（2017）沪0115民初76913号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海房朝房地产经纪有限公司与王秀嵘房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海房朝房地产经纪有限公司,王秀嵘
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初76913号原告：上海房朝房地产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号宝安大厦裙房2层211室。法定代表人：张世民，总经理。委托诉讼代理人：刘斌，男。委托诉讼代理人：李兵，男。被告：王秀嵘，女，1956年11月24日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：咸宏妍(系被告王秀嵘之女)，住上海市黄浦区。原告上海房朝房地产经纪有限公司与被告王秀嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海房朝房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘斌和李兵、被告王秀嵘的委托诉讼代理人咸宏妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海房朝房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间关于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同；2、被告向原告支付违约金人民币1,000元整；3、被告结清系争房屋内的水电煤等生活费用；4、被告向原告支付房屋占用费至按照合同约定归还房屋之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第一、三项诉讼请求；变更第四项诉讼请求为要求被告支付自2017年6月3日1起至9月2日之日止的租金3,000元，自2017年9月3日起被告实际返还房屋之日止的使用费(按照每月1,000元的标准计算)；增加诉讼请求要求被告返还系争房屋。事实和理由：2016年9月3日，原、被告签订了关于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房天下租房合同》(合同编号：SHCFXXXXXXXX)。根据合同约定，租期从2016年9月3日起至2017年9月2日止，月租金标准为1,000元，租赁保证金为250元，租金付款方式为押一付三。根据合同付款约定，被告应于2017年5月25日支付第四期租金合计3,000元，但第四期付租日来临后，原告工作人员联系被告支付租金，被告拒绝支付租金。2017年6月12日，原告通过短信和上门贴条等方式催缴租金，被告依然既不支付租金，又拒绝联系，已超过十余日。被告拒绝支付租金的行为已经从根本上违反了双方签订的租房合同，故原告诉至本院。被告王秀嵘辩称，租赁期间，系争房屋内发生严重漏水，下水管的污水直接从马桶喷出来，造成其房屋内的财物损失。其与原告协商，原告说与他们无关，但物业需要原告出面解决，双方协商未果。合同约定漏水应由原告负责，原告有维修义务但未予维修，故其不同意支付违约金和租金、使用费。若原告同意赔偿财物，则其同意支付违约金和租金、使用费。若返还系争房屋，受损物品就没有了，双方间还有未处理的问题，故不同意返还系争房屋。本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，原告作为出租人(甲方)与作为承租人(乙方)的被告签订《房天下租房合同》(合同编号：SHCFXXXXXXXX)，约定原告将位于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年9月3日起至2017年9月2日止。合同第四条约定：“(一)租金标准：1,000元/月，合同总租金为12,000元(此月租金和合同总租金均为不含税金额)。(二)押金：250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。(三)租金支付方式：押商议付三，即第1次付款时间2016年9月3日，付款金额3,250元，第2次付款时间2016年11月25日，付款金额3,000元，第3次付款时间2017年2月25日，付款金额3,000元，第4次付款时间2017年5月25日，付款金额3,000元。(四)……”第九条第(四)款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权按单方解除合同，收回房屋：1、未按约定期限支付租金达七日的或者以“租金已经交付给甲方工作人员、其他机构、个人”为由拒绝向乙方支付当期租金的；……”第十条第(一)款约定：“……乙方有本合同第九条第(四)款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，且应将租赁房屋恢复原状并赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的相应损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、聘请费用等)。……”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付押金1,000元(续租，2016年9月19日支付250元，其余押金用上份合同09R7006的押金750元抵扣)，并陆续支付租金至2017年6月2日止。2017年3月15日，系争房屋发生渗水。次日，案外人上海佳信物业有限公司维修主污水管道反水并修理完成。2017年5月29日至6月1日，原告工作人员通过短信催促被告缴纳第四期租金，并告知合同约定逾期支付7天即构成违约，原告有权收回系争房屋。2017年5月25日，被告委托上海瀛东律师事务所向原告发出《律师函》一份，表示因2017年3月15日发生的房屋渗水事宜，致使被告无法实际利用租赁房屋，根据房屋租赁协议中维修义务的约定及《合同法》第二百二十一条的约定，原告应当承担房屋维修的义务，因原告未能妥善处理房屋维修问题前，被告有权不予支付后一期租金。望原告收到本函后，积极协调房屋维修事宜。2017年6月9日，原告向上海瀛东律师事务所发出《律师函复函》一份，就2016年3月漏水事项及2017年5月租金事项中的相关问题进行告知。现原告认为被告拒绝支付租金的行为违反合同约定，故原告于2017年10月诉至本院，要求判如所请。以上事实，由原告提供的《房屋出租委托合同》、《收款收据》、《房天下租房合同》(合同编号：SHCFXXXXXXXX)、《律师函》、《律师函复函》、《房屋维修证明》，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《房天下租房合同》，依法有效，双方均应恪守。虽然系争房屋内于2017年3月15日存在渗水现象，经及时修复后在一定时间内可能影响原告的实际使用，但至2017年6月3日时止，该影响应足以消除，被告理应按照合同约定支付2017年6月3日至9月2日期间的租金。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告签订的《租赁合同》中约定租赁期限已于2017年9月2日届满，故被告理应返还系争房屋，并支付至实际返还房屋之日止的使用费，原告主张使用费标准参照合同约定的租金标准，本院予以支持。根据合同约定，因被告存在未按约定支付租金达七日的情形，应按照月租金100%向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，原、被告均同意在本案中一并处理押金，故本院予以照准。至于被告认为因渗水造成其财物受损而主张赔偿责任的意见，自可依据相关证据另行主张，但不能作为其拒绝支付租金和使用费，以及返还系争房屋的抗辩理由。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告王秀嵘应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋移交给原告上海房朝房地产经纪有限公司；二、被告王秀嵘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海房朝房地产经纪有限公司自2017年6月3日起至2017年9月2日止的租金3,000元；三、被告王秀嵘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海房朝房地产经纪有限公司自2017年9月3日起至被告实际履行本判决第一项内容之日止的使用费(按照每月1,000元的标准的计算)；四、被告王秀嵘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海房朝房地产经纪有限公司违约金1,000元；五、原告上海房朝房地产经纪有限公司应于被告王秀嵘实际履行本判决第一项内容之日退还被告押金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王秀嵘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邱连祥二〇一七年十月二十七日书记员 瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”