（2016）鲁0191民初2273号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2018-05-10
案件名称
瞿黎梅与济南东拓置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瞿黎梅,济南东拓置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0191民初2273号原告：瞿黎梅，女，1977年4月30日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼340l室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告瞿黎梅与被告济南东拓置业有限公司(以下简称“东拓置业”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，于2017年8月18日、2017年9月22日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瞿黎梅的委托诉讼代理人宋曰刚、被告东拓置业的委托诉讼代理人孔磊、李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瞿黎梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即为原告办理涉案房屋所有权证；2.判令被告向原告赔偿截止至2016年10月18日逾期办理房屋所有权证违约金103334.11元，自2016年10月19日起违约金按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定计算至房产证办理完毕之日止；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月6日原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭借款的方式购买被告出售的丰奥嘉园一区17号楼（现11号楼）1单元302室房屋一套，总房款1232273元，原告首期付款852273元，剩余购房款原告于合同签订后7日内日向银行申请按揭贷款支付。被告应当在商品房交付后270日内，为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。2013年9月26日，被告向原告交付房屋，根据原被告签订的合同中约定被告应于2014月7月1日前为原告办理房屋所有权证，但截止到日前，被告仍没有为原告办理房屋所有权证。原告多次找到被告要求其按合同约定为被告办理房屋所有权证，并支付逾期办证违约金，但被告均以种种理由拒绝，原告为维护自身法权益，诉至法院。东拓置业辩称，一、答辩人与被答辩人已经就《商品房买卖合同》的屡行签订《和解协议》，就《商品房买卖合同》被答辩人放弃相关诉求，对答辩人无任何争议，且不再主张任何权利。二、答辩人不存在逾期办证违约行为，本案不能办理房屋产权登记证书的原因系被答辩人违建所导致，答辩人不应承担逾期办证违约金。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定由被答辩人购买答辩人开发的丰奥嘉园房屋一套。该《商品房买卖合同》第二条约定：“…该商品房阳台为非封闭式”。被答辩人在答辩人交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭。答辩人依合同约定将办理房屋权属登记需由答辩人提交的材料报产权登记机关备案，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑(阳台封闭)，故将答辩人申请办理涉案房屋所在楼宇房屋权属登记的材料予以退回，以致涉案房屋所在楼宇至今仍未办理权属登记。三、不能办理房屋产权登记证书的后果应由被答辩人承担。被答辩人在未取得房屋产权之前，违反涉案商品房买卖合同的约定，擅自封闭阳台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由被答辩人承担。四、即使存在答辩人逾期办证违约行为的，被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实观，且被答辩人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，因此，答辩人不应承担逾期办证违约金。综上，被答辩人的诉求无任何事实与法律依据，为此，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：瞿黎梅提交的如下证据：商品房买卖合同一份、购房发票一份，证实原告购买被告开发的商品房并签订合同，原告已经按照合同约定全部履行付款义务；商品房买卖合同第十五条对被告的办证义务进行明确约定，当且仅当被告在商品房交付后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面告知原告向房管部门申请办理房屋所有权证时，才能视为被告已经履行合同义务。否则被告应视为逾期办理房屋产权登记，并应向原告按日支付已付购房款万分之一违约金。原告至今未见被告提交备案登记的证明，也未收到被告可以办证的书面通知。东拓置业提交的如下证据：照片一宗，证明截至2017年8月9日，被告对原告所居住的涉案房屋进行现场取证，发现涉案房屋违建行为仍然存在。当事人对下列证据有争议：东拓置业提交的如下证据：1.2016年1月29日，原被告双方签订的《和解协议》，在被告支付原告违约金57596元后，双方约定被告已经全面履行商品房买卖合同义务，同时就商品房买卖合同的实际履行取得一致谅解，原告不再主张任何权利。对该证据，瞿黎梅称该证据的真实性予以认可，但是该份和解协议明确记载系（2015）高民初字第2286号双方商品房买卖合同纠纷一案达成和解，上述案件系原告因被告逾期交房所向法院提起的诉讼，和解内容仅限于对逾期交房所达成的和解协议，不涉及本案所涉及的逾期办证问题。2.2014年10月10日，济南高新区管理委员会办公室下发的济高管办发【2014】32号《关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》一份，证明因涉案小区业主存在违建行为导致被告无法为业主办理房屋产权登记，原告应承担因其违建行为而产生的逾期办证的责任。针对该证据，瞿黎梅对其合法性有异议，瞿黎梅称该文件属于政府利用行政权对于原被告双方民事纠纷的干预，因此本身不具有合法性。另外，该文件告知单位是建设局，并非济南市房地产管理局，故该文件不能证明是因为原告导致无法办证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对双方签订的《和解协议》，《和解协议》约定：因相关合同纠纷，乙方向济南高新区人民法院提起民事诉讼，案号：（2015）高民初字第2286号。现双方经友好协商，达成以下协议，即双方是基于（2015）高民初字第2286号民事诉讼的相关诉求，进行协商并达成和解的，即双方签订该和解协议解决的是东拓置业逾期交房问题，而非本案涉及的逾期办证问题，故该证据本院不予采信。2.关于逾期办证违约责任是否应由东拓置业承担问题。依据庭审中，东拓置业提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件，该文件系济南高新区管委会办公室所出具，真实有效，且与本案争议的事项具有关联性，虽瞿黎梅称该文件属于政府利用行政权对于原被告双方民事纠纷的干预，其本身不具有合法性，且该文件告知单位是建设局，并非济南市房地产管理局，故该文件不能证明是因为原告导致无法办证，但瞿黎梅未能提供足以推翻该文件的相反证据，故东拓置业提交的该文件，本院予以采信。由此可以印证，2014年10月10日之后因涉案房屋的业主存在违法建设的情形，政府有关部门通知暂停办理房屋所有权登记手续。对此，本院予以确认。虽瞿黎梅表示其对涉案房屋阳台进行了封闭，并未超出建筑物本身，其封闭阳台是符合符合济南市城市市容管理条例第20条，封闭临街建筑物阳台、平台、外走廊的，不得超出原建筑设计外沿的规定，但其认可已将涉案房屋阳台进行封闭的事实，故东拓置业应承担2014年10月10日前逾期办证的违约责任，而2014年10月10日之后，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续，故2014年10月10日之后逾期办证的违约责任，依据双方合同约定，应由瞿黎梅承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月6日，瞿黎梅(买受人)与东拓置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》。合同约定由瞿黎梅购买东拓置业开发的位于济南高新区丰奥嘉园11号楼1单元302室商品房，房屋总价款1230168元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按下列第2向约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。另查明，双方签订《商品房买卖合同》后，瞿黎梅依约支付全部购房款1232273元。2013年10月15日，东拓置业将涉案房屋交付瞿黎梅。另查明，2014年10月10日，济南高新区管理委员会办公室下发济高管办发【2014】32号《关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》，该通知内容为“建设局：我区丰奥嘉园、龙园小区、舜奥华府、新生活家园部分业主违反法律、法规规定，擅自加建房屋、圈占公共用地扩院、挖建地下室，违反了城乡规划管理规定。……在当事人未自行拆除违法建设前，你局应暂停办理上述小区存在违建行为业主的房屋产权登记，已登记的应冻结其房屋的抵押手续”。该文件第9页第171项注明：11-1-302南侧露台封闭，且截至目前，该违建情形尚存在。另查明，涉案房屋所在楼宇因瞿黎梅等业主存在违建情形未能办理产权大证。现瞿黎梅就东拓置业未按约定期间协助办理房屋所有权证提起诉讼。本院认为，瞿黎梅与东拓置业于2011年8月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。瞿黎梅依照合同约定履行支付购房款1230168元，东拓置业于2013年10月15日将涉案房屋交付瞿黎梅，按照合同约定，东拓置业应于2014年7月12日前协助瞿黎梅办理房屋所有权证，但目前尚未协助办理，东拓置业已构成违约，应承担违约责任。东拓置业公司在庭审中提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件显示，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续。因此，东拓置业公司应按照合同约定承担2014年7月13日至2014年10月9日（共计88天）期间因未办理房屋产权登记手续的违约责任，计10844元（1232273元*0.01%*88天），2014年10月10日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系瞿黎梅存在违法建设的情形所致，在该情形消除之前，瞿黎梅将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于东拓置业公司与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告瞿黎梅自2014年7月13日至2014年10月9日止逾期办证违约金10844元（以1232273元为基数，按照日万分之一的标准计算）；二、驳回原告瞿黎梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2367元，由被告济南东拓置业有限公司承担248.36元，由原告瞿黎梅承担2118.64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 曲劲松人民陪审员 师长利人民陪审员 李成军二〇一七年十月二十八日书 记 员 李 灵 来自