（2017）云2301民初1157号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
杨松贵、普燕等与尹正楠等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
楚雄市人民法院
所属地区
楚雄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨松贵,普燕,尹正楠,徐杰,楚雄卓远房地产经纪有限公司楚雄航空路分公司,楚雄市开发投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条
全文
云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2301民初1157号原告：杨松贵,男，1975年9月15日生，住楚雄市。原告：普燕，女，1974年3月8日生,住址同上，系原告杨松贵之妻。二原告共同委托诉讼代理人：杨佳孟，云南义达律师事务所律师（特别授权）。被告：尹正楠，女，1981年12月7日生，住楚雄市。被告：徐杰，男，1970年11月15日生，住楚雄市。被告：楚雄卓远房地产经纪有限公司楚雄航空路分公司，营业场所：楚雄市鹿城镇航空路151号，统一社会信用代码：9153230132924107XJ。负责人：段春花。委托诉讼代理人：霍毅平、温显俊，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄市开发投资有限公司，住所地：楚雄市威楚大道72号。法定代表人：李援，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐勇，男，1980年11月10日生，系第三人开投公司员工，住楚雄市（特别授权）。原告杨松贵、普燕与被告尹正楠、徐杰、楚雄卓远房地产经纪有限公司楚雄航空路分公司（以下简称卓远房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法追加楚雄市开发投资有限公司作为第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨松贵、普燕及共同委托诉讼代理人杨佳孟，被告尹正楠、徐杰，卓远房地产经纪公司的负责人段春花、委托诉讼代理人霍毅平、温显俊，第三人的委托诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松贵、普燕向本院提出以下诉讼请求：一、判决由被告限期给原告办理房屋所有权和土地使用权过户登记；二、判令被告支付原告长期不过户的违约金16000元（总房款800000元×0.02%）；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，经被告卓远房地产经纪公司介绍，被告尹正楠、徐杰将自己所有的位于楚雄市XX镇某某延长线西侧某某某小区XX幢XXX室住房一套（XXX.XX平方米，总价款80万元）出卖给原告。合同订立后，原告支付给被告首付款50万元，被告已将房屋移交原告居住使用。从房屋买卖关系成立、支付首付款、交付房屋起至今已经一年多，被告尚未办理房屋产权和土地使用权过户登记，导致原告无房产证、土地证，不能向银行贷款支付被告尾款30万元，子女就学居住地证件欠缺等情形，被告已在房屋交易中构成违约。被告尹正楠、徐杰辩称，被告尹正楠、徐杰已经离婚。对于原告起诉的不认可，因为有合同明确约定，对于原告所诉的长期不办过户登记和违约金亦不认可，按合同约定履行就可以。被告卓远房地产经纪公司辩称，原告对被告卓远房地产经纪公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由如下：2015年12月27日三方签订的合同第一条已经明确约定未办理两证，被告尹正楠、徐杰承诺将原告办理为共有人，显然原告明知被告尹正楠、徐杰未取得房屋产权证和土地证的状况。因办理不动产登记应由当事人双方共同申请，由受委托代理人办理登记的，应签订授权委托书，被告卓远房地产经纪公司对房屋办过户没有义务，且被告卓远房地产经纪公司对购房情况等进行了必要审查，尽到了必要的审查义务，有提交的证据佐证。房屋买卖双方未对过户时间进行约定，被告尹正楠按约定于2015年12月28日将房屋交付原告使用至今。卓远房地产经纪公司在本案中无任何过错。第三人楚雄市开发投资有限公司述称，原告的诉请严格的来说与第三人的关系不大，尹正楠、徐杰还欠第三人25万元购房款，所以无法出具不动产发票，也无法办证。二被告已缴清了相关税费和公共维修基金，现在只要缴清25万元房款就可以办理两证，违约金等与第三人没有关系。原告杨松贵、普燕，被告卓远房地产经纪公司围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了举证质证。原告杨松贵、普燕提交的楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同、收条及客户存款回单，对方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告卓远房地产经纪公司提交的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、云南省销售不动产统一发票、收据、缴税凭证、房屋产权确认书能证明被告尹正楠与第三人于2010年11月22日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，由被告尹正楠以银行按揭贷款的方式向第三人购买楚雄市XX镇某某路延长线西侧某某某小区XX幢XXX室房屋的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告尹正楠与第三人于2010年11月22日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告尹正楠向第三人购买楚雄市XX镇某某路延长线西侧某某某小区XX幢XXX室房屋，建筑面积XXX.XX平方米，价款368891.14元。《商品房购销合同》于2014年2月19日办理了合同登记备案。交房时间为2011年11月23日，因按揭贷款未办理成功，现被告尹正楠尚欠第三人25万元购房款，该房屋未办理产权登记。二被告已交纳印花税189.4元、维修基金7377.82元、土地证工本费80元等。2015年12月27日，尹正楠、徐杰（甲方）与普燕、杨松贵（乙方）、卓远房地产经纪公司（丙方）签订《楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方同时通过丙方出售（购买）房屋，房屋坐落于楚雄市××路××线西侧××小区××室，房产证、土地证未办理，合同登记号：CXXXXXXXXXXXXX。成交价80万元，包括室内现有固定设施、部分家具。签订买卖合同当日，乙方支付首付款45万元，甲方积极配合乙方办理贷款手续，放贷之日，贷款金额即尾款35万元，银行直接汇入甲方账户。甲方于2016年1月10日前，将腾空的房屋并连房屋内的设施按合同约定一同移交给乙方。乙方如未按约定的时间和金额付款，视为违约，按约定的应付款时限届满后的次日起至实际交付之日止30天内，由乙方按每天200元向甲方支付违约金；超过上述天数，甲方有权终止合同，乙方按累计应付款的30%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还付款本金，已发生的与交易相关税费及一切费用由乙方承担。甲方如果未按约定时间将房屋及内部设施交付给乙方，视为违约，按约定的最后交房时限的次日起至实际交付之日止的天数，由甲方按每天200元向乙方支付违约金；超过上述天数，乙方有权终止合同，甲方按累计应付款的30%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还付款本金，已发生的与交易相关税费及一切费用由甲方承担。补充条款：因该房还未办理两证，甲方承诺将乙方加为该房的共有人（甲方占1%产权、乙方占99%产权），若不能将乙方加为共有人，则将该房产权转给乙方所产生的税费、评估费、转让手续费均由甲方承担。若甲方将乙方加为该房的共有人且占99%的产权，则该过户费用由乙方承担。被告尹正楠于2015年12月28日向原告杨松贵出具收条一份，确认收到购房首付款45万元；被告尹正楠于2016年2月1日向原告普燕出具收条一份，确认收到购房款5万元。被告尹正楠、徐杰于2016年1月10日将楚雄市XX镇某某路延长线西侧某某某小区XX幢XXX室房屋交付二原告占有使用至今。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中被告尹正楠与第三人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，尹正楠、徐杰与普燕、杨松贵、卓远房地产经纪公司签订的《楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，均是各方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告尹正楠尚欠第三人25万元购房款，该房屋未办理产权登记,被告尹正楠、徐杰未取得房屋产权。被告尹正楠、徐杰在未取得房屋产权的情况下与二原告签订合同，将房屋出售给二原告，从双方签订的《楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同》第一条及补充条款的约定可以看出，二原告明知被告尹正楠、徐杰尚未取得房屋的产权。被告尹正楠、徐杰现尚未取得房屋产权，二原告要求被告尹正楠、徐杰将房屋产权过户至其名下，尚不具备法律规定的条件，对于二原告要求被告尹正楠、徐杰办理房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。《楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同》中约定被告尹正楠、徐杰配合二原告、第三人办理贷款手续，尾款35万元由银行直接汇入被告尹正楠、徐杰账户，原、被告虽未明确约定办理房屋产权证书的期限，但自2015年12月27日签订《楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同》至今，被告尹正楠、徐杰未积极向第三人付清房屋尾款，《楚雄卓远房地产经纪有限公司房屋买卖合同》不能全面履行，二原告不能办理贷款手续，被告尹正楠、徐杰不能向二原告办理房屋产权过户登记，被告尹正楠、徐杰的行为已构成违约，二原告要求被告尹正楠、徐杰承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，主张的违约金16000元亦符合法律规定，故对二原告主张的违约金，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告尹正楠、徐杰向原告杨松贵、普燕支付违约金16000元；二、驳回原告杨松贵、普燕的其他诉讼请求。案件受理费200元（原告杨松贵、普燕已交100元），由被告尹正楠、徐杰负担（未交）。以上应由被告尹正楠、徐杰承担的款项，限于本判决生效之日起十日内一次性交纳，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长 孙 燕人民陪审员 闪家英人民陪审员 尹朝富二〇一七年十月二十七日书 记 员 王敏敏 更多数据：