（2017）浙0302民初3071号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-05-30
案件名称
谢恩赐与陈晓珍、倪勇璋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢恩赐,陈晓珍,倪勇璋,叶美德,吴莲英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初3071号原告：谢恩赐，男，1972年1月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：陈晓珍，女，1971年4月4日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告：倪勇璋，男，1963年4月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：叶美德，男，1956年6月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：吴莲英，女，1964年2月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告谢恩赐与被告陈晓珍、倪勇璋、第三人叶美德、吴莲英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢恩赐，被告陈晓珍到庭参加诉讼。被告倪勇璋，第三人叶美德、吴莲英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢恩赐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告倪勇璋签订的《房屋买卖协议书》及原告与被告倪勇璋、第三人叶美德、吴莲英签订的《补充协议书》合法有效；2.判令两被告配合原告将坐落于温州市鹿城区新田园7组团10幢501室的房屋产权过户至原告名下；3.判令两被告赔偿原告经济损失50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月10日，经温州市三和房产顾问有限公司介绍，两被告将坐落温州市鹿城区新田园7组团10幢501室房屋出卖给原告，双方签订了《房屋买卖协议书》，约定：房屋单价为12000元/平方米，陈晓珍、倪勇璋联系原房东叶美德，并直接委托公证到原告名下。2009年1月21日，原告与被告倪勇璋、第三人叶美德、��莲英签订《补充协议书》，协议约定：叶美德、吴莲英认同原协议中关于该房权属关系及按原协议约定配合原告办理过户手续。协议签订后，原告按约将房款交付给被告倪勇璋夫妻，被告倪勇璋向原告提供了原本应当存放在陈晓珍处的定位单，第三人叶美德、吴莲英也按照补充协议书约定的内容，配合原告到浙江省温州市华东公证处办理了《委托书》公证，将办理产权的相关手续委托给原告指定的案外人陈君龙办理。原告于2009年4月对上述房屋装修后入住至今。2014年8月，被告陈晓珍私下将涉案房屋过户至其本人名下。原告认为，原告与被告倪勇璋签订的《房屋买卖协议书》及与被告倪勇璋、第三人叶美德、吴莲英签订的《补充协议书》均合法有效，被告拒不履行合同义务的行为，已经侵犯了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼。为证明上述事实，原告向本院提供以下证据：1.原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告陈晓珍的身份证；3.婚姻登记证明，证据2-3证明两被告的诉讼主体资格以及两被告系夫妻关系的事实。4.第三人的身份证，证明两第三人的诉讼主体资格；5.房屋买卖协议书，证明2009年1月10日，被告将诉争房屋出售给原告的事实；6.补充协议书，证明2009年1月21日，被告倪勇璋与原告签订补充协议，并且该补充协议得到原所有权人即第三人叶美德、吴莲英的认可；7.银行转账凭证，证明被告倪勇璋收到原告支付的全部购房款的事实；8.收款收据；9.公证书，证据8-9证明2009年1月23日，第三人按照《补充协议书》的约定，认可倪勇璋的房屋出卖行为，并将涉案房屋的一切手续公证委托给原告指定的人；10.物业管理费、水费、电费、有线电视费、煤气安装费等票据，证明2009年3月份开始，原告作为涉案房��的户主缴纳各项水、电、有线电视、煤气安装等费用的事实；11.装修、装饰费用、家具等票据，证明2009年3月份开始，原告投入资金装修涉案房屋，购置家具等事实；12.婚姻记录查询证明，证明2001年8月22日至2005年5月8日以及2005年8月1日至今均为被告陈晓珍与倪勇璋夫妻关系存续期间；13.温州房产门户网站-温州房网，证明2009年登记在温州房网上销售的温州新田园七组团的房屋有每平方米12000元的市场价格，原告系按市场价购买涉案房屋；14.（2013）温鹿民重字第8号案件庭审笔录，证明第三人叶美德真实反映了原告购房的过程，亦证明了被告倪勇璋手中持有房产凭证原件，本案两份合同均属合法有效。被告陈晓珍辩称，原告诉请要求确认《房屋买卖协议书》和《补充协议书》有效，但原告提供的证据与该诉请相矛盾。《房屋买卖协议书》是原告与被告倪勇璋���第三人叶美德以及倪勇璋的母亲翁建玲签订的，《补充协议书》是原告与被告倪勇璋签订的。被告陈晓珍曾进行起诉，法院判决陈晓珍与叶美德签订《拆迁安置房买卖协议书》有效，同时判令第三人叶美德协助被告陈晓珍办理涉案房屋的产权过户手续。因此，第三人叶美德与被告陈晓珍签订的协议书是经法院确认有效的，第三人叶美德不能一房两卖。《房屋买卖协议书》和《补充协议书》均无效。1.出卖的房屋没有产权证。调配单、买卖协议书、收条等相关材料在被告陈晓珍手上，如果第三人叶美德不出面，被告倪勇璋无法进行买卖。2.被告陈晓珍与被告倪勇璋已离婚，双方离婚时没有对诉争房屋进行约定。此后，被告倪勇璋和陈晓珍复婚后，被告倪勇璋对诉争房屋都没有提出异议，说明涉案房屋属被告陈晓珍个人所有。签订《房屋买卖协议书》时，被告陈晓珍在���外经商。被告陈晓珍回国后，就与原告发生多次纠纷，甚至闹到派出所。3.原告只付给被告倪勇璋房款100万元，其余房款付给了倪勇璋的母亲翁建玲。即使被告倪勇璋与陈晓珍系夫妻关系，但翁建玲与被告陈晓珍之间没有关系证明，原告却把剩余房款付给了翁建玲。被告陈晓珍与倪勇璋系为子女而复婚，但夫妻关系一直都很恶劣，且被告倪勇璋下落不明至今，因此，被告倪勇璋无法将涉案房屋进行出售，只有第三人叶美德才有资格出卖涉案房屋。4.被告陈晓珍回国后雇佣开锁公司打开涉案房屋，原告称房子系属于其个人的，并进行报警。期间，原告要求被告陈晓珍出示结婚证、买卖协议书等证明涉案房屋系被告陈晓珍所有，被告陈晓珍亦进行出示，但原告仍认为涉案房屋系属于其所有。之后，原告将涉案房屋进行装修，该行为侵犯了被告陈晓珍的合法权利。请求驳���原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告陈晓珍向本院提供以下证据：1.拆迁安置房买卖协议书，证明第三人叶美德将其坐落于温州市鹿城区杨府山东小区拆迁安置房一套出卖给被告陈晓珍，而被告倪勇璋不是该房屋的买受人；2.收条，证明第三人叶美德已经收取被告陈晓珍房款的事实；3.房屋买卖协议书、补充协议书，证明第三人叶美德、被告倪勇璋与原告签订的房屋买卖协议，被告陈晓珍没有签名，也不知情的事实；4.婚姻登记记录查询证明，证明被告陈晓珍与倪勇璋夫妻关系一直恶劣，并曾于2005年5月8日离婚的事实；5.离婚协议书，证明被告陈晓珍和倪勇璋于2005年5月8日离婚时，对涉案房屋没有约定，被告倪勇璋也没有在规定期限内对涉案房屋主张过权利，已经丧失对该房产的权利；6.护照，证明原告向第三人叶美德、被告倪勇璋购买涉案房屋期间，被告陈晓珍在国外，对该买卖之事并不知情；7.（2010）温鹿民初字第1769号民事判决书，证明法院生效判决书已经认定第三人叶美德与被告陈晓珍之间关于涉案房屋买卖合同有效，并判令第三人叶美德限期办理涉案房屋过户手续的事实；8.（2010）温鹿民初字第1769号案件庭审笔录，证明当时被告倪勇璋与原告签订房屋买卖协议时，没有提供任何权属凭证，第三人叶美德承认第三人吴莲英是有签名的，涉案房屋系由第三人出卖给被告陈晓珍，原告仅根据被告倪勇璋所陈述事实而认定涉案房屋系被告倪勇璋的。被告倪勇璋未作答辩。第三人叶美德未作陈述。第三人吴莲英未作陈述。对原告谢恩赐、被告陈晓珍提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：一、原告提供的证据，被告陈晓珍对于证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据3，认为被告倪勇璋与被告陈晓珍并非2005年结婚，被告陈晓珍于2002年购买涉案房屋后曾经离婚；对于证据4的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据5-6的待证事实有异议，认为出卖人系第三人叶美德、被告倪勇璋以及案外人翁建玲，并非被告陈晓珍，被告陈晓珍不知情，亦未在买卖协议书上签过字，补充协议书系被告倪勇璋和原告谢恩赐签订的，即使有第三人叶美德和吴莲英签字，但无法确定签订时间，协议书上亦无介绍所盖章，对内容真实性不予认可，第三人叶美德和吴莲英并非协议书的签订主体；对于证据7，认为从转账凭证看，第一份转入的户名系被告倪勇璋，之后转入的户名不认识，涉案房屋的价款是160多万元，而转账凭证显示只有80多万元；对于证据8，案外人翁建玲没有资格收取60多万元房款，因此，被告倪勇璋出具的收条无事实依据；对于证据9，认为公证书上的案外人陈君龙与本案无关，即使有公证也是第三人叶美德委托公证给原告，而原告承认无其他权属凭证；对于证据10、11，认可部分权属凭证在第三人叶美德手上，但被告倪勇璋无任何权属资料，故无权进行房屋买卖，以及被告陈晓珍与原告发生纠纷时，涉案房屋还没有装修的事实；对于证据12，认为在被告陈晓珍与被告倪勇璋办理离婚前，双方已口头约定名下财产归属，2005年8月1日双方复婚，但复婚后夫妻一直处于分居状态；对于证据13，认为网上公布的价格与市场上的价格是不相符的；对于证据14的真实性、合法性与关联性无异议。本院认为，对于证据1、2、4，被告陈晓珍没有异议，可以证明原告的待证事实，本院予以认定；对于证据3，可以证明原告的待证事实，本院予以认定；对于证据5-6，可以证明被告倪勇��将涉案房屋出售给原告，本院予以认定；对于证据7-8，可以证明原告按约向被告倪勇璋支付全部房款（除暂扣款10万元外），本院予以认定；对于证据9，可以证明第三人将办理涉案房屋产权登记、过户等相关手续事宜委托给案外人陈君龙，本院予以认定；对于证据10、11，可以证明原告于2009年4月开始对涉案房屋装修，并缴纳涉案房屋相关费用，本院予以认定；对于证据12，可以证明两被告于2001年8月22日至2005年5月8日为夫妻关系存续期间，及2005年8月1日复婚的事实，本院予以认定；对于证据13，可以证明原告的待证事实，本院予以认定；对于证据14，被告陈晓珍对该证据真实性，合法性与关联性无异议，本院予以认定。二、被告陈晓珍提供的证据，原告对于证据1的真实性没有异议，认为该协议书虽系被告陈晓珍签订的，但被告倪勇璋亦知情，且涉案房屋系��被告夫妻共同财产，并非陈晓珍个人财产；对于证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据3，认为原告亦有提供该证据，同原告就该证据的待证事实一致；对于证据4，认为无法证明两被告夫妻关系恶劣，但能证明两被告复婚后夫妻关系一直存续；对于证据5，认为不能证明被告倪勇璋对涉案房屋丧失权利；对于证据6的真实性没有异议，关联性有异议，认为不能证明被告陈晓珍对出卖涉案房屋不知情，双方可以通过电话联系，且被告陈晓珍把涉案房屋的相关手续交给了被告倪勇璋；对于证据7，认为第三人叶美德系将涉案房屋出卖给两被告，且判决书认定合同是否履行由原告谢恩赐另行主张，第三人叶美德不存在一房二卖的事实；对于证据8，认为庭审笔录可以反映两被告就涉案房屋共同去摸文定位，被告陈晓珍将购房手续交给被告倪勇璋等事实。本院认为，对于证据1，原告对真实性没有异议，该证据可以证明待证事实，本院予以认定；对于证据2，原告没有异议，该证据可以证明待证事实，本院予以认定；对于证据3，可以证明被告陈晓珍没有在《房屋买卖协议书》及《补充协议书》上签字的事实，本院予以认定；对于证据4、5，可以证明两被告于2005年5月8日离婚，并在离婚时未对涉案房屋的归属进行约定，本院予以认定；对于证据6，可以证明被告陈晓珍在签订《房屋买卖协议书》及《补充协议书》时不在国内，本院予以认定；对于证据7，该判决书已经发生法律效力，可以证明待证事实，本院予以认定；对于证据8，本院对庭审事实予以认定。本院经审理认定事实如下：第三人叶美德、吴莲英系夫妻关系；被告陈晓珍、倪勇璋系夫妻关系。被告陈晓珍与第三人叶美德于2002年10月19日签订《拆迁安置���买卖协议书》一份，约定：叶美德将坐落温州市鹿城区杨府山东小区拆迁安置房一套出卖给陈晓珍所有；总价暂定502800元；今后叶美德须协助陈晓珍办理产权及土地使用权过户手续，过户所需的一切税金及费用由陈晓珍负担。协议签订后，被告陈晓珍按约向第三人叶美德支付了房款。2005年经定位摸文，上述安置房确定为坐落温州市鹿城区新田园7组团10幢501室。2006年9月，被告陈晓珍以上述房屋为抵押向第三人叶美德借款40万元，期限为2个月。借款期满，被告陈晓珍未向第三人叶美德偿还借款及利息。2008年2月，被告陈晓珍出国。2009年1月10日，被告倪勇璋告知原告，其已经被告陈晓珍同意将涉案房屋进行出卖，并要求第三人予以配合，故被告倪勇璋、第三人叶美德作为出卖人（甲方）与原告谢恩赐（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将坐落温州市鹿��区新田园住宅区7组团10幢501室房产出卖给乙方；该房产单价为12000元/平方米，单价保持不变，按结算单确定的建筑面积结算总售价；甲方应于2009年7月9日将房产、屋内设施及手续一并转移给乙方管业、使用；双方于2009年1月15日至20日到公证处办理买卖委托公证过户手续；立本协议时乙方支付甲方购房定金10万元，委托公证当日乙方支付给甲方房款100万元，余房款乙方于2009年2月14日至19日支付给甲方，乙方暂扣房款10万元，待该方产权过户给乙方当日支付给甲方。协议签订之日，原告向被告倪勇璋支付了购房定金10万元，被告倪勇璋、第三人叶美德未向原告出示被告陈晓珍与第三人叶美德于2002年10月19日签订的《拆迁安置房买卖协议书》。2009年1月21日，被告倪勇璋（甲方）与原告谢恩赐（乙方）签订《补充协议书》，约定：该房现设有贷款抵押登记，委托公证当日乙方先支付75万元房款用于还款；原约定乙方于2009年2月14日至19日支付给甲方余款延迟至2009年2月21日前支付给甲方。第三人叶美德作为原房东亦在《补充协议书》上签字。2009年1月23日，原告向被告倪勇璋支付房款90万元，被告倪勇璋出具收条一份，载明：收到原告谢恩赐房款100万元（包括定金10万元）。同日，第三人叶美德、吴莲英在温州市华东公证处办理了委托公证手续，委托陈君龙办理涉案房屋领取权属证书以及变更权属证书的相关手续。被告倪勇璋支付给第三人叶美德75万元，作为偿还被告陈晓珍的借款40万元及利息等。同时，被告倪勇璋将涉案房屋的定位单等权利凭证交给原告。后被告倪勇璋亦赴国外。2009年2月21日，原告谢恩赐向被告倪勇璋的母亲翁建玲支付房款686960元（暂扣房款10万元）。原告在支付房款后便占有、使用涉案房屋。2009年3月31日，两被告回到国内。2009年4月9日，被告陈晓珍以出卖涉案房屋没有经过其同意为由，向原告提出交涉，双方发生纠纷，并向当地派出所报案。2010年7月8日，被告陈晓珍向本院起诉，请求确认被告陈晓珍与第三人叶美德签订的《拆迁安置房买卖协议》有效，判令第三人叶美德协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。本院于2011年10月10日作出民事判决书，确认被告陈晓珍与第三人叶美德签订的《拆迁安置房买卖协议》有效，第三人叶美德协助被告陈晓珍办理涉案房屋的所有权和土地使用权的过户手续。该判决书已发生法律效力。2011年9月29日，原告向本院起诉，请求确认其与被告倪勇璋签订的《房屋买卖协议书》以及与被告倪勇璋、第三人叶美德、吴莲英签订的《补充协议书》有效；被告及第三人协助其将坐落温州市鹿城区新田园7组团10幢501室的房屋产权过户至原告名下。2013年2月19日，本院作出（2011）温鹿民初字第2438号民事判决书，确认上述两份协议书有效，两被告与两第三人协助原告办理涉案房屋过户手续及原告向两被告支付房款10万元。后原告提起上诉，经温州市中级人民法院审理，裁定发回重审。重审期间，原告申请撤回起诉。2014年8月15日，原告再向本院起诉，请求确认其与被告倪勇璋签订的《房屋买卖协议书》以及与被告倪勇璋、第三人叶美德、吴莲英签订的《补充协议书》有效；被告及第三人协助其将坐落温州市鹿城区新田园7组团10幢501室的房屋产权过户至原告名下。2014年8月19日，经原告申请，本院作出（2014）温鹿民初字第1842号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。之后，经本院审理并作出（2014）温鹿民初字第1842号民事判决书，依法确认原告谢恩赐与被告倪勇璋、第三叶美德签订的《房屋买卖协议书》及原告谢恩赐与被告倪勇璋签订的《补充协议书》有效，并驳回原告的其他诉讼请求。后原告与被告陈晓珍向温州市中级人民法院提起上诉，经审理，温州市中级人民法院认为被告陈晓珍在涉案房屋已被依法查封的情况下，仍然办理了产权登记，并在涉案房屋上设定抵押，且不按期偿还银行贷款，其行为可能涉嫌以谋求不法利益为目的犯罪行为，故于2016年5月13日作出（2016）浙03民终1392号民事裁定书，裁定撤销了（2014）温鹿民初字第1842号民事判决，并将有关材料移送公安机关处理。2016年8月23日，温州市公安局作出《不予立案通知书》。现原告依法再提起诉讼。另查明，一、被告陈晓珍、倪勇璋于2001年8月22日登记结婚，于2005年5月8日在鹿城区民政局办理离婚手续，双方签署的《离婚协议书》中未对涉案房屋的归属进行约定，同年8月1日，双方登记复婚。二、2014年11月4日，被告陈晓珍将涉案房屋转移登记于自己名下。2015年1月9日，被告陈晓珍向广发银行股份有限公司温州分行借款，并将涉案房屋进行抵押。2016年4月22日，因被告陈晓珍未按期还款，广发银行股份有限公司温州分行将其诉至本院。2016年6月21日，本院作出（2016）浙0302民初4437号民事判决书，判决:一、被告陈晓珍于本判决生效之日起十日内偿付原告广发银行股份有限公司温州分行借款本金1583861.08元及逾期利息（截至2016年6月21日的逾期利息为59496.07元，之后的逾期利息按年利率10.08%计算至本判决确定的履行之日止）。二、如被告陈晓珍未按期履行上述第一项义务，则原告广发银行股份有限公司温州分行有权以拍卖、变卖被告陈晓珍提供抵押的的坐落于温州市鹿城区杨府山涂村新田园住宅区7组团10幢501室房产（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建��面积：150.48平方米）所得价款优先受偿，但优先受偿的范围与合同编号（2015）温个贷中心银最抵字第007号《最高额抵押合同》项下担保的其他债务合计不超过243万元。三、驳回原告广发银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。之后，广发银行股份有限公司温州分行向本院申请执行，本院于2017年1月9日将涉案房屋进行查封，查封期限自2017年1月6日至2020年1月5日。本院认为，原告与被告倪勇璋分别于2009年1月10日、2009年1月21日签订的《房屋买卖协议书》和《补充协议书》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第三人虽在《房屋买卖协议书》和《补充协议书》上签字，但其仅作为涉案房屋的原所有权人，约定协助原告办理涉案房屋的相关手续，非协议约定的出卖方，故被告陈晓珍辩���第三人存在一房二卖的情形，依据不足，本院不予采纳。原告主张其购买涉案房屋时被告陈晓珍虽在国外，但经被告倪勇璋告知陈晓珍对房屋出售系知情的，且原告已就购买涉案房屋支付合理对价，并收取涉案房屋的相关权利凭证，亦对涉案房屋进行占有使用，因此，已尽到买受人的合理审查和注意义务。本院认为，第三人叶美德与被告陈晓珍签订买卖合同将涉案房屋出卖给陈晓珍，而原告系从倪勇璋处购买，原告未就被告陈晓珍对被告倪勇璋出卖涉案房屋一事知情提供充足证据证实，且原告与被告倪勇璋签订合同时，被告陈晓珍身处国外，本人未于该合同上签字确认，事后亦未进行追认，故原告诉请要求被告陈晓珍协助办理涉案房屋的产权过户手续，缺乏相应依据，且现涉案房屋仍处于查封状态，实际已无法过户。综上，该诉请本院不予支持。期间，经本院向��告进行释明，原告坚持不再变更诉请。关于原告主张的经济损失50000元，其未提供证据予以证明，本院不予支持。被告倪勇璋，第三人叶美德、吴莲英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢恩赐与被告倪勇璋、第三叶美德签订的《房屋买卖协议书》及原告谢恩赐与被告倪勇璋签订的《补充协议书》合法有效；二、驳回原告谢恩赐的其他诉讼请求。案件受理费28800元，财产保全费5000元，共计33800元，由被告倪勇璋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 黄光辉人民陪审员 郭笑春人民陪审员 陈丽微二〇一七年十月二十七日书 记 员 周泱鸯?PAGE? 关注公众号“”