（2017）沪01民终11242号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
戈万忠诉上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戈万忠,上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11242号上诉人（原审被告、反诉原告）：戈万忠，男，1942年12月26日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘险峰，上海显栋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所，住所地上海市闵行区莘朱路***号***室。法定代表人：杨侨星，负责人。上诉人戈万忠因与被上诉人上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所（以下简称鑫莘劳务介绍所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人戈万忠及其委托诉讼代理人刘险峰，被上诉人鑫莘劳务介绍所的法定代表人杨侨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戈万忠上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、第三、第四、第五、第六项，改判支持戈万忠一审中的全部反诉请求，并驳回鑫莘劳务介绍所一审中全部诉讼请求，本案一审、二审案件受理费均由鑫莘劳务介绍所负担。事实和理由：2016年10月14日，鑫莘劳务介绍所就承租上海市闵行区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）与戈万忠签订《房屋租赁合同》，并对系争房屋内的设备进行了清点和登记。2016年10月31日，双方又签订补充条款，约定由戈万忠在交付房屋时解决卫生间下水缓慢及抽水马桶事宜，并在中介公司在场的情况下，抄写了当时水表及电表的读数，上述情况可以证明此时系争房屋为空置，除卫生间下水缓慢及抽水马桶问题外，已完全具备交付条件。2016年11月1日，戈万忠向鑫莘劳务介绍所交付了系争房屋钥匙及空调遥控器，虽未要求鑫莘劳务介绍所出具收条，但鑫莘劳务介绍所承认收到空调遥控器的事实也可以部分证明戈万忠主张的事实存在。2016年12月15日，鑫莘劳务介绍所制作了《房屋交接书》，其中第13条和第15条内容也可以证明戈万忠已交付系争房屋钥匙及空调遥控器的事实。此后，鑫莘劳务介绍所接收系争房屋后进行了安装地板及粉刷墙壁等装修。2016年11月8日，戈万忠已将卫生间下水缓慢及抽水马桶问题解决，可以认定2016年11月11日前，系争房屋已经成就了交付条件，因为钥匙早已交付，双方虽未签订房屋交接书，但双方已办理了房屋交接手续，戈万忠已按约完成了交付房屋的义务。2016年12月15日，双方进行协商时，鑫莘劳务介绍所要求推迟计算租金的起始日期，系对租赁合同实质性条款的变更，戈万忠未予同意。此后，鑫莘劳务介绍所拒绝支付租金，应认定系鑫莘劳务介绍所违约，戈万忠有权解除租赁合同，收回系争房屋，并要求鑫莘劳务介绍所承担违约责任。被上诉人鑫莘劳务介绍所辩称，不同意戈万忠的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：租赁合同签订后，鑫莘劳务介绍所向戈万忠支付租金8,400元、押金3,000元。合同明确约定交房的标准为交钥匙加签订房屋交接书，但戈万忠未交付钥匙，双方也未签订房屋交接书。2016年10月31日，鑫莘劳务介绍所随戈万忠查看房屋时，发现系争房屋内状况极差：马桶破损无盖、水盆用水处没有安装水龙头、淋浴器存在漏电现象。经协商，戈万忠承诺由其对卫生间的基本设施予以改造并修复后再办理房屋交接手续，起租日顺延。期间，鑫莘劳务介绍所经戈万忠同意在系争房屋内铺设地板。后鑫莘劳务介绍所多次催促戈万忠交房未果，故导致租赁合同解除的责任在于戈万忠，戈万忠应承担相应的违约责任。鑫莘劳务介绍所向一审法院提出诉讼请求：1.判令戈万忠依据房屋租赁合同的约定，履行向鑫莘劳务介绍所办理房屋租赁交接手续；2.判令戈万忠承担因未能按合同约定的起租日向鑫莘劳务介绍所交付租赁房的逾期违约金人民币3,733元；3.判令戈万忠因未按合同履行交房义务而导致鑫莘劳务介绍所无法实际承租，须返还鑫莘劳务介绍所已交付的房屋租金8,400元。诉讼过程中，鑫莘劳务介绍所变更诉讼请求为：1.判令解除鑫莘劳务介绍所、戈万忠签订的房屋租赁合同；2.判令戈万忠返还租金8,400元、押金3,000元；3.判令戈万忠赔偿违约金13,000元；4.判令戈万忠支付地板铺设费2,258元。戈万忠向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方就系争房屋签订的房屋租赁合同；2.判令鑫莘劳务介绍所将系争房屋恢复原状；3.判令鑫莘劳务介绍所支付违约金5,600元（两个月租金）；4.判令鑫莘劳务介绍所支付空置损失及装修损失1万元。一审法院认定事实：2016年3月8日，戈万忠（甲方，出租人）与鑫莘劳务介绍所法定代表人杨侨星（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定戈万忠将位于上海市闵行区XX路XX号XX室房屋出租给杨侨星使用。后因系争房屋内尚有租客未搬离，双方经协商重新签订租赁合同。2016年10月14日，鑫莘劳务介绍所（承租人、乙方）与戈万忠（出租人、甲方）就系争房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定戈万忠将系争房屋出租给鑫莘劳务介绍所使用。合同第2条约定，交房标准为房屋钥匙交付给乙方并由双方签署《房屋交接书》。合同第3条约定，租赁期限为五年，自2016年11月11日起至2021年1月10日止。若甲方未能于起租日向乙方交付房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方实际交付房屋之日止。如甲方逾期未交房超过15日，除应向乙方支付逾期违约金外，视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按合同第9条约定承担违约责任。租金为每月2,800元，首期租金三个月一付，第二期起半年一付。保证金为3,000元。合同第9条约定，一方根本性违约的，守约方有权单方面解除合同，且须支付守约方相当于租金二倍的违约金。合同另对其他权利义务作了约定。同日，双方签订付款方式（补充条款）一份，对系争房屋租金的付款方式作了补充约定。同日，鑫莘劳务介绍所向戈万忠支付租金8,400元及保证金3,000元。2016年10月31日，双方又签订付款方式（补充条款）一份，除对系争房屋租金的付款方式作了约定，另约定：“承租方需要对房屋地板更换，卫生间添附等设备，租赁期限满时或（承租方单方原因）如不续租的有权拆除，否则视为无偿赠与出租方。反之，出租方提前收回房屋的，应按现实情况补偿承租方损失。（注：卫生间下水道下水缓慢及抽水马桶应由出租方在交付时解决）。”后，鑫莘劳务介绍所对系争房屋更换了地板、粉刷了墙面、更换了灯。2016年12月13日，鑫莘劳务介绍所向戈万忠发送请求履行房屋租赁合同催告函，要求戈万忠履行房屋租赁合同的交房手续。2016年12月19日，鑫莘劳务介绍所向戈万忠发送《律师函》，要求戈万忠履行房屋租赁合同的交房手续。2017年1月8日，鑫莘劳务介绍所向戈万忠发送《通知函》，称因戈万忠未按期交房，鑫莘劳务介绍所暂时中止履行支付房租的义务。2017年2月26日，戈万忠向鑫莘劳务介绍所发《解除合同通知》，称因鑫莘劳务介绍所未按合同约定支付第二期租金，要求解除系争房屋租赁合同。一审法院认为，鑫莘劳务介绍所、戈万忠就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《付款方式（补充条款）》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方应依约履行。本诉部分，鑫莘劳务介绍所要求解除合同，戈万忠不持异议，对此予以准许。关于合同解除的责任方，根据租赁合同第2条约定，交房标准为房屋钥匙交付给鑫莘劳务介绍所并由双方签署《房屋交接书》。现戈万忠未提供证据证明其已经履行交房义务，故对戈万忠辩称其已将系争房屋交付鑫莘劳务介绍所的抗辩意见不予采信。戈万忠未按约交付系争房屋，违反合同约定，系合同解除的责任方，应当承担违约责任。合同解除后，戈万忠应当退还鑫莘劳务介绍所租金及押金并支付违约金。关于违约金，根据租赁合同第3条、第9条之约定，戈万忠逾期交房超过15日的，应向鑫莘劳务介绍所支付逾期15日的违约金1,400元及相当于月租金双倍的违约金5,600元，故对鑫莘劳务介绍所要求戈万忠支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金数额应为7,000元。关于鑫莘劳务介绍所铺设地板的损失，戈万忠在审理中认可鑫莘劳务介绍所更换地板的事实，鑫莘劳务介绍所亦提供收款收据证明其实际损失，在鑫莘劳务介绍所未实际使用系争房屋的情况下，戈万忠作为违约方应当赔偿该损失，故对鑫莘劳务介绍所要求戈万忠支付地板铺设费2,258元的诉讼请求予以支持。反诉部分，根据以上论述，对戈万忠要求鑫莘劳务介绍所将系争房屋恢复原状并支付违约金、空置损失及装修损失的诉讼请求均不予支持。一审法院审理后于2017年5月24日作出判决：一、解除上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所与戈万忠于2016年10月14日就上海市闵行区XX路XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、戈万忠应于判决生效之日起十日内返还上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所租金8,400元；三、戈万忠应于判决生效之日起十日内返还上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所押金3,000元；四、戈万忠应于判决生效之日起十日内给付上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所违约金7,000元；五、戈万忠应于判决生效之日起十日内给付上海鑫莘梅陇家庭劳务介绍所铺设地板损失2,258元；六、对戈万忠的其余诉讼请求不予支持。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由戈万忠负担。反诉案件受理费95元，由戈万忠负担。二审中，戈万忠提供2017年1月10日发送给鑫莘劳务介绍所法定代表人杨侨星的信函一封，以证明戈万忠明白表示已经交付系争房屋，反驳鑫莘劳务介绍所关于系争房屋未交付的陈述。戈万忠又提供2017年8月12日及2017年9月20日的录音证据一组，以证明戈万忠已将系争房屋钥匙和空调遥控器交付鑫莘劳务介绍所的事实。戈万忠提供署名为程某的证明一份，以证明系争房屋钥匙已交付的事实。鑫莘劳务介绍所质证称，确实收到2017年1月10的信函，但不能证明戈万忠的主张；对于2017年8月12日的录音，真实性予以认可，但不能证明戈万忠的主张；对于2017年9月20日的录音，真实性无法确认，不能证明戈万忠的主张；对于证人证言，真实性不予认可，也不能证明戈万忠的主张。对戈万忠提供的信函，双方当事人对其真实性均予以确认，本院予以采纳。对戈万忠提供的日期为2017年8月12日的录音，双方当事人确认其真实性，本院予以采纳。对于证人证言，因证人未到庭作证，鑫莘劳务介绍所也予以否认，对该份证据，本院不予采信。对于戈万忠提供的日期为2017年9月20日的录音，其中涉及的鑫莘劳务介绍所之前已收到空调遥控器的事实，双当当事人均予以确认，对该份证据，本院予以采纳。二审中，戈万忠申请上海XX事务所的工作人员邓某出庭作证，邓某作证称，戈万忠与鑫莘劳务介绍所签订的补充条款，均是在其见证下签订的，2016年10月31日签订的补充条款中之所以抄写了水表、电表的读数，是因为之前的承租人已经搬离，不会在发生水电耗费，之后戈万忠与鑫莘劳务介绍所可以按照读数进行结算。戈万忠与鑫莘劳务介绍所自行办理房屋交接手续，其也不清楚系争房屋有几把钥匙。2016年12月10日，其曾到系争房屋查看过卫生设施的维修情况。2016年12月15日，戈万忠与鑫莘劳务介绍所的杨侨星确实在中介公司进行了协商，对于杨侨星制作的《房屋交接书》，其他条款双方均达成了一致，但对起租期的问题，双方各执己见。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。根据租赁合同约定，交房标准为房屋钥匙交付并由双方签署《房屋交接书》，且双方签订的补充条款也特别约定，卫生间下水道下水缓慢及抽水马桶应由上诉人在交付时解决。现上诉人主张其已完成交付系争房屋的义务，必须提供充分的证据予以证明，否则应由上诉人承担相应的不利后果。关于系争房屋钥匙是否交付的争议。上诉人主张已于2016年11月1日交付被上诉人，但未提供证据加以证明，被上诉人也予以否认。从之后当事人的履行行为看，被上诉人确实在合同约定的交房时间前对系争房屋进行了装修，但双方对该问题的解释，均不明显违背常理。上诉人与被上诉人均提供了证人证言以证明己方主张，但均没有其他证据予以佐证。故，从目前的在案证据看，关于系争房屋钥匙是否交付的争议，上诉人的举证相较于被上诉人的举证，并不具有证据优势，故上诉人关于已交付系争房屋钥匙的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。关于卫生间下水道下水缓慢及抽水马桶问题是否在2016年11月11日前修复完毕的争议。上诉人并无证据证明其在该时间节点修复完毕，被上诉人对此也不予确认，且从被上诉人提供的短信证据看，2016年11月16日，上诉人仍联系被上诉人协商三通安装事宜，故上诉人关于其在2016年11月11日前已维修完毕的主张，缺乏证据证明，本院同样不予支持。综合上述分析，上诉人并无证据证明系争房屋钥匙已经交付被上诉人、且上诉人于2016年11月11日前完成系争房屋维修的事实，加之上诉人与被上诉人也未签订房屋交接书，故无论从事实履行行为看，还是从合同约定的交房标准看，均难以认定上诉人按约交付了系争房屋。由此，本院认定导致租赁合同解除的责任在于上诉人未按约交付系争房屋。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。因上诉人未按约交付系争房屋，故被上诉人已支付的租金及押金，上诉人应予以退还。根据租赁合同第三条、第九条之约定，被上诉人要求上诉人承担逾期交付违约金及合同解除违约金，具有相应的合同依据，一审法院认定的数额并无不当，本院予以维持。就被上诉人主张的铺设地板所致损失，因双方确认被上诉人存在铺设地板的行为，被上诉人也提供了相应的证据证明己方之损失，加之系上诉人责任导致租赁合同解除，故被上诉人有权要求上诉人对此予以赔偿，一审法院判令上诉人赔偿被上诉人铺设地板损失2,258元，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以维持。基于系上诉人违约致租赁合同解除，故上诉人在一审中的全部反诉请求，缺乏法律依据，本院均予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人戈万忠的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币240元,由上诉人戈万忠负担。本判决为终审判决。审判长 刘 力审判员 毛 焱审判员 蒋庆琨二〇一七年十月二十七日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”