乙方位于西城区某南村20号楼1607住房《买卖合同》违约赔偿金。庭审中，郭清远、鞠雪艳一方表示，因麻秋兰不同意办理房屋过户，故双方协商由郭清远、鞠雪艳支付麻秋兰10万元，作为逾期办理过户的违约金，双方就逾期过户事宜不再追究。麻秋兰对此不予认可，其表示因郭清远与鞠雪艳原因未在2016年6月30日前过户，按照补充协议的约定，应当向麻秋兰支付总房款5%的违约金，即297500元，郭清远、鞠雪艳在2016年7月17日只支付了10万元，剩余的违约金没有支付，麻秋兰也未表示过不再追究责任。经纪公司职员张峰出庭作证，张峰陈述因郭清远、鞠雪艳一方身份证丢失，导致未在2016年6月30日前过户，此后，双方在经纪公司店面协商，由郭清远、鞠雪艳支付10万元违约金，双方办理过户，违约责任就不再追究了。2016年7月19日，涉案房屋登记在鞠雪艳、郭清远的名下。郭清远表示，拿到房本当天起就将房本交给银行办理抵押手续。涉案房屋不动产权证中记载，于2016年8月12日抵押给了中国民生银行股份有限公司北京分行，抵押金额为325万元，并办理了抵押登记。2016年8月22日，金融机构将贷款325万元支付给了麻秋兰。另查，2016年4月2日，麻秋兰与解某签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号E1604018023），约定麻秋兰购买解某位于朝阳区夏家园2号楼8层805号，房屋价款为550万元，合同签订当日支付定金20万元；于网签后2016年8月2日支付530万元；双方最晚于合同签订之日起90日内共同办理过户手续。2016年8月30日，解某（甲方）、麻秋兰（乙方）、经纪公司（丙方）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《退单声明》，约定：第一条，因甲方房屋暂不出售，乙方已经通过我司购买其他房产，现四方协商同意解除编号为E1604018023的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》及全部相关材料；第二条，四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，……；第三条第2款，自本声明签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单，乙方已支付甲方、丙方、丁方的相关费用由收取方自于本协议生效之日起15工作日内退还乙方，至此甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务往来。庭审中，麻秋兰表示，因郭清远、鞠雪艳未按时支付房款，导致其与解某合同解除，但麻秋兰认可其交付给解某的定金20万元已经退还。庭审中，麻秋兰表示，其与郭清远签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因为增加购买人，因此，网签时又与郭清远、鞠雪艳签订《存量房屋买卖合同》，两份合同不一致之处，应当以《存量房屋买卖合同》为准，因为《存量房屋买卖合同》签订在后，但房屋价款应当以《北京市存量房屋买卖合同》中约定的为准。郭清远、鞠雪艳表示之所以签订两份合同是为了增加一个购买人，不一致的约定应当以《北京市存量房屋买卖合同》为准。经纪公司陈述，网签合同就是为了过户，不一致的约定应当以双方签订的合同为准。2017年5月3日，麻秋兰向郭清远、鞠雪艳发送了《解除合同告知函》，以2016年6月20日前未能过户、2016年7月29日前未完成贷款的放贷手续并逾期超过10日为由，要求郭清远、鞠雪艳支付第一项违约金297500元、第二项违约金65万元，并通知解除房屋买卖合同。鞠雪艳、郭清远表示未收到此份《解除合同告知函》。诉讼中，麻秋兰表示其已在2016年七八月份将涉案房屋交付郭清远、鞠雪艳，且郭清远、鞠雪艳也将3万元的购房款支付给麻秋兰，9月26日，双方在经纪公司协商交付房屋及违约金事宜时，麻秋兰已将房屋腾空，2017年1月26日麻秋兰发现涉案房屋门锁被郭清远、鞠雪艳撬开，涉案房屋已被郭清远、鞠雪艳实际控制。郭清远、鞠雪艳对此不予认可，其表示3万元购房款虽约定交付房屋再支付，但实际履行合同时，郭清远、鞠雪艳已在2016年6月28日支付给了麻秋兰，郭清远、鞠雪艳否认将涉案房屋门锁撬开、实际控制房屋。麻秋兰认可2016年6月28日收取了此3万元。一审法院审理认为，郭清远、麻秋兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号M15074085）及与经纪公司签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。按照约定，郭清远应当在2016年7月29日前将贷款支付给麻秋兰，但金融机构放贷的时间为2016年8月22日，超出了双方的约定期限。因此，双方争议的第一个焦点应为麻秋兰是否有权解除合同。麻秋兰主张按照《存量房屋买卖合同》中第七条第二项第2款的约定，其有权解除合同，并要求郭清远、鞠雪艳支付违约金。法院认为，《北京市存量房屋买卖合同》（编号M15074085）与《存量房屋买卖合同》虽均系涉案房屋的买卖合同，但合同主体、房屋价款及违约责任等均不相同，两份合同之间并无相互补充的关系。网签的《存量房屋买卖合同》未约定贷款325万元的付款时间，故金融机构在2016年8月22日将贷款325万元支付给麻秋兰，并未违反《存量房屋买卖合同》的付款约定。且《存量房屋买卖合同》中部分主要条款未明确约定，买卖各方亦是遵照《北京市存量房屋买卖合同》（编号M15074085）及《补充协议》的约定履行房屋买卖事宜。因此，麻秋兰以鞠雪艳、郭清远逾期付款为由，依据《存量房屋买卖合同》第七条的约定，主张解除合同、要求支付逾期付款违约金的请求，缺乏依据，法院不予支持。郭清远与麻秋兰在补充协议中约定，如至2016年6月30日未过户，违约方向守约方支付总房款5%的违约金。合同履行过程中，因郭清远一方原因未在2016年6月30日前办理过户，应属违约，其应当向麻秋兰支付违约金。但法院注意到，郭清远与麻秋兰于2016年7月18日签署了协议，协议写明郭清远向麻秋兰支付了违约金10万元作为涉案房屋违约赔偿金，因此，应视为双方就逾期过户违约责任事宜已达成一致。现麻秋兰要求鞠雪艳、郭清远再行支付逾期过户违约金，缺乏依据，法院不予支持。《北京市存量房屋买卖合同》（编号M15074085）及《补充协议》约定，麻秋兰应当最迟在2016年9月30日将涉案房屋交付给郭清远。诉讼中，麻秋兰虽表示已将房屋交付，但郭清远、鞠雪艳不予认可，且麻秋兰未举证予以证明，故法院对其陈述不予采信，麻秋兰已违反了双方关于交付房屋的约定，应当向郭清远支付违约金。诉讼中，麻秋兰主张此违约金标准过高，法院结合麻秋兰的过错程度、郭清远的损失等因素，对于郭清远、鞠雪艳要求支付逾期交房违约金的请求，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：
一、自判决生效之日起七日内，麻秋兰支付郭清远逾期交房违约金五万。
二、驳回麻秋兰的诉讼请求。
三、驳回郭清远、鞠雪艳的其他诉讼请求。如果麻秋兰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有三：一为麻秋兰与郭清远于2016年7月18日签订的《协议》是否是对因郭清远原因造成逾期办理所有权转移登记之违约责任的了结；二为郭清远、鞠雪艳是否逾期付款，是否应承担逾期付款违约责任；三为麻秋兰是否应支付逾期交房违约金。关于麻秋兰与郭清远于2016年7月18日签订的《协议》是否是对因郭清远原因造成逾期办理所有权转移登记之违约责任了结的问题。
本院认为，在双方签订该协议时，郭清远的违约事实已经发生，双方对该违约事实所产生的法律后果均是明知的，依据合同约定，对违约责任亦可以做出明确的判断，其后双方在经纪公司的协调下，签订了《协议》，从协议约定内容看，郭清远向麻秋兰支付100000元，作为“《买卖合同》违约赔偿金”的意思表示明确，且已经履行完毕，没有注明其他情形的情况下，应认定双方就此达成一致意见，系对该项违约责任的了结。关于郭清远、鞠雪艳是否逾期付款的问题：根据双方当事人约定，“乙方承诺甲方在2016年7月29日之前完成贷款的放贷手续，如果由于乙方的原因导致没有按照约定的日期放贷，乙方承担总价款20%的违约金”，现查贷款的实际发放时间为2016年8月22日。简单从时间上看郭清远、鞠雪艳确存在逾期付款情况，但要确定这一事实还要分析双方对交易流程的认知和履约过程才能予以判断。房屋买卖合同文本附件一为买卖交易全流程图解，买卖双方对贷款购买房屋的，要先办理产权转移登记后进行抵押登记，其后银行才能放款的流程是明知的，故在办理产权转移登记迟延的情况下，均应知悉后续程序存在很大程度上的顺延可能，故麻秋兰在与郭清远达成《协议》并配合办理产权转移登记的情况下，应视为其对可能逾期取得贷款的认可。另，从办理所有权转移登记，到贷款的实际发放时间为一个月零三天，该期限并无不合理延长的情况，本院也难以认定郭清远、鞠雪艳在此过程中有恶意拖延的行为。据此，本院认定郭清远、鞠雪艳在履行买卖合同过程中并无逾期付款事实。关于麻秋兰是否应支付逾期交房违约金的问题。
本院认为，买卖双方争议的产生系因郭清远原因逾期办理房屋所有权转移而起，双方也处在就争议解决的协商过程中，郭清远、鞠雪艳亦未就要求交付房屋问题积极主张权利，故本院难以认定麻秋兰有拒绝交付房屋的行为，故对郭清远、鞠雪艳要求麻秋兰支付逾期交房违约金的请求不予支持。综上所述，麻秋兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院(2017)京0102民初11135号民事判决；
二、驳回麻秋兰的诉讼请求；
三、驳回郭清远、鞠雪艳的反诉请求。一审本诉案件受理费26725元，由麻秋兰负担（已交纳），反诉案件受理费2150元，由郭清远、鞠雪艳负担（已交纳）。二审案件受理费53800元，由麻秋兰负担52750元（已交纳），由郭清远、鞠雪艳负担1050元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 顾国增
审判员 王艳芳
二〇一七年十月三十一日
书记员 张邵青 更多数据：