（2016）皖0302民初1450号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2018-03-29
案件名称
蚌埠市世纪科工贸发展有限公司与蚌埠市金桥房地产开发公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
蚌埠市龙子湖区人民法院
所属地区
蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蚌埠市世纪科工贸发展有限公司,蚌埠市金桥房地产开发公司,郭学栋,蚌埠市明珠建筑安装工程总公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第一百零七条；《中华人民共和国消费者权益保护法》：第二条；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：第一条，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0302民初1450号原告：蚌埠市世纪科工贸发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区沫河口工业园金浍路9号，统一社会信用代码9134030072333651XF。法定代表人：林超雄，该公司总经理。委托代理人：范永潭，安徽国梦律师事务所律师。被告：蚌埠市金桥房地产开发公司，住所地安徽省蚌埠市淮河路749号。代表人：蚌埠市金桥房地产开发公司清算组。负责人：邹进，清算组组长。委托代理人：袁士东，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托代理人：张玉，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。第三人：郭学栋，男，1949年6月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区，委托代理人：严春华，安徽治邦律师事务所律师。委托代理人：郭娟（系郭学栋之女)，女，1978年5月4日出生，汉族，住址同上，第三人：蚌埠市明珠建筑安装工程总公司，住所地安徽省蚌埠市胜利西路133号。法定代表人：邵义霞，该公司总经理。原告蚌埠市世纪科工贸发展有限公司（以下简称科工贸公司）与被告蚌埠市金桥房地产开发公司（以下简称金桥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日作出（2015）龙民一初字第00678号民事判决，原告科工贸公司、被告金桥公司不服，提起上诉。安徽省蚌埠市中级人民法院经审理，于2016年11月2日作出（2016）皖03民终432号民事裁定，撤销本院（2015）龙民一初字第00678号民事判决，发回本院重审。本院于2016年12月12日立案后，依法另行组成合议庭并依职权追加了蚌埠市明珠建筑安装工程总公司（以下简称明珠公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告科工贸公司的委托代理人范永谭、被告金桥公司的委托代理人袁士东，第三人郭学栋及其委托代理人严春华、郭娟到庭参加诉讼，第三人明珠公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科工贸公司向本院提出诉讼请求：1.金桥公司向科工贸公司交付坐落在解放××路泗水××栋营业房由北向南4号房屋并协助办理房屋产权过户手续；2.金桥公司承担本案诉讼费。事实和理由：科工贸公司与金桥公司于2003年2月26日签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：金桥公司将坐落在本市解放一路泗水桥新村第2栋营业房由北向南4号房（上下两层，一层74.16平方米，二层91.87平方米）出售给科工贸公司，总价款为428800元。合同签订后，科工贸公司依约支付了合同价款，但金桥公司至今未交付房屋也未协助办理产权过户手续，故诉至法院。金桥公司辩称：科工贸公司尚未付清购房款，金桥公司有权拒绝其提出的交付房屋与协助过户的请求；因诉争房屋由明珠公司垫资施工，金桥公司欠明珠公司工程款，且金桥公司与明珠公司在2002年11月6日签订过《补充协议书》，约定将包括诉争房屋在内的楼房抵给明珠公司作为支付工程款的保证，故明珠公司至今未将诉争房屋交付金桥公司，金桥公司也无法满足科工贸公司所提出的交付涉案房屋的请求。郭学栋辩称：请求驳回科工贸公司诉讼请求；科工贸公司主张的房屋买卖合同不是事实，因为没有相关的支付凭证；科工贸公司不是涉案工程实际施工人，也不享有工程款优先权；在科工贸公司与金桥公司签订买卖合同之前就将房屋抵押给了郭学栋。明珠公司未在答辩期内提供答辩状。科工贸公司、郭学栋围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织科工贸公司、金桥公司、郭学栋进行了证据交换和质证。明珠公司未到庭参加诉讼，应视为其对提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对科工贸公司、金桥公司、郭学栋有争议的证据事实，本院认定如下:1.关于科工贸公司与金桥公司签订的购房合同问题。金桥公司对该证据真实性无异议，郭学栋认为合同是虚假的，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请且合同当事人对合同真实性均无异议，故郭学栋异议不能成立，本院对该证据的真实性予以确认。2.关于交款收据及发票问题。金桥公司对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，郭学栋对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，但是没有相关证据予以证明；因交款收据原件已被金桥公司收回，结合本市龙子湖区人民检察院询问笔录，本院对交款收据的真实性予以确认；因郭学栋没有对发票提出鉴定申请且金桥公司对其真实性无异议，本院对发票的真实性予以确认。3.关于产品销售合同书问题。金桥公司及郭学栋对其真实性、合法性、关联性均有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，本院对其真实性予以确认。4.关于证人证言问题。科工贸公司对证人裴某证言真实性无异议，金桥公司及郭学栋对证言的真实性均有异议。因裴某是科工贸公司工人，且并未参与相关事项决策，本院对其证言不予采纳。5.关于承包经营合同书及明珠公司说明问题。金桥公司对其合法性有异议、对真实性、关联性无异议，认为合同虽无效，但不影响郭学栋是实际施工人；科工贸公司对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，本院对其真实性予以确认。6.关于工程承包协议书及补充协议书问题。金桥公司无异议；科工贸公司对其真实性、合法性、关联性有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，本院对其真实性予以确认。7.关于协议书的问题。金桥公司无异议；科工贸公司对其真实性、合法性、关联性有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，本院对其真实性予以确认。8.关于2007年4月2日金桥公司出具的财务证明问题。金桥公司无异议；科工贸公司认为其不具有真实性，应以金桥公司出具的财务凭证为准。根据本市龙子湖区检察院的询问笔录可以得知，科工贸公司将17万元工程款折抵部分购房款，与金桥公司互开收据。金桥公司已将收据原件收回并盖章确认，该证明不能否认抵扣17万元工程款为购房款的事实，故本院对其内容真实性不予确认。9.关于金桥公司提交的申请问题。金桥公司无异议；科工贸公司认为该申请系金桥公司单方面制作不具有真实性，达不到证明目的。因该申请系郭学栋提供，科工贸公司对其真实性有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，本院对其真实性予以确认。10.关于本市龙子湖区检察院询问笔录三份问题。金桥公司无异议；科工贸公司对其真实性、合法性、关联性有异议。因该证据为检察机关作出，具有较高的证明力，本院对其真实性予以确认。11.关于科工贸公司是否已付清购房款的问题。购房合同约定的价款为428800元，科工贸公司提供发票数额为376800元，本院认定购房款尚未付清。12.关于郭学栋是否为实际出资人的问题。通过蚌埠市亚珠建筑安装工程总公司（后更名为明珠公司）与郭学栋签订的承包经营合同书第四条可以得知，项目工程（物回小区2#楼）的所有出资均由郭学栋解决，明珠公司没有任何投资；金桥公司出具的说明再次确认郭学栋挂靠在明珠公司名下，个人全额出资承建物回小区2#楼工程的事实。另外，在经过公证的还款协议上由郭学栋代表明珠公司签字；郭学栋与民工各班组签订的关于支付民工工资的协议；郭学栋代表明珠公司在结算单上签字；郭学栋以2#楼负责人的身份在门窗销售合同书上签字；时任蚌埠市物资回收公司（以下简称物回公司）副经理罗正在接受本市龙子湖区检察院询问时亦表明是郭学栋个人承建物回小区2#楼工程。上述一系列事实亦能印证郭学栋系涉诉工程的实际出资人。13.关于金桥公司是否拖欠明珠公司工程款的问题。经过公证的还款协议确认：截止2005年4月3日，金桥公司拖欠明珠公司物回小区工程款2144550.54元，于同年7月16日之前还清。2005年11月30日，金桥公司在向安徽省高级人民法院及蚌埠市人大提交的申请中，明确该公司未按约定清偿明珠公司工程款。根据现有证据，本院认定金桥公司尚欠明珠公司工程款2144550.54元。14.关于郭学栋工程款优先权是否超过六个月法定期限的问题。因金桥公司逾期不支付工程款，诉争房屋自建成至今尚未交付该公司，一直为实际施工人郭学栋占有、使用、收益。郭学栋的行为实质上就是一直在主张其工程款，因此其工程款优先权的主张并未超过六个月法定期限。本院认为，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。在本案中，郭学栋挂靠在明珠公司名下，个人全额出资承建了物回公司以金桥公司名义开发的物回小区2#楼工程，系该工程的实际施工人。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，郭学栋与明珠公司签订《承包经营合同书》不符合法律规定，故该《承包经营合同书》无效。虽合同无效，但郭学栋作为工程实际施工人，建设工程经竣工验收合格后，其请求参照合同约定支付工程价款应予支持。因金桥公司未能按约定支付工程款，该公司与明珠公司签订《补充协议书》，将物回小区所有营业房交给明珠公司作为付清工程款的保证。郭学栋作为工程的实际施工人合法占有了泗水新村（即物回小区）的第2栋营业房由北向南4#房，并使用、收益至今亦符合民法总则公平原则。科工贸公司认为郭学栋不享有工程款优先受偿权，该公司提出其作为消费者已支付了购房款；依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但该条款中的消费者的认定应当依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，即消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的单位和个人。本案涉诉房屋系商业用房而非为保障购房者生存利益的居住用房。因此，郭学栋主张的工程款优先受偿权仍能对抗作为房屋买受人的科工贸公司。金桥公司虽然亦拖欠科工贸公司工程款，但是双方签订了《商品房买卖合同》，已将该工程款转为购房款，科工贸公司对金桥公司享有的只是请求交付房屋的普通债权，且科工贸并未付清全部购房款，故其要求交付涉诉房屋的请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，郭学栋垫资承建了涉诉房屋所在楼房并在工程结束后占有了涉诉房屋，其有权主张工程款优先受偿权且能够对抗作为买受人的科工贸公司。因为无论是从消费者的定义还是从工程款优先权与合同债权的先后顺序，还是从同为工程款折抵先后顺序来说，郭学栋的工程款优先权应当优于世纪科工贸公司的合同债权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告蚌埠世纪科工贸发展有限公司的诉讼请求；二、被告蚌埠市金桥房地产开发公司在本判决生效之日起三十日内协助第三人郭学栋办理坐落于蚌埠市解放一路物回小区（泗水新村）2号楼自北向南第四间上下两层房屋的产权登记手续。案件受理费80元，由被告蚌埠市金桥房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长 袁俊岭代理审判员 刘正举人民陪审员 高庆丽二〇一七年十月二十八日书 记 员 刘思源附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护;本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”