（2017）鲁02民终8922号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
青岛盈秀房地产发展有限公司、王青商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛盈秀房地产发展有限公司,王青
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8922号上诉人（原审被告）：青岛盈秀房地产发展有限公司。法定代表人：迟进臣，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王云诚，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王青。上诉人青岛盈秀房地产发展有限公司（以下简称盈秀公司）因与被上诉人王青商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2017)鲁0203民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盈秀公司的委托诉讼代理人王云诚和被上诉人王青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盈秀公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：业主主张逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，且业主未提交有效证据证明诉讼时效中断，因此，业主的诉讼请求不应得到支持。被上诉人王青辩称，驳回上诉，维持原判。王青向一审法院诉讼请求：要求盈秀公司支付：1、逾期交房违约金15367.05元；2、逾期办证违约金10000元；3、诉讼费由盈秀公司负担。一审法院经审理查明：2011年12月6日王青、盈秀公司签订青岛市商品房预售合同，王青购买盈秀公司开发建设的青岛市金沙路12号（盈秀花园）2号楼2单元202户房屋，房款236416.18元，合同约定盈秀公司应于2013年10月30日前向王青交付房屋，逾期交房每日按已付房款的万分之一计算支付违约金。在房屋验收交接时，盈秀公司应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋为住宅用房，盈秀公司应向王青提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。在盈秀公司取得房地产权属登记证明后180日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的重要文件。双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。现王青已按约向盈秀公司支付了全部房款，盈秀公司于2014年8月26日将房屋交付王青。双方在合同中未约定交付房屋的条件，但在补充条款二对于交付的解释：甲方（盈秀公司）取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则交付通知约定的交付日起之次日即视为房屋已交付。涉案房屋所在的2号楼于2014年8月20日通过竣工验收。盈秀公司于2015年8月11日取得房地产权属登记证明。王青于2017年1月取得涉案房屋产权证。双方争议的主要焦点问题在于，王青的主张是否超过了诉讼时效期间、逾期交房违约金的计算标准、逾期办证的原因。1、关于诉讼时效问题，王青称违约金的时效截止日应计算至2015年1月20日，该日涉案房屋才竣工验收备案，才是合法交房日期。房屋交付时就向盈秀公司主张过违约金，交付房屋后多次找盈秀公司主张违约金，盈秀公司均表示会支付违约金。盈秀公司认为竣工验收备案不是交付房屋的前提条件，有效交付时间应为2014年8月26日。2、关于逾期交房违约金的计算标准，王青提交了一份“对部分上访盈秀花园经济适用房购房业主的承诺函”的复印件，该承诺函记载“房屋保证2014年6月20日单体验收交付，延期交房违约金按合同约定执行；如果2014年6月30日前未按约交房，延期违约金增加到每日万分之二计算，除正常违约金外每户减免2600元物业费”。落款处加盖有青岛市住房保障中心和盈秀公司的公章。王青据此要求2014年7月1日至2015年1月20日期间的逾期交房违约金按日万分之二计算，之前的按合同约定的标准计算。对于逾期交房天数，王青认为应计算至2015年1月20日，理由是该日盈秀公司取得了竣工验收备案证。盈秀公司认为，承诺函是盈秀公司在部分业主上访和青岛市住房保障中心的双重压力下，不得已而出具，不是盈秀公司的真实意思表示，不具有法律效力。该承诺函是针对部分上访业主出具的，并不是适用于每位盈秀花园业主。王青不能证明其为适用对象，该承诺函不适用王青。王青已于2015年1月20日前实际接收房屋，表明其对“接房屋当时涉案房屋已达到交付条件”这一事实已予以认可。涉案房屋的有效交付时间为2014年8月26日，逾期交房天数应计算至该日，违约金应按合同约定的标准计算。3、关于逾期办证的原因，王青称盈秀公司交房时竣工验收备案证没有备案，盈秀公司无法为王青办理房产证，盈秀公司于2015年1月20日取得竣工验收备案证后，王青去找过盈秀公司，盈秀公司让等通知，但一直未通知。后王青知道有些业主已经办理了房产证，就自行去房产部门办理，并补交了差价款。盈秀公司认为，合同约定在盈秀公司取得房地产权属登记证明后180天内双方签署房屋交接书，在房屋交接书签署之日起180天内双方向房地产登记中心办理房产证手续，盈秀公司于2015年8月11日取得房地产权属登记证明，是王青自己的原因不办理相关手续，盈秀公司没有违反相关约定。一审法院认为，王青与盈秀公司签订的商品房预售合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务享受权利。王青就向盈秀公司主张违约金的事实虽未能提交证据予以证明，但根据盈秀公司售楼处曾位于涉案房屋所在小区内的事实，王青所述曾多次向盈秀公司主张违约金，较为合乎常理，盈秀公司也未提交证据证明曾在何时明确拒绝过王青关于支付违约金的请求，故王青起诉并未超过诉讼时效期间。盈秀公司关于诉讼时效的抗辩不符合法律规定，不予支持。盈秀公司逾期向王青交付房屋，应支付王青逾期交房违约金。盈秀公司于2014年8月26日交付给盈秀公司的房屋已于2014年8月20日通过竣工验收，王青也实际接收了房屋，应认定盈秀公司交付给王青的房屋符合交付标准。因此，逾期交房截止日期应为2014年8月26日。王青主张应计算至竣工验收备案证上的时间即2015年1月20日，不予采纳。盈秀公司否认王青系部分上访业主人员，王青对此也未提交证据予以证明，因此其按“对部分上访盈秀花园经济适用房购房业主的承诺函”中“如果2014年6月30日前未按约交房，延期违约金增加到每日万分之二计算，除正常违约金外每户减免2600元物业费”而要求按日万分之二计算逾期交房违约金，不予支持。根据双方合同约定，在盈秀公司取得房地产权属登记证明后180日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。盈秀公司于2015年8月11日取得房地产权属登记证明，自该日起才能为王青办理相关手续。盈秀公司否认存在不配合王青办理涉案房屋产权登记的情形，王青对此也未提供证据予以证明系盈秀公司原因所致逾期办证，故对于王青要求盈秀公司承担逾期办证违约金的主张，不予支持。综上，盈秀公司应按合同约定支付王青自2013年10月31日至2014年8月26日计300天的逾期交房违约金7092.49元（236416.18元×0.0001×300天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审判决：一、盈秀公司向王青支付违约金7092.49元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回王青其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，王青承担328元、盈秀公司承担121元。王青已预交，由盈秀公司于判决生效后十日内履行完毕。二审期间，双方未提交新证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。盈秀公司逾期违约交付房屋的事实确凿，其在二审中对于一审认定的逾期交房违约金的计算方式没有异议，本院对于一审计算的逾期交房违约金数额予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据一审核查事实，盈秀公司售楼处曾位于涉案房屋所在小区内，且除本案之外，小区内多家业主曾同时向盈秀公司主张违约金并发生诉讼，故被上诉人主张曾多次向盈秀公司主张违约金的事实，具有高度可能性，应当认定该事实存在。因此，一审法院认定被上诉人向盈秀公司索要违约金的行为构成诉讼时效中断，被上诉人起诉并未超过诉讼时效期间，并无不当，本院予以维持。综上，盈秀公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元，由青岛盈秀房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 骞审判员 孙向东审判员 马 喆二〇一七年十月二十七日书记员 阚玉龙书记员 郭丹丹 来源：