（2016）鲁0191民初2274号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2018-05-10
案件名称
薛凤磊与济南东拓置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛凤磊,济南东拓置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初2274号原告：薛凤磊，男，1978年7月8日出生，汉族，无业��住山东省东明县。委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼340l室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告薛凤磊与被告济南东拓置业有限公司(以下简称“东拓置业”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，于2017年8月18日、2017年9月22日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛凤磊的委托诉讼代理人宋曰刚、��告东拓置业的委托诉讼代理人孔磊、李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛凤磊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即为原告办理涉案房屋所有权证；2.判令被告向原告赔偿截止至2016年10月18日逾期办理房屋所有权证违约金112252.14元，自2016年10月19日起违约金按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定计算至房产证办理完毕之日止；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月4日原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭借款的方式购买被告出售的丰奥嘉园14号楼1单元301室房屋一套，总房款1336335元，原告首期付款676335元，剩余购房款原告于合同签订后7日内日向银行申请按揭贷款支付。被告应当在商品房交付后270日内，为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。2013年9月26日，被告向原告交付房屋，根据原被告签订的合同中约定被告应于2014月7月1日前为原告办理房屋所有权证，但截止到日前，被告仍没有为原告办理房屋所有权证。原告多次找到被告要求其按合同约定为被告办理房屋所有权证，并支付逾期办证违约金，但被告均以种种理由拒绝，原告为维护自身法权益，诉至法院。东拓置业辩称，一、答辩人与被答辩人已经就《商品房买卖合同》的履行签订《和解协议》，就《商品房买卖合同》被答辩人放弃相关诉求，对答辩人无任何争议，且不再主张任何权利。二、答辩人不存在逾期办证违约行为，本案不能办理房屋产权登记证书的原因系被答辩人违建所导致，答辩人不应承担逾期办证违约金。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定由被答辩人购买答辩人开发的丰奥嘉园房屋一套。该《商品房买卖合同》第二条约定：“…该商品房阳台为非封闭式”。被答辩人在答辩人交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭。答辩人依合同约定将办理房屋权属登记需由答辩人提交的材料报产权登记机关备案，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑(阳台封闭)，故将答辩人申请办理涉案房屋所在楼宇房屋权属登记的材料予以退回，以致涉案房屋所在楼宇至今仍未办理权属登记。三、不能办理房屋产权登记证书的后果应由被答辩人承担。被答辩人在未取得房屋产权之前，违反涉案商品房买卖合同的约定，擅自封闭阳台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由被答辩人承担。四、即使存在答辩人逾期办证违约行为的，被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实观，且被答辩人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，因此，答辩人不应承担逾期办证违约金。综上，被答辩人的诉求无任何事实与法律依据，为此，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：薛凤磊提交的如下证据：商品房买卖合同一份、购房发票一份，证实原告购买被告开发的商品房并签订合同，原告已经按照合同约定全部履行付款义务；商品房买卖合同第十五条对被告的办证义务进行明确约定，当且仅当被告在商品房交付后270日���将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面告知原告向房管部门申请办理房屋所有权证时，才能视为被告已经履行合同义务。否则被告应视为逾期办理房屋产权登记，并应向原告按日支付已付购房款万分之一违约金。原告至今未见被告提交备案登记的证明，也未收到被告可以办证的书面通知。东拓置业提交的如下证据：照片一宗，证明截至2017年8月9日，被告对原告所居住的涉案房屋进行现场取证，发现涉案房屋违建行为仍然存在。当事人对下列证据有争议：东拓置业提交的如下证据：1.2015年11月3日，原被告双方签订的《和解协议》，在被告支付原告违约金62162元后，双方约定被告已经全面履行商品房买卖合同义务，同时就商品房买卖合同的实际履行取得一致谅解，原告不再主张任何权利。对该证据，薛凤磊称该证据的真实性予以认可，但是该份和解协议第一条明确记载双方就房屋及车位事宜达成和解，也就是说明就逾期交房和车位不存在任何纠纷，协议中不存在本案所涉及的逾期办证问题。2.2014年10月10日，济南高新区管理委员会办公室下发的济高管办发【2014】32号《关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》一份，证明因涉案小区业主存在违建行为导致被告无法为业主办理房屋产权登记，薛凤磊应承担因其违建行为而产生的逾期办证的责任。针对该证据，薛凤磊对其合法性有异议，薛凤磊称该文件属于政府利用行政权对于原被告双方民事纠纷的干预，因此本身不具有合法性。另外，该文件告知单位是建设局，并非济南市房地产管理局，故该文件不能证明是因为原告导致无法办证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对双方签订的《和解协议》，第1条明确约定“乙方（薛凤磊）同意不再向甲方（东拓置业）主张任何权利，甲乙双方就上述逾期交房及车位等事宜不再存在任何争议纠纷”，即双方就逾期交房及车位达成合意，而本案薛凤磊的诉讼请求是针对逾期办理房屋产权证，与双方达成合意的逾期交房属于不同的问题，故该证据本院不予采信。2.关于逾期办证违约责任是否应由东拓置业承担问题。依据庭审中，东拓置业提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件，该文件系济南高新区管委会办公室所出具，真实有效，且与本案争议的事项具有关联性，虽薛凤磊称该文件属于政府利用行政权对于原被告双方民事纠纷的干预，其本身不具有合法性，且该文件告知单位是建设局，并非济南市房地产管理局，故该文件不能证明是因为原告导致无法办证，但薛凤磊未能提供足以推翻该文件的相反证据，故东拓置业提交的该文件，本院予以采信。由此可以印证，2014年10月10日之后因涉案房屋的业主存在违法建设的情形，政府有关部门通知暂停办理房屋所有权登记手续。对此，本院予以确认。虽薛凤磊表示其对涉案房屋露台进行加封，是符合符合济南市城市市容管理条例第20条，封闭临街建筑物阳台、平台、外走廊的，不得超出原建筑设计外沿的规定，但其认可已对涉案房屋玻璃进行加封的违约事实，故东拓置业应承担2014年10月10日前逾期办证的违约责任���而2014年10月10日之后，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续，故2014年10月10日之后逾期办证的违约责任，依据双方合同约定，应由薛凤磊承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月4日，薛凤磊(买受人)与东拓置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》。合同约定由薛凤磊购买东拓置业开发的位于济南高新区丰奥嘉园14号楼1单元301室商品房，房屋总价款1336335元，实际付款1334447元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按下列第2向约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按���向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。另查明，双方签订《商品房买卖合同》后，薛凤磊依约支付全部购房款1334447元。2013年9月26日，东拓置业将涉案房屋交付薛凤磊。另查明，2014年10月10日，济南高新区管理委员会办公室下发济高管办发【2014】32号《关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》，该通知内容为“建设局：我区丰奥嘉园、龙园小区、舜奥华府、新生活家园部分业主违反法律、法规规定，擅自加建房屋、圈占公共用地扩院、挖建地下室，违反了城乡规划管理规定。……在当事人未自行拆除违法建设前，你局应暂停办理��述小区存在违建行为业主的房屋产权登记，已登记的应冻结其房屋的抵押手续”。该文件第6页第92项注明：8-1-301南侧露台封闭，且截至目前，该违建情形尚存在。另查明，涉案房屋所在楼宇因薛凤磊等业主存在违建情形未能办理产权大证。现薛凤磊就东拓置业未按约定期间协助办理房屋所有权证提起诉讼。本院认为，薛凤磊与东拓置业于2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。薛凤磊依照合同约定履行支付购房款1334447元，东拓置业于2013年9月26日将涉案房屋交付薛凤磊，按照合同约定，东拓置业应于2014年7月1日前协助薛凤磊办理房屋所有权证，但因自2014年10月10日起仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系薛凤磊存在违法建设的情形所致，在该情形消除之前，薛凤磊承担涉案房屋不能办理所有权登记手续的责任，故本院支持东拓置业支付薛凤磊自2014年7月2日起至2014年10月9日止（共计97天）的逾期办证违约金，共计12944.14元（1334447元*0.01%*97天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告薛凤磊自2014年7月2日起至2014年10月9日止逾期办证违约金12944.14元（以1334447元为基数，按每日万分之一计算，共计97天）；二、驳回原告薛凤磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元，由被告济南东拓置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 曲劲松人民陪审员 师长利人民陪审员 李成军二〇一七年十月二十八日书 记 员 李 灵 关注公众号“”