河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初493号
原告（反诉被告）：王小琴，女，汉族，1978年10月21日生，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人:于淼，河南安多律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：河南东方置地有限公司，住所地：洛阳经济开发区镇北路3号管委会办公楼301号。统一社会信用代码：91410300788085838Y。
法定代表人：王莉萍，董事长。
委托诉讼代理人:陆东芳，河南广文律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人:李婷，河南广文律师事务所律师。一般代理。
原告（反诉被告）王小琴与被告（反诉原告）河南东方置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）王小琴及其委托诉讼代理人于淼、被告（反诉原告）河南东方置地有限公司委托诉讼代理人陆东芳、李婷到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告王小琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告无条件向原告交钥匙并履行合同约定的其他交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付实际损失39629元（按银行同期贷款利率计算至实际交房之日，暂计至2016年8月1日）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于洛龙区的东方今典博雅18栋1单元2303商品房，总价款为510797元，并约定交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，原告按约交付了房款，截至起诉前被告曾通知原告交房，但同时要求原告必须签署一份承诺书，原告认为被告单方面设置合同没有约定的交房条件于法无据。另外，小区热交换站至今没有建立，导致小区无法供暖，不符合约定的交房条件。综上，原告认为，被告在不符合交房条件的情况下通知交房，在交房过程中又人为性设置交房条件，导致原告至今没有拿到房子，严重超出了约定的交房日期，被告的行为已构成违约，鉴于《商品房买卖合同》约定的每日万分之0.2的违约金明显过低，故请求人民法院判如所请，维护业主的合法权益。
被告河南东方置地有限公司辩称：
一、洛阳康华房地产开发有限公司是本案必要的共同诉讼当事人，应依法追加该公司为本案共同被告。2010年11月19日洛阳康华房地产开发有限公司和答辩人东方置地公司签订有《商品房定向开发协议》，约定双方合作定向开发涉案房屋住宅区项目。2010年12月23日洛阳康华房地产开发有限公司和原告等购房人（代理人王富华）签订《商品房委托建设管理服务协议书》。两份协议约定：本案所涉房屋系洛阳康华房地产开发有限公司与答辩人共同开发，原告等购房人承担全部建设资金并参与建设管理，开发建设的组织与管理由洛阳康华房地产开发有限公司主导。故洛阳康华房地产开发有限公司系本案不可或缺的一方当事人，依法应作为本案共同被告。
二、原告起诉案由错误，本案系三方合作开发合同纠纷。关于东方今典5#地块---博雅项目的纠纷，原告以“商品房预售合同”为由，列河南东方置地有限公司为被告提起诉讼，是以点盖面、以偏概全，该案由显然掩盖了真实的法律关系。该项目真实情况是：由原告等购房人承担全部建设资金并参与建设管理、按开发成本价取得房屋，洛阳康华房地产开发有限公司进行开发建设的组织与管理，答辩人东方置地公司负责前期工作并办理房屋手续。因此，本案中各方真实法律关系应为三方合作开发关系。
三、原告请求无条件交钥匙并履行其他交房义务缺乏事实及法律依据，人民法院不应支持。1、原告就房屋总价款的认识及已付清房屋全款的诉称不能成立。按照2010年12月23日原告等定向团购人（代理人王富华）和洛阳康华房地产开发有限公司签订的《商品房委托建设管理服务协议书》第一条第3款，项目开发在具备交房状态后，共同进行成本决算，案涉房屋最终价款须根据决算核定的实际开发建设总成本，加上应支付洛阳康华房地产开发有限公司的项目管理费，作为原告等团购房屋及配套的总价，再按总价分摊的方式确定每户的最终购买价。目前，团购业主代表王富华、被告及康华公司就“东方今典博雅”项目工程的资料共同委托河南凯桥会计师事务所有限公司进行专项审计。经审计，截止2016年4月30日，“东方今典?博雅”住宅楼项目单价成本为4788.53元/㎡。所以原告应在审计结论确认的单价成本基础上结合先前确定的楼层差价，向答辩人补交房屋价款。在原告未补交房款前，被告有权不予交房并不视为逾期交房。2、原告要求无条件交房的诉请不符合《商品房预售合同》约定，不应得到法院支持。《商品房预售合同》附件四“合同补充协议”第三条约定，本合同房屋为定向团购项目，双方负有履行协议的义务。房价是以综合成本加项目管理费为定价依据，待最终综合成本决算后价格按多退少补原则调整并于十日内结清房款。第四条第3款约定“在合同约定交房日期到来时，据实结算并按确定房价补交房款未完成的，房屋暂不交付，此种暂不交付，出卖人不承担责任，交付日期相应顺延至付款完成之日后七日内办理”。依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告作为团购买房人须付清全部房款后才能要求交付房屋，在原告支付全部房款前，答辩人享有拒绝交房的先履行抗辩权。原告不同意康华公司和答辩人先行交房的协商条件，实际意图在于推翻《商品房预售合同》中“合同补充协议”第三条据实结算的原则，拒绝多退少补调整房价，是违约行为。
四、原告诉称涉案房屋不符合交房条件与事实不符。1、《商品房预售合同》第八条约定的交房条件为商品房经验收合格（商品房经验收合格是指五大责任主体验收合格），原告所购房屋于2016年1月14日经五大责任主体验收合格，被告通知原告交房时，已达到合同约定的交房条件；另，该小区已通过消防验收。2、《商品房预售合同》第十四条约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、暖气按热力公司确定的时间…”，所以，是否供暖并非交房条件，供暖时间以热力公司确定时间为准。
五、原告主张逾期交房违约金的诉请不能成立。1、原告等购房人与答辩人及康华公司共同完成了涉案住宅项目成本决算审计，在原告未依约据实补交房款前，答辩人享有先履行抗辩权，按合同约定及法律规定都不存在承担逾期交房违约责任的情形。2、原告及其他购房人未按合同约定时间交付定向开发团购房款，交房时间顺延。2010年12月23日原告等购房人和康华公司签订的《商品房委托建设管理服务协议书》第六条3款有约定，由于法律法规变更或政府有关行政命令、不可抗力因素、甲方原因（原告方）造成建设项目延期，应重新确定完工期限。故，因原告及其他购房人未能按约定时间交付购房款，组织项目成本决算迟延，按合同约定交房时间顺延。3、原告要求按同期银行贷款利率标准调整违约金，没有事实根据。双方对该事项约定有违约金标准，这是双方真实意思的表示，合法有效，应得到各方的尊重。本案也不存在约定违约金过分低于原告实际损失的情形。综上，原告起诉回避客观基本事实、漏列洛阳康华房地产开发有限公司为被告；其各项诉讼请求没有事实根据，请求法院深入查明基本事实，依法判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。反诉原告河南东方置地有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付房屋价款32751元；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金15095元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2010年11月19日反诉原告与案外第三人洛阳康华房地产开发有限公司签订《商品房定向开发协议》，约定双方合作定向开发涉案房屋；2010年12月23日洛阳康华房地产开发有限公司与反诉被告等购房人（委托代理人王富华）签订《商品房委托建设管理服务协议书》，约定反诉被告等全体购房人负责提供建设范围内商品房开发建设的全部资金，洛阳康华房地产开发有限公司负责建设管理；2015年起以反诉原告名义与反诉被告等购房人陆续签订了《商品房预售合同》。《商品房定向开发协议》、《商品房委托建设管理服务协议书》及《商品房预售合同》中均明确约定“房价是以综合成本加项目管理费为定价依据，并待综合成本决算后确定房屋最终价格”、“在反诉被告等购房人未按确定房价补交房款的情况下，反诉原告及洛阳康华房地产开发有限公司有权不予交房”。现反诉原、被告和洛阳康华房地产开发有限公司三方已按照约定委托第三方就“东方今典·博雅”项目工程总投资额进行了专项审计。经审计，截止2016年4月30日，该项目单价成本为4788.53元/㎡。所以反诉被告应在审计结论确定的单价成本基础上结合先前确定的楼层差价，向反诉原告补交房屋价款。在反诉被告未补交房款前，反诉原告有权不予交房并不视为逾期交房。另外，《商品房委托建设管理服务协议书》及《商品房预售合同》均约定了付款方式，及逾期付款的违约责任。因反诉被告等全体购房人在房屋建设过程中未按照上述约定付款，反诉被告应依约承担逾期付款的违约责任。根据法律规定和合同约定，反诉被告应向反诉原告补交房屋价款并支付逾期付款违约金。因反诉被告已向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，故反诉原告基于同一合同依法反诉，请求法院明查公断，维护反诉原告的合法权益。反诉被告王小琴辩称：
一、被反诉人对反诉人的诉求不予认可。1、被反诉人与王富华签订的授权委托书中并没有载明委托权限包括委托审计事项，只是有“成本决算”事项，然而成本决算并不必然需要通过审计来进行，该委托事项不能做扩大解释，所以业主委托的事项中不能包括委托审计，故有王富华签字的审计报告对原告业主并没有效力。2、王富华与康华公司签订的《商品房委托建设管理服务协议书》中第一条第三款中约定，“由甲方（即业主方）按总价分摊的方式，制定每户的最终价格”，很显然被告及康华公司根本没有重新定价权，同时该审计报告为被告及康华公司单方的决算材料，不应也不能成为重新定价依据。3、该审计报告结论为各种成本及房屋均价，在双方前期所签的各种合同中都没有约定多退少补的具体计算方法，被告以该审计报告作为不交房的抗辩事由显然不成立，双方对综合成本也没有明确的约定包含哪些，审计报告中把税费、融资利息等全计入成本，原告不予认可。4、双方在《商品房预售合同》补充协议中约定，“据实结算并按确定房价补交房款未完成的，房屋暂不交付”，该约定由于是被告提供的格式合同，被告并未作出足够的提醒，也未向原告作出足够的说明，违反格式合同重要条款提示义务，加重了原告的合同义务，应当作出不利于格式合同制作方的裁决。综上，在双方没有约定重新定价标准，即被反诉人没有确定每户最终价格前，反诉人就按自己的方法定价，显然缺乏事实及法律依据。
二、反诉人主张的违约金更加于法无据。违约金是基于双方的约定或法律的规定所产生的，然而本案中违约的始终是反诉人，被反诉人早已履行了交纳房款的义务，在本诉中被反诉人也提交了交费证明，双方也未就决算后补交费用事项有任何约定，那么违约人起诉受约人支付违约金又从何而来！三、反诉人叙述的事实及证据也不能支撑其诉求。反诉人提交的证据《商品房定向开发协议》及《商品房委托建设管理服务协议书》与反诉人在本诉中提交的证据验收意见书中记载的各个时间节点严重不符，本身就进一步证明了反诉人的违约行为，而且该两份协议并没有约定决算后重新定价的具体方法，甚至把重新定价权交给了被反诉人，协议也没有约定以何种方式决算，在如此约定不明的情况下，反诉人利用自己在合同制定中的优势地位及信息不对称的情况下，要求被反诉人按照自己单方制定的规则进行补交房款并缴纳违约金的行为不应得到法律的保护。综上，反诉人反诉的请求证据不足，更无事实及法律的依据，人民法院应当驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月19日，被告河南东方置地有限公司和案外人洛阳康华房地产开发有限公司签订《商品房定向开发协议》，双方约定合作开发东方今典5#地块的商品房住宅区项目，住宅均价暂定为4500元/㎡。洛阳康华房地产开发有限公司负责项目建设的监管工作，并负责购房户购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户，按照合作项目进程，向河南东方置地有限公司支付购房款，河南东方置地有限公司负责项目开发建设及管理工作。庭审中，被告提交的证据显示，东方今典博雅项目共建成住宅房屋897套，其中，613所业主所购房屋727套，其余为康华公司所购。2010年12月23日，王富华（甲方）代表613所购房职工与洛阳康华房地产开发有限公司（乙方）签订《商品房委托建设管理服务协议书》，约定甲方受购房职工委托，就“洛阳东方今典5#地”的商品房定向开发并团购事宜，委托乙方以“建设管理”的模式提供服务。乙方就甲方的团购意向于2010年11月19日与河南东方置地有限公司签订了《商品房定向开发协议》及补充协议，乙方承诺甲方有权优先选择拟开发地块商品房。合作模式为甲方负责提供其建设范围内商品房开发建设的全部资金，并按约定的付款进度付款，该项目开发建设的组织与管理由乙方主导，甲方全面参与配合，并行使监督权利。项目开发在具备交房状态后，由甲方组织、乙方参加，对本项目进行成本决算，甲方根据决算核定的实际开发建设总成本，加上支付乙方的项目管理费，作为甲方团购商品房及配套的总价，由甲方按总价分摊的方式，制定每户的最终购买价格，乙方协助甲方组织其职工购买。协议另对双方其他权利义务进行了约定。2014年10月14日，原告向王富华出具《授权委托书》，载明，兹委托洛阳市国家税务稽查局工会、王富华为我参与团购东方今典5#地块博雅商品房项目的委托代理人，权限为特别授权，即除有相反的明文书面约定外，其有权代理本人处理团购商品房项目的一切事宜，包括但不限于签订与团购事项有关的团购协议、补充协议……本委托书的效力溯及本团购项目开始洽谈之日起，至本团购项目权利义务终结之日止。王富华的代理行为对本人具有法律约束力。本授权委托书不可撤销。上述合同签订后，涉案定向团购商品房项目即进行了招标施工，原告的委托代理人王富华、被告河南东方置地有限公司及洛阳康华房地产开发有限公司均按照上述合同约定履行了各自义务。项目于2013年8月9日封顶，2015年6月竣工，2016年1月进行了五大责任主体竣工验收。2016年5月，作为业主总代表的王富华和被告河南东方置地有限公司及洛阳康华房地产开发有限公司三方作为甲方和作为乙方的河南凯桥会计师事务所有限公司签订《专项审计业务约定书》，约定乙方接受甲方委托，对涉案商品房项目工程的相关资料进行专项审计，在执行审计工作的基础上，对涉案商品房项目工程总投资额做出审计结论。2017年6月26日，河南凯桥会计师事务所有限公司作出豫凯会审字[2017]第0386号“东方今典﹒博雅”项目工程总投资额专项审计报告，审计结论为，截止2016年4月30日，“东方今典﹒博雅”住宅楼项目共计产生成本608978899.75元，实测住宅建筑面积127174.57㎡，单位成本为4788.53元/㎡。2014年11月12日，原告与被告河南东方置地有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定了购买的具体房号、面积及总价款等内容。第八条约定出卖人（即被告河南东方置地有限公司）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。合同第九条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四合同补充协议第三条约定，由于本预售商品房为单位定向团购项目，双方负有履行协议的义务。房价是以综合成本加项目管理费为定价依据，待最终综合成本决算后价格如有偏差，按多退少补原则调整并十日内结清房款，按有关规定完善相关税费。第四条第3项约定，采取按揭付款方式…或者据实结算并按确定房价补交房款未完成的，房屋暂不交付，此种暂不交付，出卖人不承担责任，交付日期相应顺延至付款完成之日后七日内办理。合同载明的房屋款项原告已交清。2016年1月，被告河南东方置地有限公司通知原告办理交房手续，并要求原告和其共同签署《交接房共同承诺书》一份，主要内容为：认可业主委员会和河南东方置地有限公司、洛阳康华房地产开发有限公司共同依据有关协议委托的专业机构（如会计师事务所）对项目进行的成本决算确定最终房价，并依据最终确定的房价，进行多退少补，此外约定了房价多退少补的具体时间和违约责任。因原告未予签字，并要求被告交房及承担逾期交房违约责任，故诉至本院。本案审理过程中，因双方意见差距过大，致调解不能。庭审中，原告将其诉讼请求第一项明确为要求被告履行交房义务。
本院认为：原、被告及案外人洛阳康华房地产开发有限公司之间签订的《商品房定向开发协议》、《商品房委托建设管理服务协议书》、《商品房预售合同》等均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行各自的义务。庭审中，原被告双方对于涉案商品房系单位定向团购项目的事实均无异议。王富华作为613所购房职工代表与案外人洛阳康华房地产开发有限公司签订《商品房委托建设管理服务协议书》，原、被告对该协议书均无异议。该协议明确约定项目开发在具备交房状态后，由甲方（即以王富华为代理人的团购职工）组织、洛阳康华房地产开发有限公司（乙方）参加，对该项目进行成本决算，甲方根据决算核定的实际开发建设总成本，加上支付乙方的项目管理费，作为甲方团购商品房及配套的总价，由甲方按总价分摊的方式，制定每户的最终购买价格，乙方协助甲方组织其职工购买。依据该约定，原告所购房屋的最终购买价格需在成本决算后确定。
原告与被告河南东方置地有限公司签订的《商品房预售合同》虽约定了交房日期，但该合同附件四补充协议第四条第3项约定：“采取按揭付款方式…或者据实结算并按确定房价补交房款未完成的，房屋暂不交付，此种暂不交付，出卖人不承担责任，交付日期相应顺延至付款完成之日后七日内办理”，说明《商品房预售合同》中约定的交房日期，已被附件四补充协议第四条第3项附加了条件。《商品房定向开发协议》约定的住宅均价暂定为4500元/㎡，河南凯桥会计师事务所有限公司作出的专项审计报告中显示，截止2016年4月30日，单位成本为4788.53元/㎡。依照合同附件四补充协议第三条及补充协议第四条第3项的约定，被告在按确定房价补交房款未完成前，可暂不交付房屋，依约对此不应承担责任，故对原告的诉讼请求本院不予支持。关于被告河南东方置地有限公司庭审中提出要求追加案外人洛阳康华房地产开发有限公司为本案当事人的申请，因本案原告系依据与被告河南东方置地有限公司签订的《商品房预售合同》起诉，且根据被告河南东方置地有限公司提交的《商品房定向开发协议》、《商品房委托建设管理服务协议书》及《授权委托书》等证据，本案事实已予查明，无追加案外人洛阳康华房地产开发有限公司参加诉讼的必要，故对其追加申请不予准许。对于反诉原告河南东方置地有限公司要求反诉被告支付房屋价款及逾期付款违约金的诉求，
本院认为，依据《商品房委托建设管理服务协议书》、《商品房预售合同》附件四补充协议第三条的约定及河南凯桥会计师事务所有限公司作出的审计结论，反诉被告确需按多退少补原则向反诉原告支付房价款，但《商品房委托建设管理服务协议书》、《商品房预售合同》中均未对每户房产价款的具体计算方法进行约定。《商品房委托建设管理服务协议书》约定，甲方（即以王富华为代理人的团购职工）根据决算核定的实际开发建设总成本，加上支付乙方（洛阳康华房地产开发有限公司）的项目管理费，作为甲方团购商品房及配套的总价，由甲方按总价分摊的方式，制定每户的最终购买价格，乙方协助甲方组织其职工购买。庭审中，反诉原告亦称核定每户单价是反诉被告的义务，因为反诉被告怠于履行所以反诉原告才根据决算报告进行了核算，并称若反诉被告认为分摊数额有误，需要其确认分摊的数额。反诉原告要求反诉被告支付房屋价款及逾期付款违约金的反诉请求缺乏确实充分的证据予以支持，反诉原告可待补充证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，
判决如下：
一、驳回原告王小琴的诉讼请求。
二、驳回反诉原告河南东方置地有限公司的反诉请求。本案本诉受理费791元，由原告王小琴承担；反诉费498元，由反诉原告河南东方置地有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 雷代
审 判员 曹艳敏
人民陪审员 党新平
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 陈 明 更多数据：