（2017）京0111民初7306号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-28
案件名称
李海军与吴宗旺租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李海军,吴宗旺
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初7306号原告李海军，男，1972年12月23日出生。委托代理人贾清风，北京市佳诺律师事务所律师。被告吴宗旺，男，1955年4月21日出生。委托代理人孙英实，北京市中友律师事务所律师。原告李海军与被告吴宗旺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩玉独任审判，公开开庭进行了审理。原告李海军及其委托代理人贾清风、被告吴宗旺及其委托代理人孙英实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海军诉称：原、被告双方于2012年1月13日签订租赁合同书，约定原告承租被告位于北京市房山区某庄冷库后面大棚东面的场院及地上建筑物，租期15年，年租金15000元，每五年递增。双方均依照合同履行了权利义务，原告交纳了租金，被告交付了租赁物。原告于2013年3月左右在租赁地新建及翻建厂房约1000平方米左右，其中翻建被告原有房屋约240平方米左右。被告于2016年12月左右突然通知原告涉案租赁物被拆迁，并已经与拆迁方签订协议。经查，地上物已于2017年3月初被全部拆除。依照双方签订的协议，原告新建的建筑物归原告所有，翻建的属于被告所有的建筑物归被告所有，被告应给付原告所有的拆迁赔偿款，但却拒绝给付。原告认为，依法成立的合同受法律保护，被告应本着诚信原则，依照合同给付属于原告所有的拆迁补偿款。现原告为维护自身权利，诉至法院，请求法院判令被告给付原告赔偿款819624元；诉讼费由被告承担。被告吴宗旺辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一是拆迁的标的物已经由政府确权为被告所有。二是补偿协议确定被拆迁人是被告，与原告没有任何关系。三是被告认为原告诉求所依据的租赁合同是无效的，因为租赁标的物是属于农村集体土地，原告不是集体组织内部成员，无权租赁使用该集体土地。无效的合同自始无效，因此原告不享有租赁合同中的任何权益。四是即使合同有效，合同中关于房屋权属问题的条款也是无效的，因为原告不属于本村村民，无权翻盖和新建房屋，也无权拥有房屋的所有权。合同中没有约定关于拆迁补偿款的分配问题。原告没有在租赁标的物上设立公司，没有实际经营，不应享有停产停业的补偿。综上请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：吴宗旺（出租方）和李海军（承租方）于2012年1月13日签订《租赁合同书》，双方约定：“一、租赁位置：房山区某庄冷库后面，大棚东面的场院及地上建筑物。二、租赁期限：租赁期限自2012年起至2027年止共计十五年整……七、其他事项：1.合同期满后，承租方在租赁期间投资购置的资产、动产部分由承租方自行处理，不动产无偿归出租方或自行拆除。2.在合同履行中遇第三方征用土地（如国家或集体），土地所得赔偿归出租方所有，出租方投资兴建的和已有建筑归出租方所有，承租方投资新建的建筑归承租方，承租方在已有建筑上翻建的建筑，双方本着互惠互利的原则协商解决（按照年限承租方所建不动产按照赔偿价值，把原有建筑面积刨出归出租方，余下部分协商解决）。出租方场地原有房屋三十九间，其中前排拾间里有猪舍九间，外有小猪圈四个。房屋每间3.5米*5.5米=19.25*39间=750.75平方米……”。2013年4月，李海军在租赁场地中新建房屋面积约为543.33平方米，其翻建房屋面积约为386.12平方米。2017年，北京市房山区某镇某村（甲方）与吴宗旺（乙方）签订《房山区青龙湖镇森林公园建设项目工程拆迁补助协议（非宅）》，约定：“第一条、被拆迁房屋建筑面积1332.32平方米。占用乙方承包土地面积3015.52平方米。被拆迁范围内房屋及地上物附属物现状祥见评估报告。第二条、经北京开元恒基房地产土地评估有限公司出具的评估报告，甲方应支付乙方拆迁补偿款共计922951元。人民币大写：玖拾贰万贰仟玖佰伍拾壹元整。其中包括：1.房屋重置成新价851977元。2.装修、设备及附属物（地上物）作价70974元……”。同时双方又签订新协议，约定甲方应支付乙方院地（混凝土）的拆迁补偿款共计8736元。另，北京市房山区某镇某村（甲方）与吴宗旺（乙方）签订两份《补充协议》，其中一份约定甲方应支付乙方停产停业综合补助费和搬家补助费的拆迁补偿款共计452989元；另一份约定甲方应支付乙方普通电表、动力电表和上水管的拆迁补偿款共计3147元。综上，因涉案租赁场地拆迁，吴宗旺共计收到拆迁补偿款共计1387823元。上述事实，有当事人的陈述、《租赁合同书》、《房山区青龙湖镇森林公园建设项目工程拆迁补助协议（非宅）》及《补充协议》等证据在案佐证。上述证据，经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，吴宗旺与李海军签订的《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效，对双方均有约束力，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。现因租赁场地被拆迁，李海军与吴宗旺均同意解除该《租赁合同书》，但双方因拆迁补偿款的分配产生争议。李海军主张其新建房屋部分的拆迁补偿应归其所有，根据《租赁合同书》，双方约定承租方新建的建筑归承租方，故李海军的该项主张，于法有据，本院予以支持。对于李海军主张的翻建房屋的拆迁补偿，根据李海军的诉称和双方合同中约定并结合本案的具体案情，本院酌情而定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李海军主张混凝土（路面硬化）部分的拆迁补偿款，吴宗旺对此予以否认，而李海军其并未就该项诉讼主张提交充分、有效的证据予以证明，故对于李海军的该项诉讼请求，本院难以支持。对于李海军直接主张停产停业综合补助费和搬家补助费，系主体有误，对此本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴宗旺于本判决生效后十日内给付原告李海军赔偿款二十九万三千三百三十四元。二、驳回原告李海军的其他诉讼请求。案件受理费五千九百九百十八元，由被告吴宗旺负担二千八百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告李海军负担三千一百四十八元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 韩玉二〇一七年十月二十七日书记员 李爽 搜索“”