（2017）湘07民终1459号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-03
案件名称
尹福满、高华英与康立华、尹福保房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康立华,尹福满,高华英,尹福保
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘07民终1459号上诉人（原审被告）：康立华，女，1956年4月29日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：彭立华，湖南和讯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹福满，男，1966年8月3日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。被上诉人（原审原告）：高华英，女，1969年5月4日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所。被上诉人（原审被告）：尹福保，男，1955年5月14日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。上诉人康立华因与被上诉人尹福满、高华英、尹福保房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2016）湘0725民初1950号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康立华及其委托诉讼代理人彭立华，被上诉人尹福满、高华英及其共同委托诉讼代理人李月初到庭参加诉讼。被上诉人尹福保经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。康立华上诉请求：撤销一审判决，依法驳回尹福满、高华英的诉讼请求。事实与理由：1、诉争房屋丁金爱应享有一半产权，其应作为本案的诉讼参与人，一审对康立华的鉴定申请置之不理，程序违法；2、一审认定房屋买卖行为有效但没有认定买卖所发生的时间，对买卖合同的主体分辨不清，康立华不是买卖合同的主体，并不知晓房屋买卖的情况，事后也没有追认；3、一审在本案房屋买卖的付款时间、付款金额、付款次数等事实不清的情况下认定房屋买卖关系成立错误，本案也不构成善于取得；4本案诉争房屋所占用土地范围与桃城国用（97）字第034号《国有土地使用证》上的红线图的范围严重不符；5、诉争房屋既无房屋所有权证，也未取得建设工程许可证，一审为该违法建筑确权，且直接判决进行土地使用权的变更登记违反了法律的程序性规定；6、本案诉争房屋所占用土地系划拨用地，在本案一审判决前没有经过土地使用权转让的批准手续，转让合同应为无效；7、一审适用法律错误。尹福满、高华英共同辩称，1、康立华请求追加丁金爱为诉讼参加人没有提交充足的证据证明，且一审已经口头裁定对申请予以驳回，对康立华提交的鉴定申请，一审已经委托桃源县国土局进行测绘并出具了书面意见，一审程序合法；2、一审认定房屋买卖行为有效，也就是认为房屋买卖合同有效；3、一审对房屋买卖的主体、时间、价格等均认定清楚；4、康立华上诉认为其不知晓房屋已经出卖不符合事实，康立华、尹福保与高华英、尹福满之间的房屋买卖合同已经成立；5、本案诉争房屋所占用土地与桃城国用（97）字第034号《国有土地使用权证》不符不影响房屋买卖的成立及效力；6、本案房屋修建于1994年，至今未有行政机关确认是违法建筑，一审判决不存在为违法建筑确权的问题；7、本案涉案房屋所占用的土地虽是划拨用地，但房屋转让后仍用于居住，不改变该区域的城镇规划，不损害国家和社会共同利益，未违反法律的强制性规定，应是合法有效的；8、一审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。尹福保未予答辩。尹福满、高华英向一审法院起诉请求：1.确认尹福满、高华英与康立华、尹福保之间的房屋买卖行为合法有效；2.康立华、尹福保协助尹福满、高华英办理土地使用权变更登记手续。一审法院认定事实：尹福满、高华英与尹福保、康立华分别是夫妻关系，尹福满、尹福保是兄弟关系。1984年11月，桃源县水利水电局向有关机关为康汉彬（康立华父亲）申请建房地基。1989年7月，康汉彬取得了桃国用（89）字第1051号国有土地使用权证，确认该国有土地面积104㎡划拔给康汉彬用于居住。同年康汉彬死亡。1994年，康立华、尹福保将该土地上的旧房拆除，修建了二层楼房1栋，并在桃源县国土资源局重新取得了桃城国用（97）字第034号国有土地使用权证，该权证的用地红线面积与已注销的桃国用（89）字第1051号国有土地使用权证一致，仍是国有划拔土地，但使用权人变更为康立华。该房建成后，康立华母亲丁金爱随康新民居住生活。2000年至2001年间，尹福保共收取尹福满、高华英购房款80000元（含尹福满等3人的户口迁入费用），并将桃城国用（97）字第034号国有土地使用权证交付给尹福满、高华英。尹福满、高华英于2001年迁入该房屋居住生活至今，并于2008年将房顶拆除后加修一层。康立华、尹福保亦于2001年搬入康立华所在单位的集资房居住。但双方至今未办理过户变更登记。一审法院认为，本案的争议焦点是房屋买卖合同的效力问题：1.夫妻一方签订的售房协议的效力问题；2.划拔土地上房屋买卖合同的效力问题；3.未取得房屋所有权证的房屋买卖合同的效力问题。关于夫妻一方签订的售房协议的效力问题。康立华在诉讼中不认可自己同意出售讼争房屋，但从土地使用权证的交付、双方的居住现状来看，康立华是知晓出售房屋情况的，即使当时不知晓，也应视为事后对尹福满的出售房屋行为的追认。退一步讲，出售房屋为尹福保的个人行为，但康立华未能举证证明尹福满、高华英支付的房屋价格明显不合理，应视为尹福满、高华英支付了合理的价款，属于善意取得，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，依法可取得房屋所有权，尹福保出售房屋的协议有效。关于划拔土地上房屋转让的效力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同内容违反法律、法规效力性强制性规定的无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应根据具体情况认定其效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。准予转让的，受让方应当办理出让手续，并缴纳土地出让金土地收益。本案中，尹福保、康立华房屋所在土地使用权是划拔取得，转让给尹福满、高华英后未改变使用性质，仍为居住使用，不损害国家、公共利益，政府没有不予审批的理由。尹福满、高华英可通过合法方式取得该划拔土地的使用权。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拔土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本案中双方是转让划拔土地上的房地产时将国有划拔土地概括转让，故不适用该司法解释对合同效力的规定。故尹福满、高华英与康立华、尹福保间的房屋买卖合同有效。关于未取得房屋所有权证的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。房地产登记仅起公示作用。在市场经济中，应促进、保证物的流通的安全。在本案中，房屋所有权是确定的，不存在权属不明的情况；该买卖合同未害他人利益。故应认为本案诉争房屋的买卖合同有效。综上所述，尹福满、高华英与康立华、尹福保间的房屋买卖合同成立并合法有效。合同有书面及口头两种形式，均受法律保护。康立华以未有书面合同为由否认房屋买卖合同的成立，但据尹福保的收条、交付土地使用权证的行为及双方的居住现状等，可以确认双方达成了房屋价格为80000元的买卖合同，故对康立华的该辩解意见，不予采纳。对合法有效的合同，合同双方应按合同约定履行各自的合同义务。尹福满、高华英已按约支付了房屋价款，康立华、尹福保则应按约定履行房屋交付的义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让……的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，康立华、尹福保应当协助对方办理土地使用权变更登记。故对尹福满、高华英要求确认双方的房屋买卖行为合法有效，尹福保、康立华应负有协助办理土地使用权变更登记义务的请求，予以支持。尹福保经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、尹福满、高华英与尹福保、康立华之间的房屋买卖行为有效；二、限本判决生效后十日内尹福保、康立华履行协助尹福满、高华英办理桃城国用字（97）字第034号国有土地使用权证变更登记的义务。案件受理费80元，由尹福保、康立华承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：康立华在二审期间向本院申请调取尹福满、高华英持有的桃城国用字（97）字第034号《国有土地使用权证》及《建房许可证》原件，拟证明诉争房屋系康立华的父母所有。因桃城国用字（97）字第034号《国有土地使用权证》登记使用权人为康立华，《建房许可证》虽登记建房人为康汉彬，但该证颁发于1989年8月，而本案诉争房屋建于1994年，该两证均不能证明本案诉争房屋系康立华的父母所有，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2001年9月2日，尹福保向尹福满、高华英出具金额为77000元的收条1份。2011年，尹福保又向尹福满、高华英出具收条1份，该收条上载明其从2000年至2001年分8次收取了尹福满、高华英购房款80000元（其中买户口3900元），实买房价为76100元。2017年7月11日，桃源县国土资源局向一审法院出具《关于尹福满、高华英与康立华、尹福保相邻宗地用地情况的说明》1份，该说明载明：康立华原使用土地（桃城国用97字第××号）发证使用权面积104.40㎡，房屋现状占地面积129.16㎡。超用居委会空坪隙地24.76㎡，但未占用其他相邻住户用地红线。同时，康立华四周相邻住户也没有占用康立华原发证用红线面积部分。本院认为，本案争议焦点为：1、尹福保、康立华与尹福满、高华英之间的房屋买卖合同是否成立。如成立，该买卖合同是否有效；2、一审是否严重违反法定程序。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”2001年9月2日，尹福保向尹福满、高华英出具金额为77000元的收条，该收条虽未注明系购房款，但2011年尹福保再次出具收条，对2001年收取的是购房款予以确认。且2001年尹福保在收到该77000元（实收76100元，其中900元尹福保免收）后将本案诉争房屋的国有土地使用权证交给尹福满、高华英夫妇，同时也将诉争房屋交付给尹福满、高华英居住至今，尹福满、高华英也将其户口迁入了桃源县漳江镇。尹福满、高华英搬入本案诉争房屋居住十多年，并于2008年在原房屋基础上加建了一层，康立华作为尹福保的妻子，称其不知晓尹福保将本案诉争房屋出卖，显然不符合常理，因此应认定康立华知晓房屋买卖的事实，也未提交证据证实其提出过异议。康立华也应为本案诉争房屋的出卖人，故尹福保、康立华与尹福满、高华英之间虽未签订房屋买卖的书面协议，但双方都已经履行了主要义务，对方也予以接受，尹福保、康立华与尹福满、高华英的房屋买卖合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对于尹福保出卖本案诉争房屋的行为，从土地使用权证的交付、双方的居住现状来看，康立华应当是知晓的。即使不知晓，康立华主张其作为共有人没有同意出卖本案诉争房屋即尹福保无处分权因而买卖合同无效也无法律依据，本院不予支持。且本案尹福满、高华英支付了合理的价款，尹福保也将该房屋交付给尹福满、高华英居住，其为善意的买受人，构成了善意取得。康立华上诉认为尹福满、高华英不构成善意取得无事实及法律依据，本院不予支持。本案诉争房屋修建于1994年，虽未办理物权登记，即未取得房屋产权证，但康立华、尹福保可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力，且本案诉争房屋修建至今二十多年，未有行政机关确认该房屋系违章建筑。因此康立华上诉认为确认该房屋买卖合同有效系为违章建筑确权无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及合同义务能否得到履行问题，但是否批准并不导致合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规范的是直接以土地使用权为合同标的转让行为，而本案中双方是转让划拨土地上的房地产时将国有划拨土地概括转让，不能依据此条规定确认双方的房屋买卖合同的效力。因此康立华上诉认为本案所涉及的土地使用权转让没有经过批准手续因而无效无事实及法律依据，本院不予支持。因尹福保、康立华与尹福满、高华英的房屋买卖合同成立且合法有效，故尹福保、康立华应履行其交付房屋的义务。尹福保、康立华虽将本案诉争房屋交付给尹福满、高华英占有，但还应协助其办理土地使用权变更登记。本案诉争房屋所占用土地虽与桃城国用97字第××号土地使用权证的红线图不符，即该房屋占用了居委会空坪隙地，但此事实既不影响双方房屋买卖合同的效力，也不影响尹福保、康立华履行协助办理土地使用权证过户手续的义务。康立华上诉认为本案诉争房屋所占用土地与土地使用权证不符因而其不应履行协助过户手续的义务无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，康立华并未提交充足的证据证明丁金爱系本案诉争房屋的共有人之一，一审未追加丁金爱为本案当事人并无不当，本院予以支持。对于康立华的鉴定申请，一审法院委托了桃源县国土资源局进行了现场勘验，桃源县国土资源局出具了书面意见，不存在对康立华的鉴定申请未予答复的事实。因此康立华上诉认为一审违反法定程序无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，康立华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费80元，由康立华负担。本判决为终审判决。审判长 金春明审判员 杨 炎审判员 张 利二〇一七年十月二十七日书记员 杨昇婷附本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 来源：