（2017）沪02民终8210号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-09-28
案件名称
陈雅春与王兆哲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈雅春,王兆哲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8210号上诉人(原审被告)：陈雅春，女，1955年4月20日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：罗槐茂，上海市中信正义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王兆哲，男，1979年11月23日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张烨，上海市海上律师事务所律师。上诉人陈雅春因与被上诉人王兆哲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈雅春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王兆哲一审中全部诉请。事实与理由：1、系争房屋买卖合同补充条款(一)第2条中约定的户某迁出义务仅针对陈雅春及其家人的户某。王兆哲一审请求迁出的户某是涉案房屋所在派出所旁置的另一本户某簿上的两个户某，陈雅春没有能力也无权向相关公安机关申请将上述户某迁出。2、系争房屋出售时陈雅春未将房屋内尚存案外人遗留户某的情况告知王兆哲，确实存在一定过错，但双方签订的房屋买卖合同中并未约定陈雅春负有上述告知义务，也未约定相应的违约责任。王兆哲作为买受人，在签订买卖合同之前也负有查验的责任，故一审法院将全部责任归责于我方，对我方不公平。王兆哲辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、房屋买卖合同补充条款(一)第2条明确约定甲方，即陈雅春向相关公安机关办理完毕原有户某迁出手续，此处的原有户某指的是该房屋内的所有户某，不仅限于陈雅春及其家人的户某，也包括系争房屋中的其他户某，陈雅春至今未将房屋内遗留的案外人户某迁出，构成违约。2、陈雅春在缔约过程中从未告知我方系争房屋内还存在案外人户某，双方也未就其他户某的处理问题达成过方案。陈雅春隐瞒遗留户某的行为会导致我方今后再次出售该房屋时面临风险。3、一审判决酌情将违约金标准调低，违约金总额调整在总房价款的五分之一，已充分照顾了陈雅春的利益，且陈雅春与案外人在某某的诉讼中，法院已作出生效判决判令案外人向陈雅春支付违约金，足以弥补陈雅春在本案中应当承担的违约责任。我方尊重一审法院的判决结果。王兆哲向一审法院起诉请求：1、判令陈雅春向王兆哲支付违约金，以每日550元为标准，自2016年8月18日起算至户某实际迁出之日止；2、本案诉讼费由陈雅春承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，王兆哲、陈雅春签订房地产买卖合同，由王兆哲购买陈雅春的上海市宝山区泗塘二村XXX号XXX室，总价1,100,000元。补充条款(一)第2条约定，若该房地产上有户某，则甲方应于签订本合同后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户某迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户某迁出时止。事后王兆哲取得了房产证。户籍信息摘录显示，陈庆国、陈庆宝二人住址为上海市宝山区泗塘二村XXX号XXX室。陈雅春于2014年向法院提起诉讼，要求案外人许英支付逾期办理户某迁出事宜的违约赔偿金，后于2015年就生效判决向法院申请强制执行。一审法院认为，王兆哲、陈雅春签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。根据补充条款(一)第2条约定，陈雅春应按约迁出户某，否则应按约支付违约金。陈雅春已于2014年就户某未迁出导致违约金向法院提起诉讼，并于2015年执行终结，但在2016年出售系争房屋时未就该房屋存在户某纠纷告知王兆哲，也未就该问题与王兆哲达成一致意见。陈雅春的辩称缺乏法律与事实依据，法院难以采信。综合本案实际情况及陈雅春的答辩意见，王兆哲违约金计算方式过高，法院酌情予以调整。一审法院据此作出如下判决：一、陈雅春于判决生效之日起十日内支付王兆哲违约金(按每日100元，自2016年8月8日起算到户某实际迁出之日止，总金额不超过220,000元)。二、王兆哲的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认定一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本���主要争议焦点在于陈雅春在房屋买卖合同缔约当时未将系争房屋内尚有案外人户某未迁出的情况告知王兆哲的行为是否构成违约及是否应当承担相应的违约责任。首先，陈雅春在将系争房屋出售给王兆哲之前曾与案外人就本案争议未迁出户某进行过另案诉讼，应可认定陈雅春对该房屋内尚有案外人户某未迁出的事实是明知的，其在签订房屋买卖合同时未将该情况如实告知王兆哲，存在明显过错。陈雅春关于出售该房屋时对案外人户某是否已迁出表示不清楚的抗辩，不能成立。其次，根据买卖合同补充条款(一)第2条约定，甲方即陈雅春应当向相关公安机关办理原有户某迁出手续，此处的原有户某并未明确仅限于陈雅春及其家人的户某，本院认为应包括系争房屋内的所有未迁出户某。陈雅春未在约定期间内将系争房屋内所有户某迁出，构成违约，应承担相应的违约责��。最后，关于违约责任的承担问题。一审法院认为合同约定的违约金计算方式过高，酌情予以了调整，并将违约金总额调整在22万元以内。鉴于陈雅春在某某与案外人的诉讼中，法院判令案外人向陈雅春承担的违约责任已大于一审法院酌定的金额，故本院对一审法院上述酌定表示认同。综上，陈雅春的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,600元，由上诉人陈雅春负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一七年十月二十七日书记员 张 煜附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”