（2017）粤01民终17880号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-07-20
案件名称
杨宜虎、郑七妹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨宜虎,郑七妹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17880号上诉人（原审原告）：杨宜虎,男,1974年4月14日出生,汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：张美红，女，1973年7月22日出生，住江苏省泰兴市，系杨宜虎的妻子。被上诉人（原审被告）：郑七妹,女,1968年11月8日出生,汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。上诉人杨宜虎因与被上诉人郑七妹房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。杨宜虎上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由郑七妹承担。事实与理由：一、本案中，因云山大桥施工导致营业环境变化，双方已就租赁合同的变更达成一致意见，待大桥修建完毕后继续履行合同。即使杨宜虎未提供证据证明双方就合同变更达成一致意见，云山大桥的施工影响了商铺的经营，双方已无法实际履行合同，继续履行合同对杨宜虎来说显失公平。且此情形亦符合情势变更原则。2、案外人黄灿华在原租赁合同中已注明：合同转让郑七妹，即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。故案涉12000元的进场费和押金，应自动视为郑七妹已承继。3、在双方未协商一致的情况下，郑七妹私自主张，指示多人暴力将杨宜虎的商品抛入露天雨水之中，造成的损失应由郑七妹承担。综上，请求二审法院依法支持杨宜虎的诉讼请求。郑七妹二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、杨宜虎陈述的由于市政工程改变环境导致合同停止履行，是对方虚构的陈述。我国法律没有所谓的合同停止履行的规定，也没有合同暂时停止履行的法律概念，所以杨宜虎的陈述没有法律依据。2、涉案租赁合同是杨宜虎单方提出不承租，其提出后，就把涉案房屋钥匙交还，也没有再支付租金。根据双方租赁合同约定，合同期内，承租人中途退租的，出租方有权没收承租人支付的保证金和商铺的租金。因此，杨宜虎的上诉请求没有依据，其陈述的理由也与事实不符，请求二审法院驳回杨宜虎的上诉请求。因本案纠纷，杨宜虎于2017年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、郑七妹赔偿因擅自清出杨宜虎档口物品于露天雨水中造成的损失26000元；2、郑七妹返还杨宜虎进场费8000元、押金4000元；3、诉讼费由郑七妹承担。一审法院查明事实：涉案房屋为位于广州市花都区交通东路18号之十二号商铺（自编号十六号）。郑七妹（出租方、甲方）、杨宜虎（承租方、乙方）就涉案商铺的租赁签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日，从2012年12月1日开始计算租金。租金第一年为每月2000元……第四年每月2662元，第五年每月2928元。租金按月结算，由乙方于每季度的第一个月的前五日内支付给甲方。甲方收取租赁保证金4000元。乙方拖欠租金累计达30天的，甲方可终止合同并收回商铺，没收押金。租赁期间必须信守合同，如乙方违约，或非本合同规定的情况中途擅自退租的，甲方有权终止合同，收回商铺，并没收乙方的保证金和已缴商铺租金。杨宜虎向郑七妹支付租金至2016年6月，之后的租金未再支付。2016年6月，杨宜虎将涉案商铺钥匙交还给郑七妹。杨宜虎陈述之前是与案外人黄灿华签订租赁合同承租涉案商铺，并将8000元的进场费支付给黄灿华的财务人员，后涉案商铺转让至郑七妹名下后，杨宜虎与郑七妹另行签订租赁合同，并向郑七妹支付租金。郑七妹陈述其接收涉案房屋后，上手权属人将4000元押金转给了郑七妹，但其并没有收到进场费。一审法院认为：杨宜虎与郑七妹签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案争议焦点是涉案合同是否已经解除。按合同约定，杨宜虎拖欠租金累计达30天，郑七妹可终止合同并收回商铺，没收押金；杨宜虎违约或擅自退租的，郑七妹有权终止合同，收回商铺并没收保证金。合同约定租金按月支付，但杨宜虎自2016年7月起就未向郑七妹支付租金，构成违约，应承担违约责任。后杨宜虎将商铺钥匙交还给郑七妹，应视为合同已经解除，且合同解除的责任在于杨宜虎。根据合同约定，郑七妹有权没收押金4000元。杨宜虎要求郑七妹返还押金4000元没有事实和法律依据，不予支持。对于进场费8000元，该款并非向郑七妹缴纳，杨宜虎要求郑七妹返还该款依据不足，不予支持。杨宜虎主张因云山大桥施工导致营业环境变化，合同应当暂停履行。但是合同是双方的合意，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务；双方并未就合同的变更达成一致意见，杨宜虎的主张没有事实和法律依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨宜虎主张损失26000元，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对杨宜虎要求郑七妹赔偿损失26000元的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年6月8日作出判决如下：驳回杨宜虎的全部诉讼请求。案件受理费375元，由杨宜虎负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审期间，杨宜虎向本院提交照片四张，拟证明市政工程施工对档口的影响。对于杨宜虎提交的证据，郑七妹发表质证意见如下：1、该证据不属于法律规定的新证据，已超过举证期限；2、该照片只是显示商铺的一边，在郑七妹一审提供的证据5中有现场的照片，可以看出现场并非不能通车，商铺的门口及路的两边还可以停车，路的中间可以通行。因此，杨宜虎提交的照片仅仅是商铺其中一边的情况，不是商铺周边的全部情况；3、双方之间是租赁合同关系，郑七妹提供商铺，杨宜虎应按时支付租金，至于杨宜虎所述的市政工程影响营业，与郑七妹没有关系；4、郑七妹在一审时提供了一张照片，是杨宜虎发给郑七妹的短信，内容是杨宜虎经营不利，长期亏损，通知郑七妹不再承租案涉商铺，因此，双方合同解除不是周边环境造成的，是杨宜虎自身原因造成的。本院认为：杨宜虎二审提交的照片，只是反映案涉商铺的部分情况，并非商铺的全部环境状况，且，该证据不能证明构成杨宜虎单方解除合同的理由，郑七妹对此不予认可，该证据不能充分证明杨宜虎的上诉主张。杨宜虎与郑七妹签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认定正确，本院予以维持。在合同履行期间，杨宜虎在2016年6月后拒付租金，并交回商铺钥匙，其以实际行为表明不再履行合同，构成违约。杨宜虎主张因道路施工发生合同履行情势变更，其应就此与郑七妹协商一致对合同进行变更，而不应在未取得协商一致的情况下，单方解除合同。杨宜虎主张其已与郑七妹达成协商一致，但未提供证据证明，郑七妹予以否认，本院对此不予采信。按照双方合同约定，杨宜虎拖欠租金累计达30天，郑七妹可终止合同并收回商铺，没收押金。因此，一审法院判令双方合同解除，郑七妹不予返还押金，并无不当，本院予以维持。杨宜虎主张要求郑七妹返还进场费8000元，但该进场费是杨宜虎向上一手出租人黄灿华缴交，杨宜虎并无证据证明黄灿华将该8000元进场费已转给郑七妹，郑七妹虽承接黄灿华合同权利义务，但其称并无收到该费用。因此，杨宜虎要求郑七妹返还进场费8000元，缺乏事实根据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于杨宜虎主张要求郑七妹赔偿物品损失26000元的问题，因杨宜虎既无提供损失物品的详细清单、数量、价格，也无提供损失数额的计算依据，一审法院以其举证不能应承担不利后果为由，不予支持其该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨宜虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由杨宜虎负担。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年十月二十七日书记员 眭 翘李倩妤 微信公众号“”