(2017)豫1103民初3420号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2017-11-03
案件名称
张素霞与张方明、郑祥莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
漯河市郾城区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张素霞,张方明,郑祥莉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款,第二百一十二条,第二百二十六条;《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十五条
全文
河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1103民初3420号原告:张素霞(张淑霞),女,汉族,1971年12月30日出生,住漯河市郾城区。委托诉讼代理人:赵迪,河南永力律师事务所律师。被告:张方明,男,汉族,1970年12月28日出生,住漯河市源汇区。被告:郑祥莉,女,汉族,1970年11月18日出生,住址同上。委托诉讼代理人:张方明,系郑祥莉丈夫。原告张素霞诉被告张方明、被告郑祥莉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月27日受理后,依法适用简易程序,于2017年10月24日公开开庭进行了审理,原告张素霞及其委托诉讼代理人赵迪、被告张方明(同时系被告郑祥莉的委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原、被告签订的商铺租赁合同,被告搬出场地,并支付2017年6月15日至搬出之日止按照协议约定应支付的租赁费暂定19879元(193元/天,计算至起诉之日2017年9月27日);2、要求被告支付被告违约金10000元、赔偿原告损失7569元;3、本案诉讼费及律师代理费3000元由被告承担。事实与理由:2013年5月21日,原、被告在原有租赁合同的基础上,自愿续签租赁协议,约定原告将位于漯河市嵩山路北段的两间商铺租赁给被告,用以经营茶叶和农产品,约定基础租金为48000元/年,每年6月15日前交纳。从第二年起,每年租金比上一年度增加10%,以此计算,2017年度租金为70276元。协议签订后,原告依约向被告交付商铺,被告自2017年6月15日前应向原告缴纳2017年的租金70276元,拖延至今未交,累计拖欠租赁费19879元。根据合同约定,被告应承担违约金10000元,赔偿金17569元,并承担诉讼费和律师费3000元。被告答辩称:第一,合同已解除,原告没有法律依据起诉。第二,2014年我们按合同增加10%租赁费,2015年原告说按市场价超过了增长的10%,当时原告说的随行就市,大概增加的12%-13%。到2016年也是随行就市,增长了不到10%,大概8%,2017年按市场价一年6万元租赁费,现在原告又要求按合同走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下:2013年5月21日,张淑霞(甲方、出租方)和张方明(乙方、承租方)签订一份《商铺租赁合同书》,约定:租期自2013年6月16日至2018年6月15日止;承租人拖欠租金累计达三十天的,应加倍赔偿甲方三个月的商铺租金;合同期满后,如甲方仍继续出租房屋,乙方有优先租赁权;在合同期内,商铺租金按当时物价及周围商铺租金上调一次;每年租金为人民币48000元,从第二年起,租金每年比上一年度增加10%;乙方应向甲方交水电费押金叁仟元整;甲乙双方在没有违反合同的情况下其中一方提前解除合同,视为违约,负责赔偿对方违约金壹万元。合同签订后,原、被告在2013年、2014年按照上述合同履行,即2013年,被告张方明给原告缴纳租金48000元;2014年,被告张方明给原告缴纳租金52800元;2015年和2016年,被告张方明给原告缴纳租金均为60000元。庭审中,原告要求解除租赁合同关系,被告张方明表示同意。本院询问原告2015年和2016年是否按照市场价支付租赁费,原告称“是的”。2017年6月15日,被告张方明要求按60000元的租金向原告缴纳,称市场价为60000元。原告要求按照70000元租金缴纳,称市场价为70000元。但双方并未就现在的市场价向本院提交相关证据,且原、被告双方均不同意就现在的市场价申请评估。原、被告为此发生争议,原告于2017年6月19日在涉案商铺的门上张贴招租广告,被告张方明称“原告把这个招租信息也发出去好几个月了,如果有人来租赁,我可以立马搬出。”另查明,原告向本院提交委托代理合同复印件一份、律师费收据复印件一份,被告对此不予质证。本院认为:首先,根据合同相对性原则,被告郑祥莉不是租赁合同的一方,故郑祥莉不应作为本案当事人。第二,原告要求解除原、被告双方的租赁合同关系,被告张方明表示同意,本院予以支持。第三,原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效并已部分履行。双方争议的焦点是被告是否违约,是否应当按照合同约定赔偿原告损失。庭审中,原、被告均认可合同签订后的前两年,双方按照合同履行,2015年和2016年原、被告均同意随行就市,没有按照合同履行,被告均向原告缴纳60000元租金。故本院认为,原、被告实际上在2015年已经不再履行上述书面合同,双方就租赁关系又形成了新的口头租赁合同关系。故对于原告要求被告支付违约金及赔偿损失的请求,本院不予支持。第四,被告应当按照什么标准支付原告2017年6月15日至实际搬出之日的租金。原、被告虽然均同意租金标准随行就市,但双方认定的标准不一,原告认为现在的市场价的租金为一年70000元,被告认为60000元。但原、被告双方均未向本院提交相关证据,也均表示不申请评估。本院认为,应当比照2015年、2016年的价格,即按照60000元/年计算,每天应为164.4元/天。故被告张方明应当自2017年6月15日起至实际搬出房屋之日止按照164.4元/天支付原告租金。第四,原告请求律师费3000元,向本院提交律师代理合同复印件及收据复印件,被告不予质证,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定,判决如下:一、解除原告张素霞与被告张方明之间的房屋租赁合同关系;二、被告张方明于本判决生效后十日内搬出租赁房屋。三、被告张方明于本判决生效后十日内支付原告张素霞其所欠的下余租金(自2017年6月15日起至被告张方明实际搬出房屋之日止按照164.4元/天支付)。四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费820元,适用简易程序减半收取410元,由被告张方明承担180元,由原告张素霞承担230元。如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 许凤梅二〇一七年十月二十八日书记员 付东博缴纳案件款账户:户名:漯河市郾城区人民法院账号:17×××56开户行:漯河工行沙北支行营业部地址:黄河广场物美廉东50米 来自: