（2017）鲁1324民初4767号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
辛志友与蒋晓丽租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰陵县人民法院
所属地区
兰陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辛志友,蒋晓丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1324民初4767号原告：辛志友，男，1961年2月26日出生，汉族，干部，住山东省兰陵县，被告：蒋晓丽，女，1987年11月16日出生，汉族，农民，住山东省兰陵县城龙沂庄村家天下Ａ区，原告辛志友与被告蒋晓丽租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛志友及被告蒋晓丽到庭参加诉讼。现已审理终结。原告辛志友向本院提出诉讼请求：要求被告1、支付房租款45000元（第一年5000元、第二年40000元）；2、支付逾期违约金13500元（按租金额的30%计算）；3、支付诉讼费。共计标的58500元，庭审中变更为标的53500元。2016年8月27日，被告蒋晓丽与原告签订租房合同，原告将县城中兴路北段的沿街房租给被告使用。约定租期三年，租金每年40000元，第一年于签订合同时付清，后分别于每年的八月三十一日前提前一次付清。逾期不交则应按应交租金额的2倍支付违约金。合同签订后，被告以临时无钱为由只付了部分租金，承诺几天后付清，经原告多次催要，被告又分多次付给原告一部分，至今仍欠5000元未付；第二年度的房租已过交付期限未支付。在诉讼过程中，被告又支付5000元。请求依法支持。被告蒋晓丽到当庭答辩如下：不同意原告的要求，我已经不租用他的房子了，不再支付租金给他。房屋租赁合同上是我签名及按手印。房租我是按时交的，用了多久的房子，交了多久的租金。经审理查明，原、被告经协商，双方签订了《房屋租赁合同》。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了该《房屋租赁合同》，以此证明其诉求主张。该《房屋租赁合同》载明：出租房（甲方）：辛志友。承租方（乙方）蒋晓丽。甲方愿将自己的房屋租给乙方使用。根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商一致，特订立如下条款，以使共同遵守。一、租用房地址：房屋座落于兰陵××××路北段西侧，工商银行家属院中排东头，沿街底层中两间，上层五间（广告位只限对应底2间部分）。二、租用期限三年。自2016年9月1日至2019年8月31日。租金每年4万元，第一年于本协议签订时付清，以后分别于每年的8月31日前提前一次付清。水电费、税费等均由乙方自负。三、乙方依约交租金、水电费，逾期不交租金或到期不及时退房则应交租金额的2倍支付违约金给甲方，逾期不交水电费给甲方造成损失的应双倍赔偿。乙方不依约交租金，甲方可以随时解除合同。四、乙方应对房屋负责保护、维修，不得私自拆改房屋，若需装修需经甲方同意。合同期满，乙方装修的墙面、天花、灯具、地板、招牌底、门窗、防盗网等，均无偿归甲方所有，如有意损毁应予以修复或照价赔偿。五、乙方在租赁期内应合法使用，未经甲方同意不得转让，因乙方违法经营或擅自转让给甲方造成损失时，乙方应予赔偿。六、本合同自签订之日起生效，任何一方不得擅自变更。如需变更、补充，需经双方协商一致。否则，一方因擅自变更、终止合同给对方造成损失的，应予以赔偿。双方签字：甲方：辛志友（签名及按手印）；乙方蒋晓丽（签名及按手印）。签订时间二0一六年八月二十七日。合同签订后，原告即按约定交付房屋归被告使用，履行了合同义务。被告未按约定期限足额交付租金，第一年租赁期限期满后尚欠租金5000元，原告提起诉讼后被告交付了该5000元租金给原告。对第二年租金，被告未按合同约定于每年的8月31日前提前一次付清。2017年9月1日后，被告电话告知原告不租赁该房屋了，也不再使用该租赁房屋，单方面终止该租赁合同。原告不同意终止该租赁合同，被告未将该租赁房屋交付给原告。被告对其按时缴纳租金的主张，未提交证据证明。上述事实，有原告陈述、被告答辩及《房屋租赁合同》等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》并已履行，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。双方应按合同约定履行合同或协商解除合同。被告使用涉案租赁房屋后，主张按时向原告缴纳租金，但未提交证据证明，其举证责任由被告承担。故对被告的该项主张，本院不予采信。被告在履行租赁合同过程中，未按合同约定，按时交付租金给原告，属违约行为，应承担违约责任。被告未经原告同意，单方面终止房屋租赁合同，也未将租赁房屋交付给原告，其终止房屋租赁合同的行为无效。涉案租赁房屋仍在被告的租赁期限内，被告应按合同约定支付租金。对原告要求被告支付房租款40000元的请求，本院依法予以支持。《房屋租赁合同》中约定的“应交租金额的2倍支付违约金”约定过高，违反相关法律规定，本院不予支持。但原告按租金额的30%计算支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。综上，对原告要求被告支付房屋租金及违约金的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：被告蒋晓丽付给原告辛志友房屋租金40000元（2017年9月1日至2018年8月31日房屋租金）及违约金13500元（按租金额45000元的30%计算）以上共计人民币53500元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，原告辛志友负担160元、被告蒋晓丽负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 陈国军人民陪审员 曹恒法人民陪审员 黄晓龙二〇一七年十月二十七日书 记 员 宋淑怡 搜索“”