（2017）豫0411民初4330号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
平顶山市盛泰物业服务有限公司与张为民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平顶山市湛河区人民法院
所属地区
平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平顶山市盛泰物业服务有限公司,张为民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0411民初4330号原告：平顶山市盛泰物业服务有限公司。法定代表人：牛曼曼，总经理。被告：张为民，男，1973年7月30日出生。委托诉讼代理人：赵素娟（系张为民之妻），女，1978年1月23日出生。原告平顶山市盛泰物业服务有限公司（以下简称盛泰物业公司）与张为民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。盛泰物业公司的法定代表人牛曼曼及张为民的委托诉讼代理人赵素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、张为民支付物业及垃圾处理费2306元；2、违约金3843元，并负担诉讼费。事实与理由：盛泰物业公司系山水华庭小区物业管理机构，张为民系业主。2012年7月28日双方签订了物业管理服务协议，约定了双方权利义务，物业服务费收取等事项。其中约定，从交房之日起盛泰物业公司按照物业收费许可证所核定的收费标准，房屋面积收取费用。如逾期每日收取日3‰违约金。张为民拖欠2015年全年至2016年11个月共计23个月物业费和垃圾处理费。经书面、电话、短信及上门催要不交纳，故提起诉讼。张为民辩称，不向盛泰物业公司交费原因是2014年年初我们入住后，就发现室内走廊墙面大面积透水、墙外涂层脱落，造成新装修的木地板变形翘起。另外窗户与墙体间裂缝大，下雨时，造成室内进水。经多次向物业公司反映没有得到解决。另外物业服务质量存在问题。盛泰物业公司更不应收取违约金。盛泰物业公司为支持其诉讼请求提交证据有：1、物业服务协议1份，2、物业服务收费申报（备案）表1份，3、关于征收城市生活垃圾处理费通知一份。经质证，张为民对以上证据无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述及审查确的证据，本院认定事实如下：盛泰物业公司系山水华庭经济适用房住宅小区东西小区的前期物业服务管理公司，张为民系东区业主。2012年7月28日，双方签订物业管理服务协议，就双方的权利义务进行了约定。关于物业管理服务费用双方约定：1、物业收费根据物业收费许可证所核定的收费标准每月每平方米1.06元，以购房面积收取物业管理费，从交房之日起计算。每年12月份、6月份分别交纳上半年及下半年物业服务费。逾期交纳自逾期之日向盛泰公司支付应交费用日3‰的违约金。按照平顶山市物价局、平顶山市财政局平价费（2005）145号，关于征收城市生活垃圾处理费的通知，每户每月应交生活垃圾处理费5元。张为民住东区17号楼东2单元10楼西北户，房屋面积89.91㎡。经核算，张为民应每月缴纳物业服务费95.26元及生活垃圾处理费5元，共计100.26元。张为民2015年以前对此费用均按时向盛泰公司交纳。后张为民以其房屋存在质量问题等原因未交纳，2015年及2016年11个月的物业服务费及生活垃圾处理费。张为民家住房存在墙体透水窗户与墙体间缝隙大，下雨天向室内进水情况。现盛泰物业公司对业主拖欠物业服务费及生活垃圾处理费提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按合同约定全面履行合同义务。未按合同约定履行，违约方应承担违约责任。本案盛泰物业公司作为前期物业管理者与山水华庭业主张为民所签订的物业管理服务协议合法有效。协议签订生效后盛泰物业公司依照协议约定，根据政府部门的批准文件，结合张为民住宅的房楼类别、面积，确定了张为民每月应交纳的物业费100.26元，张为民按此履行向盛泰物业公司交纳至2014年，双方并无争议。盛泰物业公司提供了物业服务。2015年后，张为民以房屋存在质量问题，经向盛泰物业公司反映未得到解决为由，不再交纳物业费，无合同依据和法律依据。张为民对其房屋因质量问题给其造成的损害可依法寻求保护。在经过催告后盛泰物业公司现提起诉讼，要求张为民交纳2015年全年、2016年11个月的物业服务费2191元及生活垃圾处理费115元。本院予以确认。但盛泰物业在山水华庭东区服务中存在一定的服务缺陷，按照对等及公平原则，以上张为民应交纳的2191元物业服务费应予减少，本院酌定为2191元×80%=1752.8元。张为民共计应交纳费用为1752.8元＋115元=1867.8元。对盛泰物业公司主张的违约金，盛泰物业公司在服务中也存在违约行为，故对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下:一、张为民于本判决生效后三日内向平顶山市盛泰物业服务有限公司交纳物业服务费及生活垃圾处理费1867.8元。二、驳回平顶山市盛泰物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张为民负担。本判决为终审判决。审判员 刘 威二〇一七年十月二十七日书记员 陶家炜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自