湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初6843号原告浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处纸槽街。法定代表人苏武端，总经理。委托代理人陈砺锋，系公司法律顾问。被告罗宪明，男，1980年7月6日出生，汉族。
原告浏阳市鑫通物业管理有限公司与被告罗宪明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理，依法由
代理
审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人陈砺锋、被告罗宪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳市鑫通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年9月28日至2016年9月19日物业服务费7603元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告罗宪明辩称：1、被告所有的门面系拆迁安置门面，被告于2010年12月17日与浏阳市鑫远房地产有限公司签订了《房屋拆迁安置协议》，原拆迁门面被告就地安置，同时确定前期物业为同瑞物业，住房物业费为1.2元/月/㎡，按五折收取，临街门面不收取物业费。被告在交纳相关费用后，同瑞物业才将住房和临街门面钥匙交予被告；2、被告门面现已租赁给老百姓大药房连锁股份有限公司进行经营，该公司从未享受过原告提供的物业服务；3、到目前为止，被告门面仍未取得产权登记证明，法律上仍属于开发商浏阳市鑫远房地产开发有限公司，原告向被告收取物业服务费的行为不合理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2013年8月，案外人浏阳市鑫远房地产开发有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《鑫远名城物业管理委托合同》，约定由原告对浏阳市鑫远名城小区提供物业管理服务；委托管理期限自2013年9月28日至2014年9月27日24时止；小区住宅物业服务费按1.2元/月/㎡向业主或物业使用人收取，用于商业的按同类住宅收费标准加收200%。此后，浏阳市鑫远房地产开发有限公司又分别于2014年8月28日、2015年9月20日与原告签订了《鑫远名城物业管理委托合同》，合同约定的原告物业管理期限分别为2014年9月20日至2015年9月19日24时、2015年9月20日至2016年9月19日24时止；物业服务费收费标准均与第一次签订的合同一致，仅第三份合同明确了：“商铺按建筑面积每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。”2011年，案外人浏阳市鑫远房地产开发有限公司为建设开发浏阳市鑫远名城小区，与本案被告罗宪明及其父亲罗文亮签订了《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》，浏阳市鑫远房地产开发有限公司拆除被告及其父亲位于浏阳市车站东路原国土资源局旁6号房屋及门面，采取就地安置的方式补偿被告及其父亲住房4套及临街门面1个，门面为B栋101号，约106.57㎡。该门面至今未办理产权登记，其中一部分自2012年11月23日起租赁给老百姓大药房连锁股份有限公司经营至今。因被告自2013年9月28日开始至2016年9月19日止一直拖欠原告物业服务费，并经原告2017年3月1日书面催缴后仍未交纳，原告诉至本院，请求判如所请。以上事实，有当事人陈述、物业管理委托合同、催缴物业费通知、房屋安置协议及补充协议等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳市鑫远房地产开发有限公司签订的《鑫远名城物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对原、被告均具有约束力。原告为浏阳市鑫远名城小区提供了物业服务，被告虽系临街门面房业主，但临街门面亦是依托小区而建，与住宅是分不开的，从建筑主体来说，它们是一个整体，既为整体，则同样享受小区物业公司的物业服务，被告应当与其他住宅业主一样按约向原告支付物业服务费。为此，对原告要求被告支付物业服务费的诉求，本院予以支持。被告门面虽未办理产权登记，但开发商浏阳市鑫远房地产开发有限公司已交付了钥匙，被告已实际取得了该门面的使用、收益权，故被告抗辩原告向其收取物业费的行为不合理的意见，本院不予采信。关于缴费金额，原告以面积140.8㎡进行计算没有依据，本院不予认定，本院参照物业管理合同约定的收费标准，结合被告提供的拆迁安置协议及补充协议所确定的门面面积106.57㎡予以计算，被告应支付原告2013年9月28日至2016年9月19日物业服务费5792元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、罗宪明于本判决生效之日起5日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司物业管理服务费5792元；
二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由浏阳市鑫通物业管理有限公司负担10元，罗宪明负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理
审判员 吴昺阳
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 文 兰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 百度搜索“”