湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0222民初1006号
原告：龚明，男。
委托诉讼代理人：周慧平，湖北文光律师事务所律师。
被告：阳新县工商行政管理局（下称阳新县工商局），住所地阳新县兴国镇兴国大道15号。
法定代表人：邢宏喜，局长。
委托诉讼代理人：柯锡久，湖北富川律师事务所律师。龚明诉阳新县工商局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理。依法由
审判员刘元南适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告龚明及委托诉讼代理人周慧平，被告法定代表人邢宏喜、委托诉讼代理人柯锡久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚明诉讼请求，1、依法判令解除2014年8月28日原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告阳新县工商局立即退还原告的购房款200万元；3、依法判令被告阳新县工商局赔偿原告损失：佣金10万元���费用60万元；四户补偿款180万元及210万元自2014年8月25日起按月息2分计算至全部退还之日止期间的利息；4、由被告阳新县工商局承担诉讼费用。事实与理由：2014年7月9日湖北省工商行政管理局下达了鄂工商财函（2014）62号《关于黄石市工商系统资产处置的批复》，同意阳新县工商局将1976年建于阳新县兴国镇五马坊路的下街工商所房屋及土地（占地176平方米，建筑面积528平方米），通过市场竞价方式公开出售处置。2014年8月13日湖北广圣达拍卖有限公司发布拍卖公告，2014年8月13日原告通过拍卖成交，并与湖北广圣达拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，交纳了此房出卖成交价200万元及佣金10万元，2014年8月28日原告与被告阳新县工商局签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：双方确认本次所涉房屋坐落在湖北阳新县兴国镇五马坊路，建筑结构为砖混结构，总层数为三层，占地面积176平方米，建筑面积528平方米，用途为综合。双方商定成交价200万元；付款方式：银行转账；同时还约定因上述房地产交易过户手续的各项税、费等均由原告承担；阳新县工商局负责提供相关材料，协助原告办理房地产过户手续等等。该合同签订生效后，由于原告购买此房，系三分高息借款购买，急需办理过户手续进行开发，原告按照合同约定要求被告阳新县工商局提供房屋产权证、土地证，阳新县工商局却无法提供，直到2017年3月，该局才向原告提交了一份补办的阳新县兴国字第201700092号房权证复印件，而土地证至今未提供，阳新县工商局的行为已构成严重违约，致使原告遭受巨大的经济损失。更令人气愤的是阳新县工商局提供的房权证复印件，记载：建筑面积为468平方米，比合同约定的528平方米少60平方米。经多方咨询，阳新县工商局本次处置的国有土地无法过户，原告购买此房已失去意义和开发目的。现被告阳新县工商局占有原告资金200万元至今长达二年半，由于阳新县工商局不作为，不如实诚信履约，造成原告损失不断扩大。基于上述事实，由于被告阳新县工商局不守诚信，不如实履约，出让不实房屋，严重违反合同约定，致使原告蒙受巨大的经济损失，且至今不能过户开发，双方履行合同已没有必要，故此请求法院依法判如所请。
被告阳新县工商局辩称，1、原告主张被告阳新县工商局没有按照合同约定履行义务，致使不能实现合同目的，与事实不符，也于法无据。2014年7月24日，被告阳新县工商局将位于阳新县兴国镇五马坊路的下街工商所综合办公房委托湖北广圣达拍卖有限公司公开拍卖，并签订了委托拍卖合同，随后该公司��布了拍卖公告：于2014年8月5日、6日在标的物所在地进行展示，并公告标的物按现状拍卖，建筑面积和土地面积最终以国土房管部门核定为准，办理过户的一切手续和税费金等费用由买受人承担。定于2014年8月13日上午10时在黄石市湖滨大道138号曼晶酒店7楼1号会议室公开拍卖。
原告以200万元的成交价竟得该宗房地产，并签订了拍卖成交书，2014年8月28日原告与被告阳新县工商局签订了《房屋买卖合同》。2015年1月10日将房屋交付给原告。交付房屋后原告在未办理产权过户手续的情况下就将房屋予以拆除，该房产无法办理产权过户手续，致使土地使用权转让手续也无法办理。后经多次协调，2017年3月1日，县房产部门补办房屋产权证，被告阳新县工商局在此期间也在积极协助办理有关手续。故被告阳新县工商局根本不存在违约的事实，房屋已经交付，合同目的已实现，本案���房屋买卖合同》系依法成立，受法律保护，对双方都具有法律约束，任何一方不得擅自变更和解除。2、原告主张被告阳新县工商局赔偿经济损失250万元及购房款按月息2分计算利息，与事实不符，于法无据。被告阳新县工商局按照合同约定已交付房屋，没有违约；根据合同约定，办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续是买受人的义务，并非是出卖人的义务，出卖人协助办理变更土地所有权和房屋所有权变更手续是附随合同义务。一般来说，合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的，违反主要义务将使合同目的难以达到，而单纯违反附随义务不会导致合同目的无法实现，不能据此解除合同。原告违反国家房地产开发有关法律规定，没有办理城乡规划、土地利用总体规划手续、没有依法办理有关旧房屋拆迁及房地产开发审批手续，就将涉案房屋拆迁，并且在没有全部签订拆迁补偿协议的情况下擅自将相邻的工商职工家属楼个人房屋拆迁四户。原告由于房地产开发规划没有通过审批和相邻的工商职工家属楼无法签订拆迁补偿协议的原因才造成房地产开发无法进行，后造成原告损失是原告自己投资的失误，商业风险应由原告自己承担，而不应与房屋买卖合同联系起来。原告买房，被告卖房并已交付房屋，双方的合同目的已实现。3、原告诉请解除合同于法无据。依据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案的实际情况，被告认为涉案合同自双方签订之日起至合同履行完毕都没有出现上述法律规定的合同解除的条件，原告诉求解除合同既不符合事实，也于法无据。原告为支持其主张的事实及诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、湖北省财政厅鄂财绩字（2013）2328号文件一份，拟证明本案争议的房屋系湖北省财政厅同意按照市场竞价的方式进行公开处置；证据二、湖北省工商局鄂工商财函（2014）62号文件一份，拟证明湖北省工商局同意将涉案房屋及土地通过市场竞价的方式进行公开处置；证据三、拍卖公告、拍卖成交确认书、收据等，拟证明湖北广圣达拍卖有限公司受阳新县工商局委托公开拍卖涉案房地产，原告于2014年8月13日以200万元的成交价竞拍到涉案房屋及土地使用权，原告支付拍卖公司10万元佣金及交清200万元的购房款；证据四、房屋买卖合同一份，拟证明原、被告之间的权利义务关系；证据五、阳新县工商局函，拟证明被告承认由于自己房屋房产证等手续没有办理好导致无法办理过户登记手续；证据六、阳新县国土资源局专题会议纪要一份，拟证明涉案房产必须先办理好房屋产权证，按房产证用途办理土地使用证；证据七、关于尽快拆除危房的通知，拟证明被告要求原告尽快拆除涉案房屋的事实；证据八、被告要求国土资源局阳土资函（2017）28号回复，拟证明阳新县国���资源局回复
被告：对下街工商所原登记划拨土地所有权实现有偿使用后，再办理土地所有权证变更登记手续；证据九、阳新县房产权证兴国字第2017000**号，拟证明2017年3月1日被告才补办了涉案房屋的房产证，房产证记载：三层，建筑面积468.65平方米，而合同约定建筑面积为528平方米，同时证明由于被告过错导致本案房产三年未能过户，也隐瞒了建筑面积；证据十、房屋拆迁协议书、被拆迁人房产证、拆迁还建补充协议书、收条各一份，拟证明被告要求原告尽快整改、拆除涉案办公楼的要求，原告多次找四户拆迁户做工作，最终达成房屋拆迁协议书；证据十一、拆迁建筑施工承包合同一份，拟证明涉案房屋由阳新县华宇建筑工程有限公司拆迁，原告支付了拆��屋、出渣土、挖桩等工程款28万元，原告支付保证金利息23万元，违约金30万元；证据十二、借条、银行卡交易明细清单，证明原告支付200万元购房款向他人借款130万元，约定利息2分，因被告过错导致原告房屋不能开发建设，被告理应赔偿原告的因购买房屋借款而承担的利息；证据十三、现场照片，拟证明涉案房屋拆迁后的情况；证据十四、证人程维斌、彭伦建、徐海平、涂森林出庭作证，与原告签订拆迁还建协议的事实。证人肖绪发证实，阳新县华宇建筑工程有限公司与原告签订拆迁建筑施工合同的事实。经质证，被告对原告所举的证据一、二、三、六、十三的合法性、真实性、关联性均没有异议；对证据四、五、七、��、九证明目的有异议，其他三性没有异议；对证据十的关联性有异议；认为证据十一与本案无关；对证据十二的合法性、真实性、关联性均有异议。对证据十四的证人证明的事实，被告认为与本案无关。被告为支持其辩解，向本院提交的证据如下：证据一、委托拍卖合同一份，拟证明房屋买卖是通过委托拍卖而实现的事实；证据二、拍卖公告一份，拟证明房屋是通过合法拍卖，标的物按现状拍卖，建筑面积好土地面积按国土房管部门核定为准的事实；证据三、拍卖成交确认书一份，拟证明原告通过拍卖取得标的物并承担规定义务的事实；证据四、房屋买卖合同一份，拟证明原、被告签订合同的事实及双方权利义务关系；证据五、办理土地使用权出让手续及国土部门纪要各一份，拟证明被告2014年8月、9月在协助原告办理有关手续的事实；证据六、会议纪要一份，拟证明被告原告办理有关房地产开发事宜；证据七、公告一份，拟证明被告2014年9月申请房管部门发布公告，协助原告办理有关房产过户手续事宜的事实；证据八、申请函及国有土地使用权转让事项回复，拟证明被告长期在协助原告办理土地转让有关手续的事实；证据九、土地使用证，拟证明被告涉案土地为国有合法土地的事实；证据十、房产证及房产资料，证明涉案房产为有��房产的事实；证据十一、资产评估报告，拟证明拍卖房产时通过资产评估的事实；证据十二、房屋拆迁协议书，拟证明原告在涉案办公楼后的宿舍楼从事房地产开发的事实；证据十三、房屋拆迁后的照片，拟证明原告将涉案办公楼拆除的事实；证据十四、阳新县工商局关于下街工商所楼房处置被告一份，拟证明被告对涉案房屋进行处置的事实。经质证，原告对被告所举证据三、四、五、十、十二、十三的真实性、合法性、和关联性无异议；对证据二、七、八真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据一、六、十四认为与原告无关；对证据九真实性没有异议，但该土地使用系划拨用地，被告无法转让，并不是原告没有交纳土地出让金，而是被告没有办理土地有偿使用转让手续；对证据十一是拍卖之前评估的，土地面积、房屋建筑面积与房产证不一致。本院对原告所举证据审核认定如下：证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十三形式要件合法、内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系合法证据，具有证明力，且能够支持证明对象，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；对证据十房屋拆迁协议、被拆迁人房产证、拆迁还建补充协议书、收条，证据十一的拆迁建筑施工承包合同，证据十四的证人程维斌等五人的证言等，系房屋买卖后的原告拆迁房屋和房屋开发的有关证据，与本案房屋买卖合同没有关联，故本院不予确认；对于证据十二的借条系原告购买房屋时筹���买卖房屋资金的来源，与本案房屋买卖合同没有关联，故本院不予确认。本院对被告所举证据审核认定如下：证据一、二、三、四、五、七、八、九、十、十二、十三形式要件合法、内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系合法证据，具有证明力，且能够支持证明对象，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据十一系评估报告，与本案涉案房屋有关联性，与证据一能佐证，故
本院认为该证据形式要件合法、内容真实且与本案有关联，本院予以采信。证据六、十四系被告内部处置财产的会议纪要及报告，与本案没有关联，本院不予确认。根据采信的证据及庭审查明，本院确认如下事实：2014年7月9日经湖北省财政厅（鄂财绩（2013）2328号）、湖北省工商行政管理局（鄂工商财函（2014）62号）批准，同意阳新县工商局将1976年建于阳新县兴国镇五马坊路的下街工商所房屋及土地（占地176平方米，建筑面积528平方米），通过市场竞价方式公开出售处置。2014年7月24日阳新县工商局委托湖北广圣达拍卖有限公司对阳新县兴国镇五马坊路的原下街工商所房屋及土地进行拍卖。2014年8月13日原告龚明以200万元的价格拍卖成交，同时与湖北广圣达拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，并交纳了拍卖佣金10万元。2014年8月28日原告龚明与被告阳新县工商局签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：
一、阳新县工商局自愿将下列房屋卖给龚明。1、房屋状况见鄂中瑞华评报字（2013）第035号资产评估报告书；房屋坐落在湖北阳新县兴国镇五马坊路，建筑结构为砖混结构，总层数为三层，占地面积176平方米，建筑面积528平方米，用途为综合。2、房屋国有土地使用证号为：阳国用（2001）字第26040020号。3、该房屋的土地使用权以划拨方式取得，本合同一经签订，该房屋占用范围的土地使用权同时转让。
二、房屋成交价为人民币200万元。
三、阳新县工商局于2014年12月28日前，将房屋正式交付给龚明。
七、合同双方的一方违约，须向对方支付赔偿金叁万元整。买方不能按期向卖方付清购房款，或卖方不能按期向买方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付200元违约金。
八、因上述房地产交易、过户手续所需交纳的各项税、费金等均由买方承担。卖方负责提供相关材料，协助买方办理过户手续。2014年8月25日，原告龚明通过湖北广圣达拍卖有限公司支付被告阳新县工商局购房款人民币200万元。2015年1月10日，被告阳新县工商局将原下街工商所房屋腾空、结清该房屋之���的所有水、电等费用后，将该房屋交付给原告龚明。在办理房屋及土地转让手续过程中，由于该涉案房屋房产证在被告档案室未存档，阳新县工商局未能及时提供房产证。后经被告申请，2014年9月30日，阳新县房地产管理局通过《今日阳新》报纸上刊登了补证公告。直至2017年3月1日，阳新县房产部门补办了阳新县房产权证兴国字第2017000**号房屋产权证，房屋总层数为三层，砖混结构，建筑面积468.65平方米。还由于该房屋的原《国有土地使用证》阳国用（2010）字第26040020号所涉及的土地面积系该涉案房屋及后面工商局家属楼共用的证件，共计725平方米，后面工商局家属楼根据政策已经房改。2014年8月28日阳新县工商局向阳新县国土资源局提出书面申请，要求办理该涉案房屋176平方米的土地所有权转让手续。因该涉案房屋的土地系划拨用地，阳新县国土资源局2017年3月17日回复：建议阳新县工商局对下街工商所原登记（用地面积725平方米）划拨土地使用权实行有偿使用后，再办理土地使用权变更登记手续。原告龚明在接收房屋后，但在没有办理相关过户手续的情况下，于2015年5月18日与阳新县华宇建筑工程有限责任公司签订了《拆迁建筑施工承包合同》，将该房屋承包给阳新县华宇建筑工程有限责任公司施工，后将该房屋进行了拆除，并与其后家属楼的四住户签订了《房屋拆迁还建协议书》。。原告认为购买此房是为了开发，在买房时系三分高息借款购买的，因此急需办理过户手续进行开发，原告按照合同约定要求被告阳新县工商局提供房屋产权证、土地证，被告阳新县工商局却按时提供，直到2017年3月，被告向原告提交了一份补办的阳新县兴国字第201700092号房权证，和原下街工商所涉案房屋的176平方米的土地使用权不能过户。阳新县工商局的行为已构成严重违约，致使原告遭受巨大的经济损失。还认为被告阳新县工商局提供的房权证记载的建筑面积为468.65平方米，比合同约定的528平方米少60平方米。经多方咨询，阳新县工商局本次处置的国有土地无法过户，原告购买此房已失去意义和开发目的。现被告阳新县工商局占用原告资金200万元至今已长达二年半，由于阳新县工商局不作为，不如实诚信履约，造成原告损失不断扩大。基于上述事实，由于被告阳新县工商局严重违反合同约定，致使原告蒙受巨大的经济损失，双方履行合同已没有必要，故此请求法院依法判如所请。另查明，2017年8月18日阳新县国土资源局颁发了下街工商所涉案房屋的176平方米的���地使用权证，权利性质为划拨土地（鄂（2017）阳新县不动产权第0001201号）。庭审中，经本院释明，如果原告请求的依法判令解除2014年8月28日原、被告签订的《房屋买卖合同》及依法判令被告阳新县工商局立即退还原告的购房款200万元的诉讼请求本院不予支持，原告是否变更诉讼请求。原告表明如果两项诉讼请求得不到支持，被告应该退还原告所差的59.35平方米房屋建筑面积的购房款224,811元，还应当承担因多收购房款所占有资金的利息。被告同意法院依法判决。
本院认为，原告龚明与被告阳新县工商局之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同成立生效后即具有法律约束力，当事人应共同遵守合同约定，不得擅自变更或解除合同。��案争议的主要问题：一是原告主张解除合同的解除权有无事实法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》应否继续履行；二是原告主张的因被告违约造成的损失，被告是否应当承担。对上述争议问题，本院评析认定如下：
一、原告主张解除合同的解除权有无事实法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》应否继续履行。
本院认为，合同解除有法定解除和约定解除两种情形。《合同法》第九十三条规定了合同当事人约定解除的情形，第九十四条规定了法定解除的五种情形。本案中，原、被告双方并没有在《房屋买卖合同》约定有关解除合同的条款，不存在约定解除的情形；法定解除权的行使条件为合同一方根本违约或预期根本违约，从而导致无法实现合同目的。双方在《房屋买卖合同》中明确约定被告将下街工商所的办公楼房屋出让给原告。原告通过拍卖公司竞卖的方式拍卖成交后，依约缴付完购房款，被告也根据合同约定将拍卖成交房屋交付给了原告，原告也实际收到了房屋。但由于在房屋过户手续时，被告未能及时将该房屋产权证及土地使用权证交付被告，从而导致未能及时过户，但并不能说明该涉案房屋不能买卖而导致房屋买卖的目的不能实现，原告也并不由此获得合同的解除权力。况且，被告在本院审理过程中，已经办理好涉案房屋的房屋产权证及土地使用权证，原告、被告按约定在缴纳相关税、费后可以办理产权过户手续。另外，合同的继续全面履行，也符合我国合同法趋势及鼓励交易的原则。故对原告龚明解除《房屋买卖合同》的请求和退还购房款的请求不能成立，本院不予支持。
二、原告主张的因被告违约造成的损失，被告是否应当承担。本案中，根据合同约定，被告应交付原告房屋土地面积176平方米、建筑面积528平方米，但被告实际交付原告土地面积176平方米、建筑面积468.65平方米，建筑面积实际少交付59.35平方米，因此被告存在违约行为，应当承担违约责任。除因退还多收的59.35平方米的购房款224,811元，还应当承担因多收购房款所占有资金的利息损失（本金224,811元从2014年8月25日起按照年利率6%计算）。至于原告主张赔偿佣金10万元，费用60万元；四户补偿款180万元及210万元自2014年8月25日起按月息2分计算至全部退还之日止期间的利息问题。
本院认为，佣金系拍卖产生的费用，依法应由买受人承担；其他费用60万元、四户补偿款180万元系原告开发所产生，要求被告支付，没有法律依据，本院不予支持。210万元自2014年8月25日起按月息2分计算至全部退还之日止期间的利息，除退还所差的建筑面积的购房款及占有该款的利息本院予以支持外，其他没有法律事实依据，本院不��支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，
判决如下：
一、原、被告于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行；被告阳新县工商局在本判决生效之日起一个月内对下街工商所原五马坊办公楼的用地面积176平方米划拨土地使用权办理实行有偿使用手续后（有关土地出让金、税由原告承担），再协助原告办理土地使用权变更登记手续及对所出让的下街工商所五马坊办公楼房屋产权变更登记手续；
二、被告阳新县工商局于本判决生效之日起十日内退还原告购房款224,811元，及支付因多收购房款所占有资金的利息（本金224,811元从2014年8月25日起按照年利率6%计算至本判决生效之日止）；
三、被告阳新县工商局在本判决生效之日起十日内支付原告龚明违约金30,000元;四、驳回原告龚明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，减半收取2579元，由被告阳新县工商局负担2336元，原告龚明负担243元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石中级人民法院，并预交诉讼费5158元。湖北省黄石中级人民法院开户银行：中国农业银行股份有限公司股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院。财政专户，帐号：17-154101040005118。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘元南
二〇一七年十月二十九日
书记员 樊 怡 百度搜索“”