（2017）豫0411民初4345号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
平顶山市盛泰物业服务有限公司与赵佩霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平顶山市湛河区人民法院
所属地区
平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平顶山市盛泰物业服务有限公司,赵佩霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0411民初4345号原告：平顶山市盛泰物业服务有限公司。法定代表人：牛曼曼，总经理。被告：赵佩霞，女，1970年5月27日出生。委托诉讼代理人：吴万海，男，1967年4月2日出生。原告平顶山市盛泰物业服务有限公司（以下简称盛泰物业公司）与赵佩霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。盛泰物业公司的法定代表人牛曼曼及赵佩霞的委托诉讼代理人吴万海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、赵佩霞支付物业及垃圾处理费3465元；2、违约金7697元，并负担诉讼费。事实与理由：盛泰物业公司系山水华庭小区物业管理机构，赵佩霞系业主。2012年7月4日双方签订了物业管理服务协议，约定了双方权利义务，物业服务费收取等事项。其中约定，从交房之日起盛泰物业公司按照物业收费许可证所核定的收费标准，房屋面积收取费用。如逾期每日收取日3‰违约金。赵佩霞拖欠、2014年、2015年全年至2016年11个月共计35个月物业费和垃圾处理费。经书面、电话、短信及上门催要不交纳，故提起诉讼。赵佩霞辩称，不向盛泰物业公司交费原因是盛泰物业公司没有与我签订物业服务协议。当时交房时经验收房屋就存在质量问题，说是一星期修好，但至今也未修好，物业费应该交，房子存在的质量问题应先得到解决。另外物业服务质量存在问题。盛泰物业公司更不应收取违约金。盛泰物业公司为支持其诉讼请求提交证据有：1、物业服务协议1份，2、物业服务收费申报（备案）表1份，3、关于征收城市生活垃圾处理费通知一份。经质证，赵佩霞对以上证据无异议，本院予以确认。赵佩霞提交一份山水华庭13号楼内外墙面裂缝处理方案，经质证盛泰物业公司对此无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述及审查确的证据，本院认定事实如下：盛泰物业公司系山水华庭经济适用房住宅小区东西小区的前期物业服务管理公司，赵佩霞系东区业主。2012年7月4日，双方签订物业管理服务协议，就双方的权利义务进行了约定。关于物业管理服务费用双方约定：1、物业收费根据物业收费许可证所核定的收费标准每月每平方米1.06元，以购房面积收取物业管理费，从交房之日起计算。每年12月份、6月份分别交纳上半年及下半年物业服务费。逾期交纳自逾期之日向盛泰公司支付应交费用日3‰的违约金。按照平顶山市物价局、平顶山市财政局平价费（2005）145号，关于征收城市生活垃圾处理费的通知，每户每月应交生活垃圾处理费5元。赵佩霞住东区13号楼东3单元10楼西南户，房屋面积88.68㎡。经核算，赵佩霞应每月缴纳物业服务费94元及生活垃圾处理费5元，共计99元。赵佩霞接受房屋时向盛泰物业公司交纳物业服务费1800元。房屋接收后发现房屋存在墙面裂缝等质量问题，为此多次向盛泰物业公司反映，但未彻底修复。2013年山水华庭小区的开发单位居尚房地产开发有限公司曾委托河南天河建设工程有限公司对13号楼内外墙裂缝问题进行维修，但居尚房地产开发有限公司并未同意河南天河建设工程有限公司提出的维修方案进行维修，至13号楼内外墙裂缝问题至今未解决，赵佩霞以此为由对2014年以后的物业费不再向盛泰公司交纳。现盛泰物业公司对业主拖欠物业服务费及生活垃圾处理费提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按合同约定全面履行合同义务。未按合同约定履行，违约方应承担违约责任。本案盛泰物业公司作为前期物业管理者与山水华庭业主赵佩霞存在事实上的物业管理服务协议关系合法有效。盛泰物业公司依照相关规定，根据政府部门的批准文件，结合赵佩霞住宅的房楼类别、面积，确定了赵佩霞每月应交纳的物业费99元，赵佩霞按此履行向盛泰物业公司交纳至2013年，更印证了双方存在事实上的物业服务合同关系。赵佩霞2012年7月接收了住房，2013年开始在此居住。盛泰物业公司为其提供了物业服务。2014年后，赵佩霞以房屋质量存在问题等为由，不再交纳物业费，无合同依据和法律依据。赵佩霞对其房屋因质量存在问题给其造成的损害，可依法寻求保护。在经过催告后盛泰物业公司现提起诉讼，要求赵佩霞交纳2014年、2015年全年、2016年11个月的物业服务费3290元及生活垃圾处理费175元。本院予以确认。但盛泰物业在山水华庭东区服务中存在一定的服务缺陷，按照对等及公平原则，以上赵佩霞应交纳的3296元物业服务费应予减少，本院酌定为3296元×80%=2632元。赵佩霞共计应交纳费用为2632元＋175元=2807元。对盛泰物业公司主张的违约金，盛泰物业公司在服务中也存在违约行为，故对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下:一、赵佩霞于本判决生效后三日内向平顶山市盛泰物业服务有限公司交纳物业服务费及生活垃圾处理费2807元。二、驳回平顶山市盛泰物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39.5元，由赵佩霞负担。本判决为终审判决。审判员 刘 威二〇一七年十月二十七日书记员 陶家炜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”