河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1202民初4485号
原告（反诉被告）：刘秀华，男，汉族，1969年3月20日出生，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：刘帅，男，汉族，1995年12月8日出生，住三门峡市湖滨区。系原告儿子。
被告（反诉原告）：董超，男，汉族，1988年3月6日出生，住三门峡市渑池县。
原告刘秀华与被告董超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人刘帅，被告（反诉原告）董超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘秀华向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、要求被告支付违约金10500元（按照年度租金35000元的30%计算）。3、支付拖欠的水费137.44元、电费3.85元。事实和理由：2017年1月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于开发区××街坊××号的房屋，租赁期共48个月，自2017年1月15日起至2021年1月15日止。年租金35000元，六个月结算一次，于每年第7个月的第15日交付给原告。合同签订时被告向原告支付了20000元整。2017年7月15日原告多次协商追讨第一年下半年房租时，被告说其生意不好不想租赁，原告主张按合同约定支付违约金，被告不愿支付。原告于2017年7月17日再次电话催租，被告说不再租赁。因合同约定租期为4年，二原告只租了半年，已属违约，给原告带来了损失，故原告诉至法院。
被告董超辩称：2017年7月9日，公司代表姚颖已撤回办公物品，关闭公司。下午16点45分左右，见到原告，并与其达成协议，多支付的一月房租不用退还，双方就此结束合同，原告同意。姚颖将物品搬走后，已交回房屋钥匙，故房屋租赁合同已实质上解除。反诉原告董超向本院提出诉讼请求：要求刘秀华返还反诉原告多支付的房屋租金3083元。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同后，反诉原告向反诉被告交纳了20000元租金，到2017年7月9日，经双方协尚，达成口头协议，解除双方签订的房屋租赁合同。按照合同约定，房屋租金应为16917元。双方协商反诉原告将已支付的剩余房款作为补偿给反诉被告，反诉被告同意。现刘秀华诉至法院，表明其对承诺反悔，故其应返还反诉原告3083元。反诉被告刘秀华辩称：多余的房租应当是押金。现在被告反诉，我同意退还押金，可以冲抵我起诉要求的违约金。
经审理查明：2017年1月15日，刘秀华（甲方，出租方）与董超（乙方，承租方方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于开发区××街坊××号第一层的房屋1间租赁给乙方办公使用，面积112平方米。租赁期限自2017年1月15日至2021年1月15日。房屋年租金为35000元。租金按六个月一次结算，由乙方于每年的第7个月第15日交付给甲方。协议中关于提前终止合同的约定为：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。协议签订当日，董超向刘秀华交纳上半年房租15000元，刘秀华向其出具收据，收据中还载明“还剩2017年下半年房租15000元”。庭审中，双方均认可董超交纳了押金5000元。2017年7月9日，被告搬离租赁房屋，并将房屋钥匙归还刘秀华。另查明，刘秀华代董超交纳水费137.44元。电费3.85元，原告认可是被告搬走后产生。
本院认为：原、被告之间于2017年1月15日所签订的《房屋买卖协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。董超主张已与刘秀华口头协商解除《房屋租赁合同》，但刘秀华予以否认，董超也未提供相应证据予以证明。但根据双方均认可的董超已于2017年7月9日搬离租赁房屋并交还钥匙的事实，可以认定双方的租赁关系已于7月9日实际解除。由于《租赁合同》中双方约定的租赁期为自2017年1月15日至2021年1月15日，且合同约定，提前终止合同，需提前一个月通知对方。故董超系单方提前解除合同，已构成违约，应承担违约责任。原告刘秀华主张违约金按合同约定的年租金30%计算，
本院认为，董超提前解除合同，刘秀华确实存在租金损失，但双方约定的违约金高于因违约造成的实际损失，且原告在诉状中的表述也表明其愿意适当减少违约金，故本院调整违约金按合同约定的年租金35000元的20%计算，即7000元。董超拖欠的水费137.44元，刘秀华已代其交纳给自来水公司，故被告董超应将该费用支付给原告刘秀华。关于反诉原告董超交纳的押金5000元，在双方租赁合同解除后，反诉被告刘秀华应予退还。庭审中，反诉被告认可双方以押金抵扣房租，并同意退还剩余押金，且愿意折抵违约金。因此，反诉原告共交纳房租15000元，押金5000元，其租赁房屋期限自2017年1月15日至7月9日，经计算反诉原告应交纳房租为16917元，故折抵部分房租后，多缴纳的押金为3083元。反诉原告董超主张反诉被告退还其押金3083元，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告董超支付原告刘秀华违约金7000元，水费137.44元。
二、反诉被告刘秀华返还反诉原告董超押金3083元。以上一、二项折抵后，由被告董超支付原告刘秀华4054.44元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元，由原告刘秀华承担30元，由被告董超负担50元；反诉案件减半收取的受理费25元，由反诉被告刘秀华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判员 秦志强
二〇一七年十月二十九日
书记员 徐 曼 来源：