（2017）沪01民终11756号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海佳信物业管理有限公司诉上海市闵行区教育局物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海佳信物业管理有限公司,上海市闵行区教育局
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11756号上诉人（原审原告）：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区耀华路488号206Ｃ室。法定代表人:杨广庆，总经理。委托诉讼代理人：刘雨晴，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市闵行区教育局，住所地上海市闵行区七莘路400号。法定代表人：恽敏霞，局长。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。上诉人上海佳信物业管理有限公司(以下简称佳信物业公司)因与被上诉人上海市闵行区教育局(以下简称闵行教育局)物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初13563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳信物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判被上诉人支付物业管理费人民币222,645.1元（计算公式：2,170.03平方米×1.9元/平方米/月×54月），并支付滞纳金19,800元，共计242,445.1元。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人对被上诉人每年都有进行催讨，案外人XX幼儿园是被上诉人的租客，每次上诉人去催讨其就承诺支付，其请求上诉人暂缓司法诉讼解决，故不存在上诉人未向被上诉人催讨的情况。被上诉人闵行教育局辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。2017年5月16日，佳信物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.闵行教育局支付佳信物业公司2012年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费222,672.78元；2.闵行教育局支付佳信物业公司自2012年4月1日至2016年6月30日止的滞纳金517,751.31元。一审法院认定事实如下：2012年1月10日，佳信物业公司与上海市闵行区嘉和花苑业主委员会签订物业服务合同，约定自2012年1月起至2014年12月31日止由佳信物业公司为该小区提供物业服务，合同约定：物业名称：嘉和花苑，物业类型：住宅（小高层、多层），座落位置：闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX号，XX路XX弄XX号XX号，小区商铺17户。四至范围（规划平面图）东至莲花南路，南至淀浦河50米绿化带，西至梅陇西路，北至罗秀路，属于嘉和花苑用地红线范围内，……物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二；佳信物业公司为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按建筑面积收取，物业服务费用按季交纳，业主应在当季首月的15日之前履行缴纳义务，最迟在当季的最后月的15日之前缴纳。逾期缴纳的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。其中附件一物业构成中包含XX路XX号（XX幼儿园）。2012年12月31日，佳信物业公司与嘉和花苑业主大会签订物业服务合同补充条款，约定经营性物业（含学校、商铺等）物业管理费标准为1.90元/㎡/月。现佳信物业公司以闵行教育局未缴纳2012年1月至2016年6月期间的物业管理费为由诉至法院。一审另查明，闵行教育局系上海市闵行区XX路XX号房屋权利人，该房屋建筑面积为2,170.03平方米。一审还查明，2016年12月20日，佳信物业公司向闵行教育局出具工作联系函，内载：“上海市闵行区教育局：我是上海佳信物业管理有限公司法务部的陈伟文，前期因与隶属于贵局的上海闵行XX幼儿园（XX路XX号）就缴纳物业管理费纠纷一事，与贵院专管老师进行了联系，闵行教育局知当事人外出，要求暂缓司法诉讼解决该事项。特此工作联系函，希望早日告知结果。”当日，闵行教育局处工作人员在该联系函上签字。一审法院认为，佳信物业公司系物业服务公司，与业主大会签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括闵行教育局在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。根据权利义务相一致的原则，闵行教育局理应支付物业服务费。闵行教育局认为其不属于嘉和花苑业委会管辖范围，无证据证明，一审法院难以采信。根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。佳信物业公司于2016年12月20日以函件方式向闵行教育局出具文书，闵行教育局亦予以签收，故一审法院认定该联系函主张权利具有诉讼时效中断的效力。由于佳信物业公司未能提供2012年1月至2014年12月期间向闵行教育局发出的可以达到中断诉讼时效的证据，故对闵行教育局提出的物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见中的合理部分，应予采纳。综上所述，对于2015年1月至2016年6月的物业服务费，佳信物业公司未丧失胜诉权。故闵行教育局应支付佳信物业公司物业服务费74,215.03元。闵行教育局未按约支付上述期间的物业费，实属违约，但佳信物业公司主张的滞纳金数额过高，一审法院酌情调整滞纳金为6,600元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决：一、闵行教育局于判决生效之日起十日内支付佳信物业公司自2015年1月至2016年6月止的物业服务费74,215.03元；二、闵行教育局于判决生效之日起十日内支付佳信物业公司滞纳金6,600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5,602.12元，由佳信物业公司负担3,602.12元，闵行教育局负担2,000元（于判决生效之日起十日内直接支付佳信物业公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现佳信物业公司上诉认为其一直向被上诉人催讨物业管理费，未过诉讼时效。对此，本院认为，佳信物业公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则，其须承担举证责任的不利后果。在本案中，佳信物业公司既未能举证证明案外人XX幼儿园与被上诉人为同一个民事主体，亦未举证证明其在2016年12月20日以前向被上诉人催讨过物业管理费，故一审法院认定2012年1月至2014年12月期间的物业管理费已超过诉讼时效，2016年12月20日的联系函具有产生诉讼时效中断的效力，并无不妥。佳信物业公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，上诉人佳信物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,532.6元，由上诉人上海佳信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 何 建审 判 员 李 兴二〇一七年十月二十七日书 记 员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自