（2017）渝0107民初16248号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2018-04-20
案件名称
保利重庆物业管理有限公司与罗利明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保利重庆物业管理有限公司,罗利民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初16248号原告：保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道留云路1号，统一社会信用代码915000007815625152。法定代表人：邹福顺，职务董事长。委托代理人：王美，系公司员工。委托代理人：张赣，系公司员工。被告：罗利民，男，汉族，住重庆市市中区。委托代理人：胡朝万，重庆政远律师事务所律师。原告保利重庆物业管理有限公司诉被告罗利民物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利重庆物业管理有限公司的委托代理人王美、张赣，被告罗利民的委托代理人胡朝万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利重庆物业管理有限公司诉称：原、被告于2009年2月5日签订《保利国宾上院前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的保利国宾上院小区提供物业服务。协议签订后，原告依约提供了物业服务，被告未履行其合同义务，欠缴物业服务费、公摊水电费，经原告催要，被告仍未予交纳。现原告起诉来院，请求判令：1、请求判令被告立即支付S12栋1单元0122商业门面2014年11月1日至2017年7月31日的物业服务费22499.30元、2014年12月至2017年7月的公摊水电费427.06元，共计22926.36元；2、请求被告支付逾期付款期间违约金（滞纳金）2024.94元（合同约定逾期每日千分之三的标准计算，暂计算至2017年7月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告罗利民称：我系保利国宾上院商业门面的房屋所有人，房屋产权建筑面积117.19平方米，对原告主张拖欠物业服务费的时间无异议、标准（6元每平方米）有异议，我方只认可按照3元每平方米计算，原告系涉案房屋的物业服务公司，我方不缴纳物业服务费的原因是物业服务费标准过高，以及水电费公摊费的收费未公示，账目不清，我方不清楚故我方不同意支付，滞纳金也不予认可。经审理查明，2007年11月25日，重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司与原告签订国宾上院前期物业管理服务合同，约定由原告对国宾上院实施前期物业管理，期限自2007年11月25日至业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时止，商业物业按6.0元/平方米/月收取。同时，双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告罗利民系位于重庆市九龙坡区保利国宾上院房屋（非住宅）所有权人，房屋产权建筑面积117.19平方米。2009年9月25日，原告与被告签订国宾上院前期物业管理服务协议，双方就前期物业管理服务达成该协议，其中约定商业用房物业管理费为6元/平方米/月，物业管理费应按月缴清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金等内容。该协议签订后，被告按照3元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费至2014年10月。此后，原告要求按照6元/平方米/月的标准收取2014年11月1日之后的物业服务费，被告仍要求按3元/平方米/月的标准交纳，双方发生分歧，故被告未能交纳2014年11月1日之后的物业服务费，原告遂起诉来院。审理中，关于此前按照3元/平方米/月执行的原因，原告陈述因被告提出原标准过高，保利（重庆）投资实业有限公司决定按合同约定标准的50%代业主向原告支付物业服务费，剩余50%由业主支付，该公司从2010年起按商业部分3元/平方米的标准代业主支付物业服务费，并通知原告从2015年1月1日起不再代业主支付物业服务费。对此，原告举示了保利（重庆）投资实业有限公司出具的情况说明、2010年至2014年保利重庆投资实业有限公司向保利重庆物业管理有限公司支付明细。被告对情况说明、支付明细的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告陈述虽然之前在前期物业服务合同中约定物业服务费收费标准为6元/平方米/月，但事后双方进行了调整，其从接房之日起均是按照3元/平方米/月标准在缴费。上述事实，有前期物业合同、前期物业管理服务协议、情况说明、支付明细等证据，以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。因双方分歧过大，故调解未果。本院认为，原告保利重庆物业管理有限公司与重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司签订的国宾上院前期物业管理服务合同，以及原、被告签订的国宾上院前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。原告提供了物业服务，依照权利与义务相一致的原则，被告应当按时向原告支付物业服务费及公摊水电费。关于物业服务费的标准，本院认为，合同及协议约定的标准均为6元/平方米/月，但被告实际交纳的标准为3元/平方米/月，本案争议的焦点在于实际执行的标准是否是原、被告双方新的合意。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告未举示任何证据证明原、被告达成新的合意（物业服务费按3元/平方米/月标准收取），理应承担举证不能的法律后果。而原告关于其中另外3元/平方米/月由保利（重庆）投资实业有限公司代为垫付的陈述，有相关证据相证明，亦符合客观实际，在停止垫付的情况下，现原告要求被告按合同和协议约定的标准执行，理由正当。综合本案案情，本院认定对2014年11月1日起的物业服务费应当按照6元/平方米/月执行。现原告诉请要求被告支付拖欠物业服务费和公摊水电费，符合相关法律规定，本院予以支持，经计算被告拖欠2014年11月至2017年7月的物业服务费22499.3元、2014年12月至2017年7月的公摊水电费426.56元，该欠付的物业服务费被告应立即支付。关于滞纳金，本院认为，被告曾按此前执行的3元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，系因双方对标准产生分歧而未能交纳，故被告并非无正当理由不交纳物业服务费，原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗利民于本判决生效后十五日内向原告保利重庆物业管理有限公司支付物业服务费22499.3元、公摊水电费426.56元。二、驳回原告保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为380元，由被告罗利民负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员 蒋犀勐二〇一七年十月二十八日书 记 员 包程程 关注微信公众号“”