（2017）黑01民终6201号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2017-11-08
案件名称
哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会、哈尔滨菱建物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会,哈尔滨菱建物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终6201号上诉人（原审原告）：哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会，住所地哈尔滨市道里区爱建润园小区3单元601室。法定代表人：孟江，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：高振娟，黑龙江洪峰律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨菱建物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里紫园路2-5号。法定代表人：王巨澜，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁闯，黑龙江富祺律师事务所执业律师。上诉人哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会（以下简称润园业委会）因与被上诉人哈尔滨菱建物业管理有限公司（以下简称菱建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初5245号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人润园业委会的法定代表人孟江及其委托诉讼代理人高振娟，被上诉人菱建物业公司的委托诉讼代理人梁闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润园业委会上诉请求：撤销一审判决；将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决中，判决内容自相矛盾，润园业委会与菱建物业公司之间没有签订书面协议，但是双方在履行2007年前签订的《物业管理服务协议》仍然存在解除的理由；一审法院判决驳回润园业委会要求菱建物业公司返还多支付的物业费5万元，公共收益部分5万元是错误的，一审判决法理不明，该判决没有任何法律依据。菱建物业公司辩称，同意一审判决。双方之间没有签订物业管理服务协议，不存在解除协议的问题，润园业委会主张程序和实体均错误，因为，双方并未签订物业服务合同，润园业委会不是缴纳物业费主体，该小区2007年开始入住，润园业委会2015年才成立。因此，菱建物业公司是对业主提供了前期物业服务，与业主之间形成了前期物业服务合同的法律关系，物业法规规定，业主委员会有权与物业公司签订服务合同，但无权解聘物业服务企业。润园业委会向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《物业管理服务协议》；2.判令菱建物业公司返还多收的物业费50,000元；3.判令菱建物业返还公共区域部分的收益50,000元。一审判决认定：2006年案外人哈尔滨爱达投资置业有限公司将其开发建设的润园业委会所在小区物业服务交由菱建物业进行物业管理服务，菱建物业公司与润园业委会的业主们分别签订了前期物业管理服务协议，约定菱建物业收取物业服务费的等级为一级，收费标准按使用面积每平方米1.4元/月收取。2015年7月25日润园业委会成立。润园业委会与菱建物业公司针对物业费的收费标准，即按建筑面积或使用面积计费的问题，双方未达成一致意见，未签订书面物业管理服务合同。润园业委会亦未通过向社会公开招投标的方式，另行聘用其他物业服务企业。菱建物业公司现仍履行与润园业委会业主签订的前期物业服务合同。案件审理期间，润园业委会向法院提出对菱建物业公司在2007年-2016年管理期间电梯广告收益、地下停车位收益进行专项审计，法院依法委托黑龙江德宇会计师事务所有限公司进行鉴定，2017年3月1日该公司以“由于菱建物业公司对管辖范围内的小区统一核算，无法提供涉案区域单独的收益财务资料，审计鉴定无法进行”为由，予以退案。一审判决认为，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，履行的职责是召集业主大会会议，报告物业管理的实际情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，润园业委会与菱建物业公司之间没有签订书面物业管理服务合同，润园业委会未通过法定程序另行聘用新的物业企业，故润园业委会要求解除与菱建物业公司签订的《物业管理服务协议》的事实不存在不予支持。润园业委会自认菱建物业公司未向其收取其主张的物业费用，故润园业委会要求菱建物业公司返还多收的物业费50000元的请求不予支持。至于润园业委会主张菱建物业返还公共区域部分的收益50000元的问题，润园业委会亦未举示相应的证据予以证实，其所举示的证据不足以证实其主张的事实不予支持。菱建物业公司的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，润园业委会的诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会的诉讼请求。案件受费2,300元，由哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会负担。二审中，上诉人润园业委会向本院提交二份新证据，证据1：2007年6月21日菱建物业公司与业主刘道诚签订的前期物业服务协议；意在证明：自2007年菱建物业公司在润园业委会的小区内为业主提供物业服务，2015年润园业委会成立后，菱建物业公司仍然在此小区内继续提供物业服务；证据2：黑龙江地方税务局2012年5月10日、2015年10月14日机打发票2张，意在证明：菱建物业公司于2012年收取该小区业主李挺物业费，是按照使用面积收取，2015年是按照建筑面积收取。哈尔滨市道里区爱建街道办事处爱建社区居委会的关于停止执行爱建润园小区物业服务备案表的说明，可以证明菱建物业公司，2015年收取的物业费标准已经在2014年1月1日废止，菱建物业公司并没有收费的依据，属于滥收费。菱建物业公司质证意见：对证据一的真实性没有异议，该证据恰恰能够证实菱建物业公司与小区业主履行的是法律规定的前期物业管理服务合同的关系，该合同第10页的第15条内容，只有业主委员会与新的物业服务企业签订正式的物业服务合同时，前期物业服务合同自然终止。而本案润园业委会的起诉理由已经违反了法律规定及程序问题。侵害了小区各业主的权利，若判决解除物业服务合同，该小区属于弃管状态，是法律及政府禁止的。对证据二的真实性没有异议，其公司收取物业费，后来按照建筑面积收取物业费，是按照哈尔滨市物价局的规定收取。本院认证意见：对证据一的真实性及证明的问题予以采信。该证据证明了润园小区业主自2007年与菱建物业公司签订物业合同事实。对证据二黑龙江地方税务局2012年5月10日、2015年10月14日机打发票2张的真实性予以采信；但对哈尔滨市道里区爱建街道办事处爱建社区2015年4月20日出具的《关于停止执行爱建润园小区物业服务备案表的说明》，不予采信。因为，该证据内容是哈尔滨市道里区爱建街道办事处向哈尔滨市道里区物价局咨询的情况，关于菱建物业公司2012年上报的《爱建润园小区物业服务收费备案表》是否自行失效问题，爱建社区无权证明2013年由菱建物业公司、爱建社区居民委员会、道里区物价局共同同意的润园小区物业服务收费备案表自行失效。若菱建物业公司收取业主物业费违反法律规定，业主或业主委员会应当向物价部门主张反映情况，由物价行政部门处理。该证据不能证明菱建物业公司存在滥收取物业费问题。菱建物业公司二审中，没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。本院认为，居住在润园小区的业主，于2007年分别与菱建物业公司签订了书面前期物业管理服务协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议约定，双方自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。现菱建物业公司仍然为润园小区的业主服务。润园业委会自认润园小区业主总人数为1026户，润园业委会2015年成立后，认为菱建物业公司服务不到位，收取物业费1.40元过高问题，向法院起诉菱建物业公司，要求解除润园业委会与菱建物业公司之间的《物业管理服务协议》，本案中，菱建物业公司未与润园业委会签订物业服务协议，润园业委会向法院提交19份小区业主大会表决票，尚有大部分业主没有提交表决票，有的业主不同意解除与菱建物业公司物业管理服务解协议，润园业委会在一、二审中均未提交业主大会决定文件，因此，润园业委会与菱建物业公司之间未形成事实合同法律关系，故润园业委会请求解除与菱建物业公司之间的《物业管理服务协议》的理由不能成立，本院不予支持。若润园业委会认为菱建物业公司，服务不到位或收取物业费标准过高等问题，应当按照业主与菱建物业公司2007年6月21日双方签订的《前期物业管理服务协议》第十二条规定执行，即本协议在履行中，如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向法院起诉。而润园业委会没有按照该协议约定主张权利，也未通过业主大会讨论选聘新的物业企业。因此，润园业委会起诉菱建物业公司解除物业协议，存在违反业主与企业之间协议约定的程序问题。关于润园业委会主张菱建物业公司返还多收的物业费50,000元及菱建物业返还公共区域部分的收益50,000元的问题，该问题应当由业主或业委会向行政监管部门投诉确认后，另行主张权利。故该二项请求，本院不予支持。综上所述，润园业委会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人哈尔滨市道里区爱建润园小区业主委员会负担本判决为终审判决。审 判 长 唐玉贵审 判 员 贾晋璇审 判 员 金 玲二〇一七年十月二十八日法官助理 赵东哲书 记 员 于凯华 来源：百度“”