（2017）豫17民终4081号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-22
案件名称
确山县粮食局职工学校、梁芳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
确山县粮食局职工学校,梁芳,确山县盘龙幼儿园
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终4081号上诉人（原审原告）：确山县粮食局职工学校。住所地河南省确山县盘龙镇���建路。法定代表人：杨进勇，该学校校长。委托诉讼代理人：孙建中，河南精锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁芳，女，1981年1月24日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张鸽，河南精锐律师事务所律师。原审第三人：确山县盘龙幼儿园。住所地：确山县盘龙镇新建路与南环城路交叉口北100米路东。法定代表人：董留成，该幼儿园举办者。上诉人确山县粮食局职工学校因与被上诉人梁芳、原审第三人确山县盘龙幼儿园租赁合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2017）豫1725民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人确山县粮食局职工学校法定代表人杨进勇及其委托诉讼代理人孙建中，被上诉��梁芳的委托诉讼代理人张鸽、原审第三人确山县盘龙幼儿园法定代表人董留成到庭参加诉讼本案现已审理终结。确山县粮食局职工学校上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1、梁芳违约拒付租金，其于2016年10月9日送达解除租赁合同的通知，梁芳在接到通知后未行使权利和履行义务，其学校与梁芳的租赁合同已经解除；2、梁芳未经其同意将涉案房屋擅自转租，一审法院判决不予解除双方合同错误。梁芳辩称，2016年确山县粮食局职工学校向其送达的是终止合同通知书而非解除合同通知书，此送达行为不形成合合同解除的法律后果。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。确山县粮食局职工学校向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令解除其与梁芳2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》，要求梁芳返还房屋、恢复原状；2、要求梁芳补交拖欠的房租98100元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，时间从2016年5月31日起至房租付清之日；3、要求梁芳赔偿因把篮球场拆除给其造成的损失，具体数额待评估后确定。确山县盘龙幼儿园陈述意见称：不同意解除合同，幼儿园成立时，梁芳准备合伙，负责管理，合同是梁芳签的，但房子刚开始装修梁芳退出了，一直是董留成及其妻子交的房租。第三人愿意交租金，也去粮食局交过租金，但粮食局不收。一审法院认定的事实：2013年1月11日，确山县粮食局职工学校与被告梁芳签订《房屋租赁合同》，约定其将其位于新建路的粮校院内三层教学楼一栋，一层十间，计三十间，院内西侧瓦房七间共计三十七间及院内空地（教学楼至南墙体）租赁给梁芳经营；租赁期限为10年，自2013年5月31日至2023年5月31日；梁芳同意第一年租金按90000元交纳，以后每年租金递增3%，每年的五月底前必须交清下年租金；双方必须严格遵守此合同，如确山县粮食局职工学校提出终止合同，双倍返还当年租金，并就梁芳装修的费用折扣部分给予赔偿，梁芳不履行合同的，租金不再退还；不经确山县粮食局职工学校同意梁芳不得擅自在院内搭建任何建筑设施及转让租赁合同。协议还约定了其他事项。签订《房屋租赁合同》后，梁芳向确山县粮食局职工学校交纳了2013年5月31日至2016年5月31日的租金。确山县粮食局职工学校未给被告梁芳开据正规发票。2016年8月30日，确山县地方税务局向确山县粮食局职工学校下达确地税限改〔2016〕025号《责令限期改正通知书》，内容为“你（单位）未按规定期限办理纳税申报和提供与纳税有关资料。根据《中华人民共和国税收征管法》第62条规定，限你（单位）于2016年9月1日前确山县地税局第二税务分局办理有关事宜。如对本通知不服，可自收到本通知之日起，六十日内依法向确山县地方税务局申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉”。2016年9月8日和2016年9月28日，确山县粮食局职工学校向确山县地方税务局补交了2011年至2016年的房产税及滞纳金和城镇土地使用税。2016年10月9日，确山县粮食局职工学校出具《终止合同通知书》，内容为“梁芳：因你未按照合同约定交纳租金，违反了2013年1月11日我们双方签订的《房屋租赁合同》第三条的约定每年5月底前必须交清下年租金，依照《合同法》现终止与你签订的《房屋租赁合同》”。梁芳于2016年10月11日收到《终止合同通知书》。第三人确山县盘龙幼儿园成立于2013年12月18日，自成立开始一直使用梁芳承租的教学楼及院内空地、瓦房进行经营至今。该幼儿园的举办者是董留成，校长为方圆圆。梁芳未实际使用租赁场所，也未参与确山县盘龙幼儿园的管理、经营。庭审中，第三人确山县盘龙幼儿园提交现金支票贰拾万元，表示愿意向确山县粮食局职工学校交纳2016年5月至2018年5月的租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，确山县粮食局职工学校与梁芳于2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。梁芳应按照该合同的约定向确山县粮食局职工学校支付租金。梁芳至今未交纳2016年5月31日至2017年5月31日的租金，现确山县粮食局职工学校要求梁芳补交2016年5月31日至2017年5月31日期间的租金98100元，有事实根据和法律依据，予以支持。确山县粮食局职工学校要求梁芳按照中国人民银行的同期同类贷款利率的四倍支付利息，但未提交其损失的证据，对于确山县粮食局职工学校的该项诉讼请求，不予支持。由于梁芳逾期支持租金，给确山县粮食局职工学校造成一定的损失，梁芳应向确山县粮食局职工学校支付利息，利息自2016年5月31日开始按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至确定的付款之日止。确山县粮食局职工学校要求解除双方于2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》，由于梁芳已将承租房屋转租给第三人确山县盘龙幼儿园，现第三人确山县盘龙幼儿园愿意向确山县粮食局职工学校支付欠付的租金及利息，并向一审法院提交了200000元的现金支票，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租��支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”，对于确山县粮食局职工学校要求解双方于2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》及要求梁芳返还房屋、恢复原状的诉讼请求不予支持。第三人确山县盘龙幼儿园可直接代梁芳将欠付的租金及利息（包括2017年5月31日至2018年5月31日期间的）支付给确山县粮食局职工学校，确山县粮食局职工学校应予以接收。确山县粮食局职工学校要求梁芳赔偿因把篮球场拆除给其造成的损失，但没有明确的诉讼请求，也未提交相应的证据，对于其的该项诉讼请求，不予支持。梁芳辩称其拒付租金系因确山县粮食局职工学校一直不开据发票引起的，确山县粮食局职工学校在收取租赁费后，应按照我国税法和发票管理办法的相关规定纳税并向梁芳开据发票，但确山县粮食局职工学校是否开据发票不影响梁芳向其支付租金，对于梁芳的该项答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十七条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、梁芳应向确山县粮食局职工学校支付的2016年5月31日至2017年5月31的租金98100元及利息（利息自2016年5月31日开始按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本院确定的付款之日止），由第三人确山县盘龙幼儿园代被告梁芳直接向原告确山县粮食局职工学校支付，于本判决生效之日起五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第��百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回确山县粮食局职工学校其他的诉讼请求。案件受理费2253元，由梁芳负担2153元，确山县粮食局职工学校负担100元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，确山县粮食局职工学校与梁芳订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。梁芳应依约按时向确山县粮食局职工学校支付租金。梁芳怠于交纳2016年5月31日至2017年5月31日的租金已构成违约。确山县粮食局职工学校有权要求梁芳补交该期间的租金98100元。关于确山县粮食局职工学校上诉称其学校已向梁芳送达解除合同的通知，梁芳对此不持异议，双方的租赁合同已实际解除的问题。本案中，确山县粮食局职工学校于2016年10月9日向���芳送达的是终止合同通知书，应视为其作出与梁芳终结该租赁合同的意思表示。梁芳接收该通知书后并未作出相应的意思表示。双方并未就终止租赁合同形成合意。加之该学校在提起本案诉讼时亦提出要求法院解除其与梁芳的租赁合同。综合上述情况，确山县粮食局职工学校上诉称双方租赁合同已实际解除的理由不能成立，本院不予支持。至于本案租赁合同是否应予解除的问题。由于梁芳已将承租房屋转租给第三人确山县盘龙幼儿园，现第三人确山县盘龙幼儿园愿意向确山县粮食局职工学校支付欠付的租金及利息，并向一审法院提交了200000元的现金支票，确山县粮食局职工学校的订立合同的目的仍然可以实现。一审法院结合上述实际驳回确山县粮食局职工学校要求解除其与梁芳租赁合同的请求并无不当。关于确山县粮食局职工学校上诉称梁芳未经其同意擅自将该��屋转租于确山县盘龙幼儿园，该转租合同无效，其有权要求解除双方之间合同的问题。确山县盘龙幼儿园成立于2013年12月18日，自成立开始一直使用梁芳承租的教学楼及院内空地、瓦房进行经营至今，且房屋租赁费一直由该幼儿园交纳，确山县粮食局职工学校对梁芳将涉案房屋交由确山县盘龙幼儿园使用的事实应为明知。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。综上，确山县粮食局职工学校要求解除租赁合同的理由缺乏事实基础和法律依据，不予支持。综上所述，确山县粮食局职工学校的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2253元，由上诉人确山县粮食局职工学校负担。本判决为终审判决。审判长 张雪奎审判员 刘 涛审判员 郑志宏二〇一七年十月二十七日书记员 曾 克 来自