（2017）川01民撤11号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2017-12-26
案件名称
徐和建、廖本芳等与李素萍等房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
其他
当事人
徐和建,廖本芳,李素萍,四川省广汉市城南房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民撤11号原告：徐和建，男，1947年10月17日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：金璨，四川运逵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兴林，四川运逵律师事务所律师。原告：廖本芳，女，1951年8月28日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：金璨，四川运逵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兴林，四川运逵律师事务所律师。被告：李素萍，女，1958年5月28日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：杨锋，四川英济律师事务所律师。被告：四川省广汉市城南房地产开发有限公司。住所地：四川省广汉市南昌路一段**号。法定代表人：李调友，职务不详。本院在审理原告李素萍与被告四川省广汉市城南房地产开发有限公司（以下简称广汉城南公司）房屋买卖合同纠纷一案中，于2016年8月23日作出（2016）川01民初587号民事判决。该判决发生法律效力后，徐和建、廖本芳以本人系该案有独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加该案诉讼，有证据证明该生效判决认定事实严重错误，损害其民事权益为由，于2017年3月28日向本院提起第三人撤销之诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月20日公开开庭进行了审理，原告徐和建、廖本芳的委托诉讼代理人金璨、吴兴林，李素萍的委托诉讼代理人杨锋到庭参加诉讼。被告广汉城南公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。徐和建、廖本芳向本院起诉请求：1.请求贵院依法撤销（2016）川01民初587号民事判决书第一项；2.判令徐和建、廖本芳作为拆迁安置户优先取得彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺；3.判令广汉城南公司、李素萍注销其就彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺《商品房买卖合同》的登记备案；4.判令广汉城南公司为徐和建、廖本芳办理位于彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺的网签备案；5.判令广汉城南公司履行协助徐和建、廖本芳将彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺的不动产权证办理至徐和建、廖本芳名下。事实和理由：关于李素萍与广汉城南公司房屋买卖合同一案已审理终结，作出的（2016）川01民初587号民事判决书，对于李素萍主张的彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺，系广汉城南公司自主拆迁安置补偿给徐和建、廖本芳的拆迁安置房屋，徐和建、廖本芳对此有独立的请求权，但徐和建、廖本芳因不可归责于本人的原因未能参加诉讼，该判决书部分内容错误，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定提起诉讼，理由如下：1.徐和建、廖本芳作为拆迁安置户以所有权调换形式于2010年1月29日与广汉城南公司订立的拆迁安置补偿合同合法有效，徐和建、廖本芳已经按照合同约定支付了调换价差款及购房款共计6万元，徐和建、廖本芳已经实际取得并占有彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺，该房屋为徐和建、廖本芳的合法财产，广汉城南公司应当为徐和建、廖本芳办理不动产权证。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，徐和建、廖本芳作为被拆迁人对彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺应优先取得。3.广汉城南公司将彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号为1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺备案至李素萍名下的行为，并非真实的房屋买卖关系，且不论其性质如何，均不能对抗徐和建、廖本芳作为拆迁安置户的优先取得权，该备案行为侵犯了徐和建、廖本芳对安置房屋的优先取得权，应当予以撤销。4.李素萍对于备案在其名下的“东某”商铺涉及拆迁安置户的事实完全知情，李素萍在诉讼中故意隐瞒案件基本事实，故意提高诉讼标的规避级别管辖的行为不应当得到法院的支持。综上，徐和建、廖本芳为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持徐和建、廖本芳的诉讼请求。李素萍答辩称，1.本案是撤销之诉，按照法律规定应在6个月内起诉，（2016）川01民初587号民事判决书是2016年8月23日，而徐和建、廖本芳起诉的时间是2017年3月，超过了法定的起诉时间。2.徐和建、廖本芳占有商铺是非法占有，其是不是587号案的第三人需要法庭进行核实。3.徐和建、廖本芳与广汉城南公司签订的拆迁安置补偿协议不是产权调换，产权调换合同内容中有明确具体指向的房屋以及面积，但是本案所涉的合同中没有，后面的补充协议没有双方签字盖章，是后来装订上去的，不能作为合同内容。4.产权调换应该是原产权面积与调换的产权面积等面积，超出原拆迁面积的补偿部分不属于产权调换面积，包括拆迁补差款没有到位的也不应当得到支持。5.产权调换的法律适用是针对国有土地，如果不是国有土地的其他土地拆迁也不享有优先权。广汉城南公司未作出答辩。经审理查明，2001年10月24日，彭州市人民政府出具《关于收回彭州市外东街北侧李清秀等78户使用的国有土地并处置给广汉城南公司使用的批复》，主要内容是同意收回李某1等78户使用的位于彭州市北侧国有土地7008.65平方米的土地使用权，并协议出让方式处置给广汉城南公司，用作商住楼开发，期限五十年，由受让方补缴土地出让金，广汉城南公司应与市国土局签订国有土地使用权出让合同，领取《国有土地使用证》，对原土地使用者给予适当补偿。2003年4月15日—19日，广汉城南公司向彭州市基本建设拆迁管理办公室填报《拆迁许可证申报审批表》和《拆迁工作人员申报审批表》，（均加盖有广汉城南公司彭州办事处公章），所附《补偿安置说明》中有徐和建名字，门牌号为××、281#，住房99.46平方米、营业房51.84平方米。2003年7月1日、2004年1月30日，广汉城南公司取得了《房屋拆迁许可证》，彭州市规划和建设局还向广汉城南公司颁发彭建拆放字（2006）第01号《房屋拆迁许可证》，批准拆迁天彭镇外东街211号—325号及各附号内非住宅261.32平方，住宅4688.68平方的房屋。2010年1月29日，徐和建、廖本芳与广汉城南公司（加盖广汉城南公司彭州办事处印章）签订《城镇房屋拆迁补偿安置合同》，广汉城南公司拆迁徐和建、廖本芳所有的天彭镇东大街279号、281号151.30平方米营业、住宅房屋，并以彭州市东大街“东某”营业房19#（55轴—58轴）、住宅6—12—3E型、6—11—3E型一套营业房、两套住房，建筑面积：营业房101.90平方米，住宅183.80平方米进行补偿安置，被拆迁人应向广汉城南公司支付总价款60000元。2010年2月1日，广汉城南公司出具收据，收到徐和建购房款6万元。2014年9月30日，广汉城南公司向徐和建发出《房屋交接通知书》，通知从即日起开始交房，房号为263号，1—1—1108，1—1—1208。双方于同日签订《安置房屋（商铺）位置确认书》，确认（自编号）19号商铺预售楼盘表号为1-261，现房号为1-263，协议面积101.90平方米，实测面积134.71平方米。2014年9月30日，广汉市南盛物业管理有限公司彭州分公司出具证明，证明ＸＸ与徐和建的电卡号码错误，进行了更名。2014年10月28日，彭州市自来水有限公司作为供水人与用水人徐和建签订合同编号为75371的《城市供用水合同》，用水地址为东大街东某263#，用水性质为商业用水，合同有效期限为10年，从2014年10月28日起至2024年10月27日。2014年12月9日，徐和建与国网四川彭州市供电有限责任公司签订《低压供用电合同》，用电地址为东某1栋2单元7#商铺。2013年11月26日，李素萍与城南公司签订了12份《商品房买卖合同》，约定李素萍购买城南公司开发的位于彭州市商铺，房号为：1幢1层231号、1幢1层233号、1幢1层237号、1幢1层239号、1幢1层243号、1幢1层245号、1幢1层247号、1幢1层249号、1幢1层251号、1幢1层253号、1幢1层261号、1幢1层263号。建筑面积分别为84.59平方米、32.61平方米、63.01平方米、32.61平方米、49.56平方米、109.44平方米、32.61平方米、63.09平方米、50.59平方米、32.61平方米、134.22平方米、32.61平方米；单价均为9585元/平方米，价款分别为810795元、312567元、603951元、312657元、475033元、1048982元、312657元、604718元、484905元、312567元、1286499元、312567元。合同同时对项目建设依据、销售依据，商品房的基本情况、价格等进行了约定。合同同时约定：1、城南公司应当在2014年6月30日前交付房屋。若逾期交房在60日内，则按照已付房款日万分之一支付违约金，如逾期交房超过60日，买受人有权退房，也可继续履行合同，城南公司按已付房款日万分之一支付违约金至实际交付之日止。2、出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记等。上述12份买卖合同共计金额为6877716.75元。合同签订后，城南公司当日分别出具了12份收款收据。2013年12月3日，上述12份买卖合同项下房屋在彭州市房地产管理局进行了签约备案登记。2013年12月8日，城南公司向李素萍出具《付款委托书》，委托李素萍将购买“东某”案涉12套商铺购房款付至城南公司法定代表人李调友账户，并列明了账户和开户行。2013年12月9日，李素萍通过转账汇款形式向李调友支付4000000元和3190283元。2013年12月5日，李素萍（甲方）与广汉城南公司（乙方）、丙方：李调友（保证人1）、青神县星河航电有限公司（保证人2）、广汉市华盛建筑有限公司（保证人3）、成都某投资有限责任公司（保证人4）签订《补充协议》，就李素萍与广汉城南公司于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》进行补充，第二条约定：“商品房交付使用及产权办理。1.乙方现承诺于2014年4月30日前将上述商品房交付甲方使用，并于2014年12月31日前完成办理全部产权证。2.第二条第1款与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议约定为准。3.如发生第三条第2款规定的解除《商品房买卖合同》的事由时，乙方须在甲方书面通知解除合同当日，全额退还甲方购房款。”第四条约定：“保证责任。1.丙方自愿为乙方在本补充协议及《商品房买卖合同》中所有义务的履行承担无限连带保证责任。2.保证期限：丙方的保证期限为本补充协议签订之日起两年止。3.丙方保证责任的范围还包括但不限于：退还购房款本金、违约金、因乙方违约甲方造成的损失、延期付款利息、律师费（律师费标准按四川省律师收费办法高限计算）、公证费、诉讼费。”李调友系城南公司法定代表人。李素萍向李调友超过案涉房屋付款部分金额系案外人刘廷军委托李素萍付款至李调友账户。3、案涉房屋所在楼栋目前未办理初始产权。原告李素萍与被告广汉城南公司、李调友、青神县星河航电有限公司、广汉市华盛建筑有限公司、成都琪诚投资有限责任公司、第三人赵春联、刘洪喜、熊玉秀、陈兴麟、何干如、唐正清、李清秀、王锦、徐如建、廖本芳、李加成、徐均秀、杨本善、杨庆华房屋合同纠纷一案，本院受理后，李素萍于2015年10月14日向本院申请撤诉，本院于2015年10月15日作出（2014）成民初字第1386号民事裁定，准许其撤回起诉。之后，李素萍又以房屋买卖合同纠纷案向本院起诉被告广汉城南公司，本院于2016年3月28日立案后，于2016年8月23日作出（2016）川01民初587号民事判决，认定李素萍与城南公司签订的12份《商品房买卖合同》有效，李素萍已经按照合同约定支付完毕购房款,城南公司应当按照约定将案涉12套商铺交付给李素萍。据此判决：一、广汉城南公司于判决生效之日起三十日内向李素萍交付位于彭州市东大街259号东顺苑小区12套商品房（房号为：四川省彭州市东大街“东顺苑”小区1幢1层245号、1幢1层237号、1幢1层261号、1幢1层249号、1幢1层243号、1幢1层251号、1幢1层253号、1幢1层263号、1幢1层239号、1幢1层247号、1幢1层233号、1幢1层231号）；二、广汉城南公司于判决生效之日起三十日内向李素萍支付逾期交房违约金（违约金的计算以6877716.75元为基数，从2014年7月1日起至本判决确定的交房之日止，按每日万分之一标准计算）；三、驳回李素萍的其他诉讼请求。上述事实，有徐和建、廖本芳提供的《关于收回彭州市外东街北侧李清秀78户使用的国有土地并处置给广汉城南公司使用的批复》、《拆迁许可证申报审批表》、《拆迁工作人员申报审批表》、《补偿安置说明》、《房屋拆迁许可证》、李素萍与广汉城南公司等签订的《补充协议》、《城镇房屋拆迁补偿安置合同》、《收据》、《安置房屋（商铺）位置确认书》、《房屋交接通知书》、《电卡更名的证明》、《城市供水合同》、《低压供用电合同》、（2014）成民初字第1386号民事裁定书、（2016）川01民初587号民事判决书，李素萍提交的12份《商品房买卖合同》、购房款收据、《网签备案表》、《付款委托书》、网银转款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点有三个：一是徐和建、廖本芳要求撤销本院（2016）川01民初587号民事判决第一项内容的诉讼请求是否成立；二是徐和建、廖本芳要求优先取得彭州市东大街259号“东顺苑”小区预售楼盘备案房号1栋1层261号（实测房号1栋1层263号）商铺，判令广汉城南公司、李素萍注销该商铺备案手续，并为徐和建、廖本芳办理该商铺网签备案以及产权证的诉讼请求是否成立。本院分别评述如下：关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”（一）徐和建、廖本芳是否属于本院（2016）川01民初587号民事案件的第三人。民事诉讼中的第三人，是指对他人争议的诉讼标的有独立请求权，或者虽然没有独立的请求权，但案件的结果与他有法律上的利害关系，因而参加到当事人已经开始的民事诉讼中来进行诉讼的人。本案中，徐和建、廖本芳与广汉城南公司签订《城镇房屋拆迁补偿安置合同》以及《安置房屋（商铺）位置确认书》所确定的安置商铺为1栋1层261号，与李素萍向广汉城南公司签订的《商品房买卖合同》中所购买的1栋1层261号商铺属于同一标的物，徐和建、廖本芳对该标的物享有独立的诉讼请求权，与本院（2016）川01民初587号民事案件的处理结果存在法律上的利害关系，属于该案件的第三人。（二）徐和建、廖本芳是否在法定期限内提起诉讼。李素萍在2014年起诉广汉城南公司以及其他被告的案件中，本院曾通知了徐和建、廖本芳等人作为第三人参加诉讼，后李素萍向本院撤回了起诉，然后于2016年向本院单独起诉广汉城南公司，没有将徐和建、廖本芳等人列为第三人。本案中没有证据证明徐和建、廖本芳当时就知道李素萍与广汉城南公司因房屋买卖合同纠纷在本院进行诉讼，且本院在审理（2016）川01民初587号民事案件案件中亦未通知徐和建、廖本芳作为第三人参加诉讼。徐和建、廖本芳陈述本院工作人员于2017年3月到东顺苑小区张贴刘廷军与广汉城南公司房屋买卖合同案件的公告时才打听到本案相关情况符合客观情况，故本院以2017年3月作为徐和建、廖本芳知道或者应当知道自己民事权益受到损害的起算时间，徐和建、廖本芳于2017年3月28日向本院递交第三人撤销之诉的起诉状并未超过6个月的法定期限。（三）本院（2016）川01民初587号民事判决第一项内容是否错误且损害徐和建、廖本芳的民事权益。2013年11月26日，李素萍与广汉城南公司签订了12份《商品房买卖合同》，广汉城南公司将案涉商铺出售给了李素萍，且在彭州市房管局对《商品房买卖合同》进行了签约备案，李素萍向广汉城南公司支付了相应购房款。徐和建、廖本芳主张李素萍与广汉城南公司系民间借贷关系，理由是广汉城南公司在没有收到款项的情况下就为李素萍办理了合同网签备案，且双方签订《补充协议》中出现了四个担保人，均不符合一般的商品房交易习惯。本院认为，李素萍与广汉城南公司之间确实存在先备案再付款，且补充协议中出现了四个担保人等不合常规的地方，不排除李素萍与广汉城南公司的真实法律关系为民间借贷关系的可能，但仅凭上述证据尚不足以否定李素萍与广汉城南公司之间签订的书面《商品房买卖合同》，故本院对于徐和建、廖本芳主张李素萍与广汉城南公司不是真实的房屋买卖合同关系的理由不予采信。从徐和建、廖本芳提供的相关政府文件、《房屋拆迁许可证》、《城镇房屋拆迁补偿安置合同》、《安置房屋（商铺）位置确认书》、以及供水、供电合同等证据来看，广汉城南公司为修建东某小区项目，确实对彭州市外东街北侧李某1等78户进行了拆迁安置，徐和建就是《补偿安置说明》中载明的被拆迁户，而且与广汉城南公司签订了书面的安置合同，双方确实形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，属于被拆迁人，且案涉1栋1层261号商铺已由徐和建、廖本芳实际占有使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”徐和建、廖本芳作为被拆迁安置人，有权优先取得该安置房屋。本院（2016）川01民初587号民事判决第一项判决广汉城南公司将位于彭州市东大街259号东顺苑小区1幢1层261号商铺交付给李素萍确有错误，且损害了徐和建、廖本芳的民事权益，本院对该内容予以撤销。关于第二个争议焦点，徐和建、廖本芳系被拆迁安置户，其依法享有对案涉的“东顺苑”小区1栋1层261号商铺优先取得的权利，本院对徐和建、廖本芳的该项诉讼请求予以支持。本院（2016）川01民初587号民事判决第一项中东顺苑小区1栋1层261号商铺交付的内容已经被撤销，李素萍与广汉城南公司之间就案涉商铺所签订的《商品房买卖合同》失去了继续履行的基础，由于该商铺签约备案在李素萍名下，徐和建、廖本芳要求广汉城南公司和李素萍注销备案登记，实质上是要消除其与广汉城南公司之间签订的拆迁安置补偿协议存在的履行障碍，该诉讼主张有理有据，本院予以支持。关于徐和建、廖本芳请求广汉城南公司为其办理网签备案的问题，因为其不是商品房买卖合同的购房者，而是被拆迁人，现行法律、行政法规以及拆迁安置补偿合同中并未对此进行了规定或者约定，该主张于法无据，本院不予支持。由于广汉城南公司尚未取得案涉商铺所在楼栋的权属证书，即大产权，尚不具备办理分户产权的条件，故本院对于徐和建、廖本芳要求广汉城南公司履行协助办证义务的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）川01民初587号民事判决第一项中涉及彭州市东大街259号东顺苑小区1栋1层261号商铺的交付内容，即撤销“被告四川省广汉市城南房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李素萍交付位于彭州市东大街259号东顺苑小区1幢1层261号商铺”内容；二、徐和建、廖本芳优先于李素萍取得位于彭州市东大街259号东顺苑小区预售楼盘备案号1栋1层261号（实测号为1栋1层263号）商铺；三、四川省广汉市城南房地产开发有限公司和李素萍于本判决生效后十五日内办理对彭州市东大街259号东顺苑小区预售楼盘备案号1栋1层261号（实测号为1栋1层263号）商铺的网签备案注销登记；四、驳回徐和建、廖本芳的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费10511元，由李素萍负担5255.5元，由四川省广汉市城南房地产开发有限公司负担5255.5元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 曾光勇审判员 张卫敏审判员 曹 洁二〇一七年十月二十八日书记员 袁龙飞庭审书记员丁文静 关注公众号“”