（2017）闽02民终3443号
裁判日期: 2017-10-28
公开日期: 2018-08-03
案件名称
赖富儒、厦门高鹏房地产营销策划有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖富儒,厦门高鹏房地产营销策划有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终3443号上诉人（原审原告）：赖富儒，男，1966年6月23日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：王文、陈丽珍(实习)，福建东方格致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门高鹏房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路258号23A室。法定代表人：官玉红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹭杰、张雅蓉，福建厦宇律师事务所律师。上诉人赖富儒、厦门高鹏房地产营销策划有限公司（下简称高鹏公司）因居间合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖富儒上诉请求：1.依法撤销（2017）闽0203民初1048号判决；2.改判高鹏公司返还赖富儒支付的佣金57050元（内含服务费800元）并赔偿利息损失（自2016年6月13日起至实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；3、改判高鹏公司承担赖富儒为本案支付的律师代理费4000元；4、本案全部诉讼费用由高鹏公司承担。事实和理由：一、原审判决认定高鹏公司在居间服务中仅具有一定的过失并可酌情收取部分居间报酬属适用法律错误，应予以纠正。高鹏公司在提供居间服务时未履行如实报告义务且未促成赖富儒与卖方即房屋所有权人签订房屋买卖合同，反而误导赖富儒与没有合法授权的人签订房屋买卖合同从而造成损失，依照《合同法》第245条、第247条之规定，高鹏公司无权收取居间费用，并应对因其严重过失给赖富儒造成的损失承担赔偿责任。二、原审判决认定赖富儒与没有代理权的黄少扬签订《房屋买卖协议书》存在一定过失并据此要求赖富儒承担一半居间报酬没有法律依据，应予纠正。赖富儒已经以普通人所应有的谨慎审查了黄少扬的身份证及委托书，并且以高昂的报酬聘请专业的中介机构即高鹏公司对黄少扬的身份及所持委托书进行了审查，足以证明赖富儒已经充分尽到了超出普通人的谨慎审查义务。因此，赖富儒对于与没有代理权的黄少扬签订《房屋买卖协议书》根本不存在任何过失，原审判决关于赖富儒存有一定过失的判决没有法律依据，应予纠正。高鹏公司辩称：一、高鹏公司已经完整且无瑕疵地履行了作为居间人的法定义务。高鹏公司在《居间确认书》、《房产买卖协议书》中已向赖富儒明示了诉争房屋的产权信息，并提供了向对方黄少扬的身份信息及业主的授权委托书，依法如实履行了告知义务，不存在隐瞒信息、消极报告的情况。二、赖富儒与讼争房产原业主洪甘、吴文忠系私下协商一致后解除《房产买卖协议书》，没有任何证据表明双方合同解除系因为案外人黄少杨授权过于简单所致，一审法院也未查明、认定《房产买卖协议书》未履行之原因。三、居间费用的返还依据合同约定应当由案外人黄少扬承担。《房产买卖协议书》第7条及第18条均明确：如黄少杨违约致合同不能履行则应当承担原告已经支付的居间费用。高鹏公司上诉请求：1、撤销福建省一审（2017）闽0203民初1048号民事判决书第一项判决；2、改判驳回赖富儒的全部诉讼请求；3、判令全案诉讼费由赖富儒承担。事实和理由：一审法院认为：“高鹏公司在明知黄少扬不是诉争房屋产权人，其所持有的委托书形式过于简单，赖富儒对于《房产买卖协议书》能否顺利履行完毕可能面临较大风险的情况下，未特别地明确而详尽的向赖富儒提示风险，具有一定的过失”，与客观事实相悖，于法无据，有三点理由。一、高鹏公司已经完整且无瑕疵地履行了作为居间人的法定义务。在《居间确认书》、《房产买卖协议书》中已向赖富儒明示了诉争房屋的产权信息，并提供了向对方黄少扬的身份信息及业主的授权委托书，依法如实履行了告知义务，不存在隐瞒信息、消极报告的情况。二、赖富儒与讼争房产原业主洪甘、吴文忠系私下协商一致后解除《房产买卖协议书》，没有任何证据表明双方合同解除系因为案外人黄少杨授权过于简单所致，一审法院也未查明、认定《房产买卖协议书》未履行之原因。三、居间费用的返还依据合同约定应当由案外人黄少扬承担。《房产买卖协议书》第7条及第18条均明确：如黄少杨违约致合同不能履行则应当承担原告已经支付的居间费用。赖富儒辩称：一、高鹏公司主张其已完整且无瑕疵地履行了作为居间人的法定义务，该主张与法律规定不符，且严重违背事实。高鹏公司的居间义务不仅是提供真实有效的信息，而且要促成交易的完成。高鹏公司明知答辩人的真实交易对象应该是房屋所有权人洪甘、吴文忠或其合法授权代理人，明知真实有效的交易应该是这两方签订合法有效的房屋买卖合同，但高鹏公司却误导答辩人与案外人黄少扬签订了一份对标的房产转让不具备任何约束力的合同，这完全违背了答辩人与高鹏公司签订的居间合同的本意。二、高鹏公司关于答辩人与原业主洪甘、吴文忠私下协商一致后解除合同的说法不符合事实。实际上，洪甘、吴文忠并不认可黄少扬签订的《房产买卖协议书》的效力，完全谈不上协商解除的问题，准确地说法应该是洪甘、吴文忠不同意与答辩人签订房屋转让协议。三、答辩人是居间确认书中付款义务的履行方，高鹏公司未履行居间人的法定及约定义务，当然应当退还答辩人所有的居间费用。至于案外人黄少扬向高鹏公司的承诺，高鹏公司应当另行主张，与答辩人无关。赖富儒向一审起诉请求：1、高鹏公司返还赖富儒支付的中介佣金57050元并赔偿利息损失（自2016年6月13日起至实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；2、高鹏公司承担赖富儒为本案支付的律师代理费4000元。一审法院认定事实：2016年6月12日，黄少扬作为案外人洪甘、吴文忠（甲方）的代理人与赖富儒（乙方）在高鹏公司（中介方）居间下签订一份《房产买卖协议书》，约定：甲方将本案讼争的厦门市思明区故宫路85号之一502室房屋出售给乙方，成交价为225万元，乙方于协议签订当日支付购房定金20万元，甲方出示房屋共有权证保持开字第0626H号。据该房屋共有权保持证记载，讼争房屋系洪甘、吴文忠共同共有。第七条约定：若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）导致本房产买卖协议无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙方按相当于定金数额承担缔约过失赔偿责任。第十八条约定：甲方代理人黄少扬代产权人签订本协议确认已获得产权人同意，并且代理人黄少扬个人承诺，若产权人违约，代理人黄少扬同意双倍定金赔偿乙方，并承担乙方已支付的居间费用。黄少扬签订上述协议时，持有署名为“吴文忠”、落款时间为2016年4月26日的委托书一份，委托书的大致内容为：讼争房屋系吴文忠与其母亲共有财产，现委托黄少扬负责洽谈房屋出售相关事宜，待具体事项谈成后，吴文忠与其母亲将一同前往厦门办理转让手续。同日，黄少扬作为洪甘、吴文忠（甲方）的代理人、赖富儒（乙方）与高鹏公司（丙方）签订一份《居间确认书》，约定：甲、乙双方就房产买卖事宜在丙方的居间下已进行了充分的协商，并就与签订该合同有关的重要事实进行了充分的了解，该事实包括但不限于：双方主体资格、房屋基本情况、合同履行方式等；乙方应于2016年6月13日前向丙方支付居间报酬56250元。同日，黄少扬作为洪甘、吴文忠（甲方）的代理人、赖富儒（乙方）与高鹏公司（丙方）还签订一份《交易服务合同》，约定：丙方提供协助甲乙双方办理土地房屋权证过户手续等服务，乙方向丙方支付800元服务费用。上述三份协议签订后，赖富儒向黄少扬支付购房定金20万元，向高鹏公司支付居间报酬和服务费用共计57050元。2016年12月21日，赖富儒与福建东方格致律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为本案代理人，支付律师费4000元。一审审理中，赖富儒表示黄少扬已退还其21万元，其中20万元是定金，另1万元是违约金。高鹏公司表示仅同意退还服务费用800元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。高鹏公司向赖富儒提供房屋买卖居间服务，赖富儒应向高鹏公司支付居间报酬。高鹏公司作为专业从事房屋买卖居间服务的中介机构，承担着为委托人寻找满足其要求的房源，并促成交易完成的主要义务。在交易双方签订《房产买卖协议书》的过程中，高鹏公司理应对交易双方的主体资格进行严格审查，提出专业建议，并对可能存在的风险尽到明确而详尽的告知义务。但是，高鹏公司在明知黄少扬不是讼争房屋产权人，其所持有的委托书形式过于简单，赖富儒对于《房产买卖协议书》能否顺利履行完毕可能面临较大风险的情况下，并未特别地明确而详尽地向赖富儒提示风险，具有一定的过失。赖富儒作为完全民事行为能力人，对于合同的签订主体亦负有谨慎审查义务，赖富儒明知黄少扬不是讼争房屋产权人而仍与其签订《房产买卖协议书》，对于《房产买卖协议书》后续无法顺利履行，亦具有一定的过失。鉴于高鹏公司与赖富儒在《房产买卖协议书》的签订过程中均存在一定过失，赖富儒仍应向高鹏公司支付居间报酬，结合高鹏公司和赖富儒各自的过失程度和《房产买卖协议书》的履行情况，本院酌定高鹏公司返还赖富儒一半的居间报酬28125元及服务费用800元，但赖富儒诉请高鹏公司赔偿利息和律师费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告厦门高鹏房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告赖富儒居间报酬28125元及服务费用800元；二、驳回原告赖富儒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方没有提交新的证据。对于一审认定的事实双方没有争议，本院予以确认。本案争议的事实为赖富儒与讼争房业主洪甘、吴文忠未签订房屋买卖合同的原因。赖富儒庭审中主张系因黄少杨的《委托书》不具备房屋所有权转让的授权资格，致使未能与房屋所有权人签订正式买卖合同。且其购房定金20万元及中介费均已交付，在2016年6月厦门房价急剧上涨的大背景下，其没有理由不签订正式的合同。高鹏公司认为系赖富儒与黄少杨自行协商解除合同，其不明何因解除。对此，本院审理认为：高鹏公司作为居间方，与赖富儒、黄少杨签订了《交易服务合同》，其将协助双方办理产权交易的全过程，对双方解除房产买卖的原因应当是知悉的，其未说明双方解除房产买卖的其他原因，则应采纳赖富儒的主张，即黄少杨所持的《委托书》不具备订立房屋买卖合同的主体资格，致使讼争房交易不能实现。另查明，案外人黄少扬持有的署名为“吴文忠”、落款时间为2016年4月26日的《委托书》，内容为：讼争房屋系我与我母亲共有财产，我们考虑将此房产出售，因我们现在菲律宾定居，不方便联系，现委托黄少扬负责洽谈房屋出售相关事宜，有关的房产证，土地证存于福州表弟处，待具体事项谈成后，我与母亲将一同前往厦门办理转让手续。本院认为，案外人黄少扬所持《委托书》载明“委托黄少扬负责洽谈房屋出售相关事宜，有关的房产证、土地证存于福州表弟处，待具体事项谈成后，其母亲将一同前往厦门办理转让手续。”该委托书载明的内容仅限于黄少扬洽谈房屋出售的相关事宜，并无授权其订立合同的意思表示，且房产证、土地证并未交付黄少杨。受托人黄少扬并不具备授权签订出售房产买卖的主体资格，高鹏公司作为具备专业知识的房屋中介公司，理应对交易双方的主体资格进行严格审查。高鹏公司明知黄少扬不是讼争房屋产权人，在授权委托出售房屋权限不明的情况下，仍向赖富儒居间促使双方签订《房产买卖协议》，造成房产买卖合同无法履行存在过失。赖富儒作为房屋买售人，对于合同的签订主体亦负有谨慎审查义务，在黄少扬未出示房产证，土地证原件的情况下，仅凭委托书的复印件则草率签订《房产买卖协议书》，对于《房产买卖协议书》后续无法履行，亦负有一定的过失。原审法院认定双方在签订《房产买卖协议书》过程中均有过失，结合双方的各自过失程度和《房产买卖协议书》的履行情况，酌定高鹏公司返还赖富儒一半的居间报酬，符合实际情况，二审予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，双方上诉理由均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由赖富儒负担665元、厦门高鹏房地产营销策划有限公司负担665元。本判决为终审判决。审 判 长 （张巧铭）审 判 员 （陈丽英）审 判 员 （周宗良）二〇一七年十月二十八日书记员（ 王国 伟）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：