（2017）粤0203民初1929号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-04
案件名称
韶关市茗苑物业服务有限公司与丘细成物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市茗苑物业服务有限公司,丘细成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0203民初1929号原告：韶关市茗苑物业服务有限公司。住所：韶关市武江区群立街后山***号茗苑花园*号楼****房。法定代表人：谭炽新，总经理。委托诉讼代理人：罗玉光，公司职员。被告：丘细成，男，1970年12月3日出生，汉族,住韶关市武江区。原告韶关市茗苑物业服务有限公司与被告丘细成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告韶关市茗苑物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗玉光及被告丘细成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市茗苑物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请法院判令被告应交纳物业服务费1662元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：该被告居住在亨泰花园小区，原告是物业服务公司，按照物业服务规定，明确说明是有偿服务。但被告违背规定，从2014年7月开始就不交纳物业服务费，原告曾多次催告，然而被告置之不理，物业费拖欠至今，共拖欠物业费用总额：1662元。故诉之法院，请求法院判令或调解被告履行交纳物业费义务。被告丘细成辩称,一、履行制止并报告的行为义务。2003年6月8日颁发的《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内违反的有关治安、环保、物业、装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。二、答辩人所居住的亨泰花园2栋1001号房，公共楼上过道走廊从2007年至今有一堆黄泥没有清走，在此期间我几次通知物业拉走，并要求处理，物业都置之不理。三、从2016年另外一户主，放置一堆水泥沙石在楼道口，经常散落沙石在答辩人门口，答辩人也通知物业去处理，并多次要求物业采取措施解决，到至今置之不理，给答辩人的生活带来不便。根据法律规定以及合同的约定，物业应当制止住户在楼顶堆放垃圾和障碍物。四、根据物业管理条例第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务、物业服务，企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。一楼楼道口商铺乱开门，随便出入答辩人小区，造成本小区单车丢失。五、五楼有一个空调水的下水孔，整天都有空调水流到楼梯，造成楼梯湿滑。2016年8月份，答辩人摔跤，答辩人通知物业采取措施解决，至今未解决。六、小区8楼住户养狗，经常在楼顶遛狗，经常在楼梯口及家门口大小便，给我们十楼住户带来不便，我们多次反映物业去管理，物业都不管，最后我们十楼住户自己出钱装了铁门，并把钥匙给了一把给门卫及清理垃圾的工人。我们有专门的收款单及10楼的全体住户签名。七、根据《物业管理条例》第二条：“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”我们的物业合同有二份，一份在物业部，另一份在住建局，我们要求调阅。楼下下水道堵塞，从今年6月至今，污水横流，多方处理无果，我们已经交完2017年1月到12月份物业费，现在小区出现诸多问题物业也不处理。八、原告并未按照合同约定每年向全体业主公布一次管理费用收支账目，原告并未按照合同约定制定业主文明公约。九、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝物业服务费用，因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：被告丘细成是韶关市武江区五祖路亨泰花园2号楼1001房的业主。1999年9月30日，韶关市茗苑开发置业有限公司与被告签订了小区的“入住合约”，同意共同遵守该小区的“居住公约”和“暂行规定”。其中“暂行规定”约定，由韶关市茗苑开发置业有限公司为亨泰花园小区提供物业管理服务，收费标准按住户购房面积每平方米0.4元收缴或按物价局收费标准计收。水、电每月由管理处抄表收费，汇总缴纳供水公司，公用水电费按用户用水、用电比例分摊。业主逾期不交费，管理处将按每日1%的标准罚缴滞纳金等内容。合同签订后，韶关市茗苑开发置业有限公司一直为该小区提供物业服务，后该公司成立韶关市前程物业服务有限公司。但自2014年7月起，被告未向韶关市前程物业服务有限公司交纳物业费，截止至2016年12月，被告共欠原告物业费1662元。经原告催收未果，遂诉至法院要求判令被告支付上述费用。另查明：韶关市前程物业服务有限公司于2017年5月16日经韶关市工商行政管理局核准变更登记为韶关市茗苑物业服务有限公司。原告韶关市茗苑物业服务有限公司具有物业服务管理资质，其服务等级为三级。庭审中原告提出2014年起至2016年都是按0.6元每平方米收取物业费，被告表示不清楚原告从何时起按0.6元每平方米计收物业费，但承认当前物业费计算方式为0.6元每平米，且对原告出示的费用清单无异议。本院认为，被告是亨泰花园小区的业主，韶关市茗苑开发置业有限公司与被告已自愿签订了“入住合约”，就小区的物业管理进行了约定。原告作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。根据《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，现被告拒绝向原告交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告认为是因原告没有正确履行物业服务义务而拒绝交纳物业服务费的答辩意见，从庭审查明的情况看，原告提供的物业服务确实存在有待完善和改进之处，被告也并非无理由恶意拖欠物业服务费，故本院对被告应交纳的物业服务费酌情减免300元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告丘细成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月至2016年12月的物业服务费1362元给原告韶关市茗苑物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市茗苑物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丘细成负担。本判决为终审判决。审判员 彭志光二〇一七年十月二十七日书记员 杜颖希