陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0802民初8589号
原告：孙某某，。
委托代理人：武某某，陕西某某律师事务所律师。
被告：某某公司，。
法定代表人：王某某，系该公司经理。
委托诉讼代理人：周某某，陕西某某律师事务所律师。
原告孙某某与被告某某公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人武某某，被告某某公司的委托诉讼代理人周某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房认购书》有效。2、依法判决解除原告与被告签订的《商品房认购书》。3、依法判决被告返还原告已付购房款163970元，并支付该购房款从2010年8月24日起至返还之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。4、依法判决被告支付原告迟延交房违约金49191元（以首付款的30%计算）。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房认购书》。约定：被告将位于开元大道东某某公园时光小区的24号楼2单元602号面积135.43㎡的房屋出卖给原告，单价3976元/㎡，总价款为538470元。认购书签订前后，原告向被告交付定金50000元。2010年8月24日，原告向被告交纳首付款113970元。2014年9月20日，被告单方出具交房协议，告知交房时间为2014年11月1日，并对违约责任承担方式作出相应的承诺。因被告违背承诺迟延交房，原告要求被告交付房屋时，被告主张《商品房认购书》单方通知已解除，所交首付款作为违约金全部扣除，拒不履行合同交付房屋。被告主张因原告违约，其已单方通知解除《商品房认购书》没有任何事实和法律依据。如前所述，被告虽出具交房协议通知，但并未在承诺的期限内交付房屋，该房屋也不具备交付使用条件。因此，当被告通知要求原告签订商品房买卖合同、付清房款并接收房屋的时候，原告拒绝履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告未在约定期限履行交付商品房，丧失商业信誉，属于履行债务不符合约定，原告若继续支付全部房款，房屋不能交付可能造成的风险将由原告承担，对原告显失公平，遂原告拒绝履行，这是法律赋予原告的同时履行抗辩权，原告的行为不构成合同违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同法定解除情形，除第一项规定的不可抗力外，其余均属违约情形下的解除，这是法律赋予守约方的权利。被告作为违约方，无权基于该条款规定主张单方通知解除权，其单方登报解除行为无效。直至起诉时，被告所出售的房屋，消防设施还未施工完毕，且未经消防验收，更未进行竣工验收，仍不具备法定的交付使用条件，其违约行为仍继续存在。若被告违法解除合同，致使房屋无法交付，使原告购房目的无法实现，应当依法解除合同，由其返还已付全部房款，并承担资金占用期间的利息。故原告诉至法院，提出上述诉请。原告向法庭提交了如下证据：第一组证据：商品房认购书1份、收款收据3张，用以证明原告与被告签订了商品房认购书，原告向被告交纳了定金50000元、首付款113970元的事实。第二组证据：交房协议、《通知》、榆林市住房和城市建设局答复各一份，用于证明被告数次违约迟延交房，所售房屋至今未通过竣工验收，不具备法定的交付条件，应当承担迟延交房的违约责任。被告作为违约一方，无权行使守约方享有的法定解除权，其通知解除合同的行为属无效民事法律行为。被告应继续履行合同，依约履行交房义务。
被告某某公司辩称：原告诉称其与被告签订商品房认购书，并交纳了定金50000元及首付款113970元的事实属实。被告已于2015年6月8日就具备交房条件，被告多次通知原告办理房屋交接手续未果。为此，被告于2015年6月27日在榆林日报登报公告，要求原告办理相关手续，及房屋交接手续，原告拒绝前来办理。迫于无奈被告于2016年6月17日再一次通过阳光报刊登公告，要求原告于2016年7月2日之前来办理所购房屋的网签合同，银行按揭等相关手续，逾期拒不办理的被告单方解除商品房认购书，所交定金及首付款作为违约金全部扣除。原告在2016年7月2日前并未办理相关手续，被告根据公告内容已将该房屋另行处置。请依法判决。被告向提交了如下证据：第一组证据：榆林高新技术产业园区建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地证、榆林市商品房预售许可证各1份，用以证明涉案房屋五证齐全，被告具备预售资格的事实。第二组证据：会签表1份，用以证明涉案房屋于2015年6月8日已经具备房屋交付条件的事实。第三组证据：榆林日报公告、阳光报公告各1份，用以证明被告通过报纸要求原告于2016年7月2日前办理相关手续，否则被告单方解除合同，已交房款作为违约金扣除的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告对第一组证据的真实性无异议，本院予以确认。对第二组证据有异议，经审查，被告逾期交房的事实清楚，本院予以确认。被告提交的证据，原告对第一组证据无异议，本院予以确认。对第二、三组证据有异议，经审查，该证据的真实性与本案具有关联性，依法予以确认。本院
经审理认定事实如下：2010年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房认购书》。约定：被告将位于开元大道东某某公园时光小区的24号楼2单元602号面积135.43㎡的房屋出卖给原告，单价3976元/㎡，总价款为538470元。付款方式为商业按揭贷款，首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订前后，原告向被告交付定金50000元。2010年8月24日，原告向被告交纳首付款113970元。2014年9月20日，被告出具交房协议，告知交房时间为2014年11月1日。2015年4月13日，被告办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月25日，被告通过榆林日报发出公告，内容为公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。2016年6月17日，被告通过阳光报发出公告，内容为公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光小区11#、18#、23#、24#楼早已具备办理银行按揭及签订《商品房预售合同》，现通知您务必于2016年7月2日之前来我公司办理你所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、第96条之规定单方面解除与你签订的《商品房认购书》，你所交的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所认购的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。之后，原告未办理相关手续。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。从查明的事实看，原告与被告签订了《商品房认购书》后，原告先后向被告交纳定金50000元、首付款113970元，被告未按时向原告交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告在取得该商品房预售许可证等五证齐全的情况下，通过报纸公告的方式催促原告办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等。
原告不积极主动与被告联系办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，其行为明确表示不再履行合同，对此原告也存在违约行为。特别是被告最后一次于2016年6月17日在阳光报发出通知后，原告在2016年7月2日之前未来办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，被告单方作出解除《商品房认购书》的内容合法有效，依法予以认定。故原告与被告签订的《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。双方签订的《商品房认购书》解除后，双方应根据自己的过错承担相应的责任。被告依法应当返还原告已交纳的定金50000元、首付款113970元。原告要求被告支付该购房款从2010年8月24日起至返还之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息的诉请，依法不予支持。原告要求被告支付迟延交房违约金49191元之请求，因原告主张的违约金明显偏高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，并根据公平、诚实信用原则予以衡量，应调整为已付购房款的5%较为合理，依法支持8198.5元（163970元×5%=8198.5元）。
被告的辩称理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告孙某某与被告某某公司签订的《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。
二、本判决生效后十日内，被告某某公司返还原告孙某某已交定金50000元、首付款113970元，共计163970元。
三、本判决生效后十日内，被告某某公司支付原告孙某某逾期交房违约金8198.5元。
四、驳回原告孙某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，由原告孙某某负担1660元，被告某某公司负担1610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 高沙东
二〇一七年十月二十九日
书记员 宋沅霖 搜索“”