（2017）京02民终10362号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-11-01

案件名称

王大海与北京华安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王大海,北京华安物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终10362号上诉人（原审被告）：王大海，男，1948年10月1日出生，河北省科学院自动化所退休干部，住北京市东城区。被上诉人（原审原��）：北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人：陈仁秀，董事长。委托诉讼代理人：王静忻，北京华安物业管理有限责任公司员工。上诉人王大海因与被上诉人北京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大海上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回华安物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审认为华安物业公司撤离小区后通过张贴公告主张权利，属认定有误，华安物业公司一审中提交的证据缺少催缴公告和公证书，其滥用公告送达违反法律规定，且公告时间未满60日，��应视为送达，不产生向我主张权利的法律效力；我已交纳2009年和2010年的物业费，一审时双方就交纳物业费的现场情景陈述达成一致，足以证明我去交过物业费，只是我没有票据了，但华安物业公司处肯定还有交费票据底联，其拒不提交，一审法院未给我送达举证通知书，程序违法，我申请二审法院调取票据底联；我确实可能没有交纳2011年1月至10月的物业费和能源费，因2011年11月交纳当年费用时，华安物业公司已经撤离小区，且其已从2010年11月向业主公示决定退出物业服务；我认为2010年11月是物业收费节点，我实际还多交纳了两个月物业费，可用于折抵能源费；小区存在偷电行为，华安物业公司作为管理者存在失责，其要求业主来承担超额能源费缺乏依据。华安物业公司辩称，同意一审判决。华安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王大海支付自2009年1月1日至2011年10月31日拖欠的物业费（含能源费）15511元；2.王大海承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市东城区×××602室房屋（下称涉诉房屋）系王大海名下产权房，建筑面积174.51平方米。2008年12月12日，华安物业公司与涉诉房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托华安物业公司对北京市东城区广渠门外大街1号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。华安物业公司于2011年6月1日发出撤场通知，世纪阳光嘉园小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了其他物业服务公司。另查，2011年11月1日，华安物业公司与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称恒辉公司）、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称业委会）签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对华安物业公司的委托，委托恒辉公司对远洋德邑小区进行物业管理。三方移交时间为2011年11月1日下午14时至同月8日下午17时。2011年11月1日前，未收的业��物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算后支付恒辉公司及业委会。再查，北京电力公司曾起诉至法院，要求华安物业公司支付远洋德邑小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，判决华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元，2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。诉讼中，王大海称其交纳了2009年至2011年三年的物业服务费。对此，华安物业公司不予认可。王大海未就此提供证据予以佐证。同时，王大海认为小区的业主委员会从未开过任何会议，对华安物业公司的三方交接协议的真实性持异议。对此，华安物业公司表示：其依据和开发商签订的委托合同，进驻小区提供物业管理服务并收取物业服务费，之后华安物业公司撤出小区，也曾告知过街道办事处，并签订了三方协议。华安物业公司依据人民法院生效的裁判文书收取能源费，其标准亦由人民法院生效的民事判决书确认。关于诉讼时效问题，华安物业公司提交了其撤离小区后分别于2013年、2015年、2017年在小区公共区域张贴催缴公告的公证文书，用于证明其未怠于行使催收物业费的权利。对此，王大海称从未见过华安物业公司的催缴公告，且王大海一直都在交物业费，该公告不适用于王大海。一审法院认为：根据已查明的事实，华安物业公司受诉争房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托，成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对王大海具有约束力。华安物业公司依约为王大海提供了物业服务，王大海应履行交纳物业费的义务。华安物业公司撤场后，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故王大海应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及王大海房屋的建筑面积予以确认。关于王大海提出其交纳了2009年至2011年三年物业服务费的抗辩意见，因其未提供证据予以佐证，故法院对上述抗辩意见不予采纳。关于王大海认为华安物业公司主张物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效一节，由于华安物业公司在撤离小区后亦通过在公共区域张贴催收公告的方式主张权利，且经过公证，证明一直在主张权利，故王大海的该抗辩意见，法院亦不予采纳。据此，一审法院判决：一、王大海于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二〇〇九年一月一日至二〇一一年五月三十一日的物业服务费一万四千零六十五元；二、王大海于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二〇一一年六月一日至二〇一一年十月三十一日的能源费一千四百四十六元六角八分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明的事实，华安物业公司受涉诉房屋所在小区建设单位的委托，向该小区提供了物业服务，王大海作为小区业主亦实际享受了华安物业公司的服务，应交纳相应的物业服务费用。王大海主张华安物业公司的请求超出诉讼时效，理由为华安物业公司提交的证据中缺少催缴公告、公证书且华安物业公司通过公告方式催缴物业费不符合法律规定，不应产生法律效力。经本院审查，王大海在一审庭审中已对催缴公告的公证书发表了质证意见，其称华安物业公司未提交上述证据，与事实不符。公告送达系民事诉讼法规定的法院送达的一种方式，华安物业公司的催缴公告并非法院的公告送达，其通过张贴公告催缴物业费，系其主张权利的一种途径，表明其并未怠于行使权利。故对王大海的上述意见，本院不予采纳。王大海主张其已交��过2009年和2010年的物业费，但其所述的知道交费地点场景一节，并不能证明其实际交纳过上述期间物业费。王大海主张华安物业公司持有交费底联而不提交，申请本院调取票据底联。鉴于已交纳物业费的举证责任应由王大海承担且其并未举证证明华安物业公司处确有其所述的交费底联，故对该申请本院不予准许。一审适用简易程序进行审理，且庭审中已告知双方进行举证，王大海以一审法院未给其送达举证通知书为由主张一审程序违法的意见，本院不予采纳。王大海另主张华安物业公司2010年11月已决定退出小区的物业服务，不应再收取此后的物业费，但根据现查明的情况，上述时间并非华安物业公司的实际撤场时间，结合《远洋德邑小区物业交接协议》，华安物业公司要求王大海给付涉诉房屋物业费至2011年5月31日，于法有据。关于能源费问题��根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至10月31日的能源费由华安物业公司负责收取，且法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责向北京市电力公司支付，故王大海应当向华安物业公司支付上述期间的能源费。综上所述，王大海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王大海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　刁久豹审判员　肖荣远审判员　赵胤晨二〇一七年十月二十七日法官助理　廖　慧书记员　黄　骏来源：百度搜索“”