（2017）琼96民终2605号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-20
案件名称
简洁与澄迈宝信实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
简洁,澄迈宝信实业有限公司,海南天鹭置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2605号上诉人（原审原告）：简洁，女，1978年7月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王辉富，海南东方国信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：澄迈宝信实业有限公司,住所地澄迈县金江镇文明路101号。法定代表人:王韦舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄昭毅，海南维特律师事务所律师。原审第三人：海南天鹭置业有限公司，住所地海南省海口市金龙路万利隆大厦。法定代表人：杨雪岗，该公司董事长。上诉人简洁因与被上诉人澄迈宝信实业有限公司（以下简称宝信公司）、被上诉人海南天鹭置业有限公司（以下简称天鹭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2016）琼9023民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。简洁上诉请求：1.依法撤销澄迈县人民法院（2016）琼9023民初378号民事判决第二项，并且依法判决被上诉人承担违约责任；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人无证据证明涉案房屋逾期办证的责任与被上诉人无关。一审法院认为，涉案房屋逾期办理权属证书，是因澄迈县金江镇污水管网的滞后造成的，属合同约定的政府部门原因。被上诉人不应承担责任。上诉人认为，被上诉人于2014年6月30日收到海南省国土环境资源厅关于不同意涉案项目试运营的回复函后，应及时按照回复函中第二条中所述，抓紧完善环保设施和措施，全面落实环境保护局的有关要求，具备试运营条件后，再申请项目试运营，而不是在长达两年多的时间内无作为，因此，被上诉人在逾期为涉案房屋办理权属证书的事实中有不可推卸的责任。二、一审法院认定事实不清。一审法院认定被上诉人不承担违约责任，上诉人认为，按照上诉人与被上诉人于2011年9月28日签订的《澄迈商品买卖合同》约定：被上诉人应当在交房后的540日内，即2014年3月4日前为上诉人办理房屋权属证书，但时至上诉人起诉时止，被上诉人仍未为上诉人办理相关的房屋权属证书，被上诉人系合同违约方，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。一审法院判决被上诉人不承担违约责任是欠缺事实考虑，不符合事实依据的，是对上诉人的不公判决。综上所述，上诉人认为海南省澄迈县人民法院(2016)琼9023民初378号判决书，其判决有失公允，事实认定不清，应当依法撤销并改判，请求贵院查清事实，依法改判。被上诉人宝信公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。简洁向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金109336元；2、请求判令被告为原告办理房屋权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月3日，被告缴纳了涉案项目的基础设施配套费。金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验收的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意涉案项目试运营，不同意的理由是：”由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理......”。2015年12月28日，被告委托五指山环境资源监测站对涉案项目进行环境保护竣工验收监测。2016年1月8日，被告向海南省生态环境保护厅提出对涉案项目的试运营申请。2016年6月27日，海南省生态环境保护厅发函同意涉案项目通过竣工环保验收。2016年9月23日，被告取得了涉案项目的不动产权证书（大证）。一审法院认为：本案双方当事人的争议焦点有：一、涉案房屋逾期办证的原因和责任承担问题；二、如果被告应承担逾期办证的违约责任，违约金的计算问题。关于涉案房屋逾期办证的原因问题。原告、被告双方签订的《合同》是海南省住房和建设厅与海南省工商行政管理局联合监制的标准文本，但是经双方对主要条款协商后达成的，非格式化合同。《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约付清了购房款并缴纳了相关税费，将办证需要的相关材料提交给了被告，履行了合同约定的义务。被告也按照《合同》第八条第3项的约定，将房屋交原告使用至今，但被告却逾期没有履行合同约定的办证义务。对于逾期办证的原因，被告称属于《合同》第十五条第六款及《补充协议》第2条第（1）项中约定的免责事由，应予免责。由于金江镇污水管网工程未竣工，导致涉案项目不能及时接入市政的污水管道，从而不能获得海南省国土环境资源厅的批准进行试运营，也就无法取得涉案项目的初始登记。澄迈县金江镇污水管网工程项目于2013年7月开工建设，2015年8月竣工验收。原、被告签订《合同》时，澄迈县金江镇污水管网工程项目刚刚开工建设，该项目是政府建设的城市公共设施，被告无法预见该项目的竣工时间，更无法掌控该项目的工程进度。在2015年8月澄迈县金江镇污水管网工程竣工后，被告即迅速将涉案项目污水管网接入澄迈县金江镇污水管网，并于2015年11月底接好。2016年1月8日再次向海南省生态环境保护厅提出试运营申请，经过三个月的试运营后，于2016年6月27日通过了海南省国土环境资源厅的环评验收，于2016年9月2日取得了涉案总工程的验收备案，2016年9月23日取得了涉案项目的初始登记。从以上被告的工作时间节点可以看出，被告是严格按照《建设工程质量管理条例》和《建设工程规划验收申请表》的规定，按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快进行试运营，从而能早日办理房屋产权初始登记。《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令）第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。而2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定：”工程符合下列要求方可进行竣工验收......(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”从上述两条规定可知，环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，而竣工验收又是申请房屋所有权初始登记所需提交的必要材料。综上，涉案房屋逾期办证的原因在于澄迈县金江镇污水管网项目建设的滞后，对于被告的辩称，本院予以认可。关于涉案房屋逾期办证的责任承担问题。《合同》第十五条第六款”......因非出卖人原因造成买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”及《补充协议》第2条第（1）项”......因买受人及政府部门的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任”，已对免责事由做了明确的约定，从前述本院认为部分可知涉案房屋逾期办理权属证书，是因澄迈县金江镇污水管网项目的滞后造成的，属合同约定的政府部门原因，而不是作为出卖人的被告的原因造成的，被告可以根据双方签订的《合同》和《补充协议》的约定免责。关于违约金的计算问题。因为涉案房屋逾期办证的责任不应由被告承担，因此本院对违约金的计算问题不再赘述。综上，对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。虽然涉案项目已于2016年9月23日取得了房屋所有权初始登记，但是至今尚未为原告的涉案房屋办理房屋权属证书。被告辩称因不动产统一登记政策的改革，海南省和澄迈县开展一系列的机构组建、职责整改、资料移交，更换系统等工作，连同新增土地分割的要求，办理缓慢甚至暂停，加之登记机关人手少、办证工作量巨大，进一步造成办证进度延误。被告所说基本属实，本院予以认可。根据前述《合同》第十五条第六款及《补充协议》第2条第（1）项的相关内容，被告可以据此免责。但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，被告应当履行合同义务，为原告办理房屋权属证书。原告要求被告继续履行合同义务，为其办理房屋权属证书的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告澄迈宝信实业有限公司在本判决书生效之日起九十日内，为原告简洁办理位于××县号房的房屋权属证书；二、驳回原告简洁的其他诉讼请求。一审案件受理费2487元，由原告简洁负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另外，二审期间，被上诉人宝信公司已为上诉人办妥了涉案房屋的产权证。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋逾期办证的原因和责任承担问题。根据一审法院和二审法院的调查结果，被上诉人宝信公司未能在合同约定的时间内为上诉人办理产权证书，主要是因政府污水管网建设滞后、消防设施验收拖后、办证机关人手少、办证工作量大等原因造成，并非被上诉人宝信公司不作为。此外，被上诉人天鹭公司不是合同的相对方，也不是项目的所有人，对本案的处理结果无直接利害关系。二审期间，被上诉人宝信公司已为上诉人办妥了涉案房屋的产权证。为此，上诉人要求被上诉人宝信公司支付逾期办证的违约金及要求被上诉人天鹭公司承担连带责任，没有事实根据和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2487元，全部由上诉人简洁负担。本判决为终审判决。审判长 梁振文审判员 黄声泽审判员 陈 杰二〇一七年十月二十七日书记员 吴 灿