（2017）鲁0406民初1319号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2017-12-14
案件名称
陈峰与枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市山亭区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈峰,枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第五十九条第一款；《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第二十四条第一款
全文
枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0406民初1319号原告：陈峰，男，1977年9月12日出生，汉族，农民，住枣庄市山亭区。委托代理人：陈广伟（特别授权代理），枣庄山亭源义法律服务所法律工作者。被告：枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会，住所地：枣庄市山亭区桑村镇苏庄村。法定代表人：周金生，村主任。委托代理人：刘振道，男，1964年11月18出生，枣庄市山亭区桑村镇苏庄村党支部书记。原告陈峰与被告枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会（以下简称苏庄村委会）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016）鲁0406民初1461号民事判决书，被告不服一审判决，提出上诉，枣庄市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院又以确认合同有效纠纷立案，并另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈峰及其委托代理人陈广伟，被告苏庄村委会的法定代表人周金生及其委托代理人刘振道均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈峰向本院提出诉讼请求，1、确认原、被告签订的房屋转让合同有效；2、桑村镇菜园自然村原大队院东部的瓦房三间及土地使用权归原告。事实和理由：原、被告于2014年1月10日签订了《房屋转让协议书》，双方约定被告将位于菜园自然村原大队院东部，东西13米，南北20米，砖瓦房三间转让给原告，转让款34000元已付清。该房屋及土地曾于2010年经本村村民会议讨论通过后，由桑村镇和被告村的工作人员主持进行拍卖处理，因操作不当而失败。原、被告签订的该合同是由时任被告村的村主任主持，经村民同意后签订的，该合同合法有效。现被告欲将原告购买的房屋收回，侵害了原告的合法权益。本案审理中，原告变更诉讼请求称，若原、被告于2014年1月10日签订的《房屋转让协议书》无效，则要求被告返还原告交付的购房款34000元并赔偿经济损失。被告苏庄村委会辩称，本案是合同纠纷，合同所涉及标的房屋和土地系被告的集体财产，双方签订合同时未经村民会议或村民代表会议讨论通过，违反了村民委员会组织法第24条及合同法第52条的规定。签订房屋转让合同系被告原村委主任吴某私自与原告串通签订的，是吴某的个人行为，且被告没有收到原告交付的购房款34000元。综上，该房屋转让合同无效，不同意原告要求被告返还购房款34000元及赔偿经济损失的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向法庭提交了下列证据：1、房屋转让协议书一份，证明原、被告于2014年1月10日签订房屋转让协议，被告将其位于菜园自然村原大队院东部土地、瓦房三间转让给原告，转让款34000元。2、收据一份，证明原告将购房款34000元交给了被告时任村主任吴某，吴某以被告的名义出具了收据。3、证人郝某1、郝某2均证明，两证人在场，在吴某家里，两证人在房屋转让协议上以证人身份签名，陈峰把购房款交给了吴某。4、证人吴某证明，证人于2003年3月至2014年11月任苏庄村村主任，涉案房屋曾在2010年1月由桑村镇政府、苏庄村委会主持公开拍卖，未成功。后村两委成员刘振道、韩某和证人商议过出卖房屋的事情，本村村民也知道出卖涉案房屋的事宜，购房款原告已交付。5、证人韩某证明，证人于1998年秋至2014年换届（11月）在苏庄村任职，原菜园自然村于2002年合并到苏庄行政村。涉案房屋曾在2010年由镇、村主持拍卖，未成功。后村两委会没有商议过出卖涉案房屋的事项，也不知道签订房屋转让协议的事情。被告为支持自己的主张，向法庭提交下列证据：1、参会人员的照片三张、会议记录一份，证明于2016年7月14日由桑村镇政府工作人员、苏庄村两委成员和村民代表参加会议，会议决议，菜园自然村包括涉案房屋在内的四项集体财产因以前处理不当，收回另行公开拍卖或承包。同时证明原、被告签订的房屋转让协议未经村民大会或村民代表会议讨论通过。2、被告出具的证明一份、保存在桑村镇农技站被告村的记账凭证一宗，证明2013年至2015年1月，被告的财务账上未记载原告交付的购房款，说明被告没有收到原告交付的房款。3、证人郝某3证明，曾在以前（2010年）经村民会议讨论通过，对涉案房屋进行公开拍卖，因条件不成熟，没有成功。直到2015年我村村民才知道将涉案房屋由吴某于2014年初卖给了原告，引起了村民对该房屋的买卖方式提出异议，要求重新处理。被告对原告所举证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性不予认可，认为是被告的时任村主任吴某私自与原告签订的协议，被告没有收到原告交付的房款，吴某给原告出具收据是吴某的个人行为；证据3，证人证明的事实不属实，不认可；证据4，证人证言不属实，被告的村党支部书记刘振道没有商议过将涉案房屋卖给原告；证据5，证人证言属实，予以认可。原告对被告所举证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，证明的目的提出异议，对证据1认为，2016年7月14日的村民代表会议决议，原告虽然在决议上签字，但并不代表原告同意将决议上议事的四项集体财产收回再公开拍卖的处理方式，原、被告签订的协议是合法有效的。对证据2认为，原告已把购房款交给了时任村主任吴某，并出具了收据，至于该房款是否入账、如何使用与原告无关；对证据3认为，证人证言不属实，不认可。经审查，本院认为，原告举出的证据1是被告的时任村主任吴某经办，与原告签订的房屋转让协议，协议上加盖了被告单位的公章，两证人见证了签订协议的情况，对该证据的真实性，本院予以确认。证据2，原告将购房款交给被告的时任村主任吴某，由吴某以被告的名义出具收据，收据上加盖了被告的公章，吴某的收款行为属于其职务行为，吴某收到购房款是否计入被告的财务账目及该款的如何使用是被告内部管理问题，不能以此说明原告没有交付购房款，对该证据的证明力，本院予以确认。证据3，两证人证明的事实一致，且与原告举出的证据1、2相互佐证，对其证言，本院予以采信。证据4、5，两证人陈述出卖涉案房屋是否经村两委会研究通过，两证人陈述的事实相反，且无其他的证据予以印证，对其证言，本院均不予采信。被告所举证据1、2，来源合法，内容真实，本院确认其证明力。被告所举证据3，证人证明的事实与原、被告的陈述基本一致，且能与被告提交的证据1相印证，对其证言本院予以采信。根据原、被告的陈述和上述证据，本院认定下列事实：桑村镇菜园村系被告苏庄村下辖的自然村。2014年1月10日，由被告的时任村主任吴某经办，与原告签订了《房屋转让协议书》，协议约定，被告将位于菜园自然村原大队院东部，东西13米，南北20米，东配房瓦房三间转让给原告，转让价格34000元。村民郝某1、郝某2以证人身份在协议上签名。协议签订后，原告将购房款34000元交给了吴某，吴某以被告的名义给原告出具了收据，在收据上加盖了被告单位的公章。2016年7月14日，由桑村镇政府工作人员和被告村两委成员主持召开村民代表会议，会议决议，菜园自然村包括涉案房屋在内的四项集体财产另行公开拍卖或承包。另查明，涉案房屋曾于2010年1月经本村村民会议讨论通过，由桑村镇政府和被告村的工作人员主持进行公开拍卖，未成功。还查明，涉案房屋原告至今没有使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”及《中华人民共和国物权法》第五十九条的相关规定，涉及村民利益的处分集体财产的事项，应当经村民会议讨论决定方可办理。被告出卖涉案房屋，属于处分集体财产的事项，涉及村民利益，应当经本村村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理，被告与原告签订《房屋转让协议书》，未履行召开村民会议的法定程序，该买卖行为违反了民主议定原则。涉案房屋虽曾于2010年1月经本村村民会议讨论通过进行公开拍卖，但未成功。现被告亦未将该房屋进行公开拍卖，原告未经公开竞买方式取得该财产，违反了原议定的公开拍卖程序，故原、被告签订的《房屋转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告将购房款交给了被告，被告应当返还原告购房款34000元并赔偿相应的经济损失。关于原告经济损失的计算问题，原、被告应当知道处分集体财产应经本村村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理，而原、被告违反法律规定进行买卖活动，其双方都有过错，都应承担相应的经济损失。被告可自收到房款之日起按中国人民银行同期贷款利率的50％赔偿原告的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项之规定，判决如下：一、原告陈峰与被告枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会于2014年1月10日签订的《房屋转让协议书》无效。二、被告枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告陈峰购房款34000元，并自2014年1月10日起至本判决确认的付款之日止以34000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的50％赔偿原告的经济损失。案件受理费650元，原告陈峰承担50元，被告枣庄市山亭区桑村镇苏庄村村民委员会承担600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 王卫东审 判 员 陈岭岭人民陪审员 赵启法二〇一七年十月二十八日书 记 员 王延田 更多数据：搜索“”来源：