大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0213民初4370号
原告：大连一方物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区星海广场C2区*号*单元*层*号。
法定代表人：于志强，系总经理。
委托代理人：戴宝宇，均系辽宁晟大律师事务所律师。
委托代理人：赵一婷，均系辽宁晟大律师事务所律师。
被告：魏德军，男，1981年2月18日出生，住大连保税区。
被告：姜春艳，女，1985年3月8日出生，住大连保税区。
原告大连一方物业管理有限公司诉被告魏德军、姜春艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员乔元臣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连一方物业管理有限公司的委托代理人赵一婷，被告魏德军到庭参加诉讼。被告姜春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月10日，大连天鹅湖酒店投资有限公司、原、被告订立《大连一方天鹅湖项目前期临时管理规约》（以下简称规约），将大连一方天鹅湖项目委托给原告实行物业管理，委托期限自本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定《业主管理规约》生效之日止。被告系大连保税区湖居东园业主，依照规约的约定，负有向原告交纳物业服务费的义务，被告的房屋建筑面积为92.21平方米，物业费单价为2.3元/平方米/月（住宅物业服务费2017年1月1日前实际向业主收取标准为1.9元/平方米/月），被告自2016年2月1日起至2017年6月30日止拖欠物业费累计达3199元。故请求法院判令
被告：1、给付原告物业服务费3199元；2、给付原告违约金1948元。
被告魏德军辩称，第一，原告至少在15年3月份之前没有合法的收费许可，属于违法乱收费。当时我们小区已有业主在大连民意网上予以反映，保税区管委会在网上答复称：经调查，原告已完成物业备案，物业收费许可正在办理中，目前已责令原告暂停物业费收取，并发布公告退还已收取的物业费。但直到现在原告收取的物业费也没有退还，也没有给我一个说法。至于现在原告有没有收费资质我不清楚。第二，原告提供的物业服务管理不到位，表现在封闭小区不封闭，外人可以随便进，有一定安全隐患，楼下店铺客人喝酒到半夜扰民，原告也不管理；围墙过矮、绿化不好、卫生收拾得不及时，路灯刮倒不修；小区内到处都在施工，有的业主装修不分节假日不分昼夜施工影响居民休息，原告未能及时劝阻；我的房屋在二楼，虫子经常进我家。我不是不交物业费，等原告把这些问题解决了我才交。故不同意原告的诉讼请求。被告姜春艳无答辩意见。
经审理查明，二被告系辽宁省大连保税区湖居东园74-1-202号房屋的业主，房屋建筑面积为92.21平方米。2014年11月10日，大连天鹅湖酒店投资有限公司及本案原、被告订立了《大连一方天鹅湖项目前期临时管理规约》（以下简称规约），约定由原告为一方天鹅湖项目提供前期物业服务管理；物业服务费标准为普宅：2.3元/平方米/月（住宅物业服务费2017年1月1日前实际向业主收取标准为1.9元/平方米/月）；物业服务费的交纳可以选择两种形式，一是季结，每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日为本季度物业服务费的缴费日；二是年结，每年的1月1日需提前交纳下一年度的全年费用；若逾期交纳的，业主应当从其逾期之日起按照应缴金额每日0.3%向原告交纳违约金。全体业主同意物业公司有权直接起诉至法院追缴物业服务费及违约金。规约还对订立各方的其他权利义务作了约定。原告在规约订立后按约实施了物业服务与管理义务，被告至今未向原告交纳2016年2月至2017年6月期间（共计17个月）的物业服务费共计3199元（取整数）。另查明，因物业服务费收取问题，被告所在的湖居东园小区有业主于2015年2月份向民意网予以反映，大连保税区党工委（管委会）于2015年3月10日回复称，经调查，一方物业公司已完成物业备案，物业收费许可正在办理中。目前，已责令该物业公司暂停收取物业费，并发布公告，退还已收取的物业费。又查明，原告提供的物业服务企业资质证书上载明准予从事物业管理活动时间为2004年4月2日。本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、物品接收确认单及商品房验收交接表、规约及承诺书、物业服务企业资质证书，被告提供的民意网站截图以及本案庭审笔录在案为凭，并经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告系拥有合法资质的物业服务管理企业。规约系本案原、被告及项目开发商之间订立的前期物业服务合同，系各方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，有各方的签字盖章，应为合法有效，受法律保护。本案原、被告均应按照规约的约定各自履行相关义务。原告提供了物业服务管理工作，被告即应按照规约约定足额交纳物业服务费，若逾期交纳，则应按照规约约定承担违约责任即支付违约金。现被告拖欠原告2016年2月至2017年6月期间（共计17个月）的物业服务费3199元的事实清楚，对此被告也认可，本院予以认定。故原告主张被告交纳物业服务费合法有据，本院予以支持。对于被告所述的民意网上的回复，系解决2015年3月之前原告的收费是否合法的问题，而本案原告主张的系2016年2月之后的物业服务费，故该抗辩事实与本案无关，本院不予支持。对于被告所述原告的其他物业服务管理不到位的问题，因并未提供充分证据加以证明，本院不予支持。关于原告的违约金主张，无论原、被告系采取季结方式还是年结方式，按照规约的相关约定，都是按照应缴金额每日0.3%的标准计算每日的违约金，而按此约定本院计算的违约金总额高于原告主张的数额，原告系自由处分其诉讼权利，对其主张的数额本院不予干预，予以认定并支持。综上所述，本案中，依照《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，
判决如下：
一、被告魏德军、姜春艳于本判决生效后十日内共同支付原告大连一方物业管理有限公司自2016年2月至2017年6月的物业服务费3199元；
二、被告魏德军、姜春艳于本判决生效后十日内共同支付原告大连一方物业管理有限公司违约金1948元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告魏德军、姜春艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
审判员 乔元臣
二〇一七年十月二十九日
书记员 刘正立 微信公众号“”