（2017）闽08民终1343号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-15
案件名称
福建省锦绣房地产开发有限公司、龙岩市锦绣休闲会所有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建省锦绣房地产开发有限公司,龙岩市锦绣休闲会所有限公司,张振寿,廖夏悦,卢达洪,张巧萍,曾德烽,苏如新,徐惠烨,徐旖涵,游联柱
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1343号上诉人（原审被告）：福建省锦绣房地产开发有限公司，住所地龙岩市永定区凤城街道龙凤花园1号楼206房，统一社会信用代码91350822793769994G。法定代表人杨其华，董事长。委托诉讼代理人：廖任兰，福建志远律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：龙岩市锦绣休闲会所有限公司，住所地龙岩市永定区凤城街道下坑广场锦绣华庭三楼，统一社会信用代码91350822569292001T。法定代表人：卢凌云，董事长。委托诉讼代理人：卢欣昌，江西章贡律师事务所执业律师。第三人：张振寿，男，1988年12月3日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：廖夏悦，女，1988年7月21日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：卢达洪，男，1958年6月28日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：张巧萍，女，1987年6月3日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：曾德烽，男，1969年9月25日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：苏如新，男，1992年12月18日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：简灿明(暨第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新的共同委托诉讼代理人)，男，1989年6月26日生，汉族，住龙岩市永定区凤城街道下坑广场锦绣华庭*单元***室，公民身份号码3508221989********。第三人：徐惠烨，女，1988年8月27日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：徐旖涵，女，1993年3月19日生，汉族，住龙岩市永定区，第三人：游联柱，男，1976年12月18日生，汉族，住龙岩市永定区，上诉人福建省锦绣房地产开发有限公司（以下简称为锦绣房地产）因与被上诉人龙岩市锦绣休闲会所有限公司（以下简称为锦绣会所），第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新、简灿明、徐惠烨、徐旖涵、游联柱房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省永定区人民法院（2017）闽0803民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦绣房地产的委托诉讼代理人廖任兰，被上诉人锦绣会所的委托诉讼代理人卢欣昌，第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新的委托诉讼代理人暨第三人简灿明到庭参加诉讼。第三人徐惠烨、徐旖涵、游联柱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。锦绣房地产上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回锦绣会所的一审诉求。2.一审、二审诉讼费用、公告费由锦绣会所承担。事实与理由：1.锦绣会所提交的李彩花于2010年12月12日与锦绣房地产签订的《房屋购买意向合同》并不能作为本案定案依据，更不能作为锦绣会所与锦绣房地产存在讼争主楼挑板房屋买卖关系的凭据。该《房屋购买意向合同》签订时锦绣会所尚未成立，其不存在合同主体身份，且该《房屋购买意向合同》约定于2011年5月30日零时自动终止。故如锦绣会所要与锦绣房地产进行讼争主楼挑板买卖，应另行签订协议。锦绣会所与锦绣房地产并未就讼争主楼挑板的买卖签订任何书面协议，也未就讼争主楼挑板的买卖有任何实质性约定和履行，锦绣会所与锦绣房地产不存在讼争主楼挑板房屋买卖关系，其充其量仅是租赁使用讼争主楼挑板的承租人，与锦绣房地产不存在房屋买卖关系，其无权提起诉讼。一审判决未依法驳回锦绣会所的起诉，为程序违法。2.锦绣会所提交的《锦绣华庭三层销售明细》不能作为本案双方存在讼争主楼挑板买卖或使用权转让关系的依据。销售明细是随时可根据市场行情变更可或撤销，不具法律效力的意向性材料。双方无任何书面或口头依据确定上述销售明细系双方买卖讼争主楼挑板的凭据。作为不动产买卖，最终买卖关系的确定仍须以双方签订的书面协议为准。3.锦绣房地产与十位第三人就10套主楼房屋签订并已履行的《商品房买卖合同》在合法有效的情况下，已经在《锦绣华庭三层销售明细》签订前就已经按《商品房买卖合同》约定的6500元/平方米计算的款项履行支付完毕全部房款。《锦绣华庭三层销售明细》中对于主楼房屋单价的变更约定无效，该10套主楼房屋应按6500元/平方米计算房款。首先，一审法院认为“锦绣华庭三层主楼10套房屋的产权登记人并非原告，十个第三人与原告是不同的买卖主体，与被告发生不同的法律关系”。既然一审法院已经认识到十位第三人与锦绣房地产之间的主楼房屋买卖法律关系不同于讼争主楼挑板买卖，两个买卖合同的法律关系不同，合同当事人不同，那么一个法律关系下的当事人是否可以变更另一个法律关系下的他人的合同内容呢？退一步说，即使一审法院认为锦绣房地产与锦绣会所之间的讼争主楼挑板买卖关系无效成立，那么不同法律关系下的一个无效合同当事人是否可以自行变更另一个与其无关但有效且已经履行完毕的法律关系下的合同内容呢，这种变更是否有效？答案必然是否定的。合同的变更只能在合同当事人之间发生，无关的第三人无权去变更他人的合同内容。其次，无效合同自始无效，其所作的约定亦无效。《锦绣华庭三层销售明细》虽有锦绣房地产与锦绣会所的签字盖章，但不表明其所约定的内容是合法有效的。十位第三人与锦绣房地产签订的《商品房买卖合同》的有效合法性不容置疑，且该合同的购房款已经在《锦绣华庭三层销售明细》签订之前即已经支付完毕并开具了售房发票，故该十位第三人与锦绣房地产之间的房屋买卖关系受法律保护。锦绣会所与锦绣房地产之间如依一审法院认定存在无效的讼争主楼挑板买卖关系，则其更无权以无效的挑板房买卖关系去变更受法律保护的十位第三人与锦绣房地产之间的房屋买卖合同，锦绣会所更无权将属于十位第三人支付给锦绣房地产的房屋款项扣留为锦绣会所所占有，作为锦绣会所支付讼争主楼挑板的款项。第三，锦绣房地产与锦绣会所之间对主楼房屋的降价约定，在根本上不能改变十位第三人与锦绣房地产之间的房屋买卖合同，该降价约定对十位第三人与锦绣房地产之间的房屋买卖合同无约束力，不能就此变更十位第三人与锦绣房地产之间合法有效的房屋买卖合同约定的单价，十位第三人与锦绣房地产之间的房屋买卖关系合法有效并已履行，仍应按合同约定的6500元/平方米计算购房款。一审法院按《锦绣华庭三层销售明细》中的约定认定主楼房屋单价按5500元/平方米计算是完全错误的。4.锦绣会所实际并未支付分文讼争主楼挑板房款，其支付给锦绣房地产的款项合计820万元，扣除三层裙房款5140740元及其代付10套主楼房屋购房首付款2795380元后（按6500元/平方米计），剩余的263880元款项是其应付锦绣房地产的租金，锦绣房地产无须返还锦绣会所任何款项。锦绣房地产在一审已经非常详细的说明锦绣会所支付租金的情况，锦绣会所在购买三层裙房之前及锦绣房地产出售并交付10套主楼房屋前，锦绣会所即已经于2011年3月1日租用10套主楼房屋及三层裙房及主楼挑板，按每平方米10元计算，至今所产生的租金为561187元，扣除剩余款项263880元，锦绣会所尚欠锦绣房地产租金297307元。即使计算仅至2012年3月24日，所产生的租金也为205555.6元。锦绣房地产与锦绣会所不存在挑板房买卖关系，故该剩余款项263880元应直接作为租金抵扣。因此不仅锦绣会所无权主张还款，锦绣房地产还有权保留追索欠付的297307元租金（占用费）。锦绣会所辩称，锦绣房地产与答辩人的是房屋买卖合同关系的基本事实有(2014)岩民初字第26号民事判决书所认定，该生效判决认定的事实所依据的证据在该判决中经当事人质证已确认无异议，锦绣房地产所上诉的事实，与原来生效判决所确认的事实相违背，其上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新、简灿明辩称，同意锦绣会所的意见。第三人徐惠烨、徐旖涵辩称，1.同意锦绣房地产的上诉请求。2.答辩人系锦绣华庭5单元301、4单元301室的房屋业主，该房屋系本人购买，购买时仅委托锦绣会所代为办理支付购房款，而购房合同的签订及房屋贷款手续均由本人签字，购房首付款和银行按揭都是按购房合同约定6500元／平方米的价格支付的，答辩人从未与锦绣房地产协商过购房款价格变动事宜，也未进行过任何口头或书面的补充协议。3.锦绣会所称其与锦绣房地产于2012年3月24日签订《锦绣华庭三层销售明细》时主楼房屋价格按5500元／平方米计算，该计算没有依据且无效。首先，作为房屋业主并未授权锦绣会所对房屋价格与锦绣房地产进行变更协商；其次，在签订《锦绣华庭三层销售明细》之前，本人已向锦绣房地产支付完首付款，银行贷款也办理完毕，因此房屋价格自始至终不存在变动的情形。锦绣会所非房屋所有人，却要将本人已经支付的购房款自行按每平方为降价1000元且占为己有，将该款充抵其购买主楼挑板房的房款，其行为不仅侵害了本人和锦绣房地产的权益。3.主楼房屋已经租赁给锦绣会所，锦绣会所已将10套主楼房屋打通与主楼挑板连成一处进行经营使用，主楼挑板实际已经无法与主楼房屋分离返回。请求撤销一审判决，支持锦绣房地产的上诉请求。第三人游联柱未进行答辩。锦绣会所向一审法院起诉请求：1、判决锦绣会所与锦绣房地产关于锦绣华庭主楼挑板房的买卖关系无效，并恢复原状；2、判令锦绣房地产立即返还锦绣会所支付的锦绣华庭主楼挑板房购房款2283907元。一审法院认定事实：原告锦绣会所法定代表人为卢凌云，股东为卢凌云、李彩花、廖珍兰、黄乱英。被告锦绣房地产的法定代表人为杨其华。被告锦绣房地产尚未注销，尚在正常经营中。位于锦绣华庭楼盘由被告锦绣房地产开发，被告锦绣房地产于2006年12月26日办理了证号为2006099号的该楼盘建设工程规划许可证。2010年12月12日以原告锦绣会所股东李彩花代表公司为乙方，以被告锦绣房地产为甲方，双方签订《房屋购买意向合同》。该《房屋购买意向合同》第一项主要内容：房产地址龙岩市永定区下坑广场锦绣华庭三层；第二项主要内容：总建筑面积约2841平方米；总价款16039000元；其中裙房面积约827平方米（套内面积约647平方米，挑板180平方米），不可办理房屋所有权证，单价为人民币6000元/平方米，合计人民币4962000元整；2、主楼约1400平方米（最终面积以产权证为准）可办理房屋所有权证，主楼挑板614平方米，不可办理房屋所有权证，主楼与主楼挑板共约2014平方米，单价为人民币5500元/平方米，合计11077000元；3、最终面积以双方确认后为准，同意实行多还少补的原则，双方可向对方索退或补交差额款，差额价款不计利息。第六项主要内容：未尽事宜双方本着协作互利原则共同协商，签订补充合同。双方签字后本合同生效，本合同2011年5月30日零时自动终止。2011年7月13日以原告锦绣会所为乙方，以被告锦绣房地产为甲方，双方再次签订《转让协议》，该《转让协议》第一项内容：乙方所购房产位于龙岩市永定区下坑广场“锦绣华庭”三层裙房，面积为827平方米（其中套内面积约647平方米，挑板180平方米）。因该部分房产暂时不可办理房屋所有权证，双方约定签署长期使用权合同，使用权年限参照“锦绣华庭”项目土地使用年限。《转让协议》第二项内容，双方约定该房产单价为人民币6000元/平方米，合计人民币4962000元整。《转让协议》第三项内容：买受人在签订本合同一次性付清全部价款，即人民币496200元。《协议书》第四项内容：鉴于上述裙房套内面积（647平方米）特殊性，甲方不承诺可以办理房屋所有权证。若可以办理房屋所有证，由乙方自行负责办理，所有相关费用由乙方自行承担。甲方给予配合……。2011年7月18日至9月13日本案中的十个第三人分别与被告签订的《商品房买卖合同》，锦绣华庭三层主楼1单元301套房、302套房、2单元301套房、302套房、3单元301套房、302套房、4单元301套房、302套房、5单元301套房、302套房房屋产权所有登记人分别为张振寿、苏如新、游联柱、廖夏悦、卢达洪、简灿明、徐旖涵、张巧萍、徐惠烨、曾德烽。原告锦绣会所在向被告锦绣房地产购得锦绣华庭主楼挑板后，对上述主楼10套房屋进行改造使之与该主楼挑板房连成一体进行装修，于2011年7月开始进行具体的商业经营活动至今。2012年3月24日，被告对原告购买锦绣华庭楼房主楼套房面积、主楼挑板房面积、裙房面积、购房款支付情况进行结算，双方法定代表人在由被告锦绣房地产制作的如下《锦绣华庭三层销售明细》上签字并加盖单位印章。锦绣华庭三层销售明细由于被告转让给原告的房产系被告擅自改变规划审批内容违规搭建而成的非法建筑。2013年下半年开始，锦绣华庭主楼业主多次上访，并因此导致原告公司无法正常开展经营活动，为此原告于2013年12月向龙岩市中级人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、原告、被告于2011年7月13日签订的关于锦绣华庭三层裙房使用权的《转让协议》及主楼挑板房的买卖关系无效；2、被告立即返还原告支付的锦绣华庭三层裙房及主楼挑板房转让价款人民币7424647元；3、被告赔偿原告装修款人民币4000000元（此项诉讼请求在诉讼中撤回另行处理）。龙岩市中级人民法院在审理原告与被告房屋买卖合同纠纷一案中，对原、被告双方陈述及提交的证据进行核实，在查明的案件事实中确认：锦绣华庭主楼挑板房房价款3157990元，三层裙房房价款5140740元，《转让协议》签订后至中院审理判决前，原告锦绣会所向被告锦绣房地产支付了其购买锦绣华庭三层裙房及主楼挑板房购房款计7424647元，2010年12月12日与原告股东李彩花代表签订了《房屋购买意向合同》、2011年7月13日与被告签订了《转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定。于2014年9月5日以（2014）岩民初字第26号《民事判决书》作出判决：1、原告与被告于2011年7月13日签订的位于龙岩市永定区下坑广场锦绣华庭三层裙房使用权的《转让协议》无效；2、被告应于本判决生效之日起30日内，返还原告已支付的永定区下坑广场锦绣华庭三层裙房购房款5140740元；3、原告龙岩市锦绣休闲会所有限公司应于本判决生效之日起30日内，将位于锦绣华庭三层裙房返还给被告福建省锦绣房地产开发有限公司。该判决已发生法律效力。因锦绣华庭三层主楼10套房屋的产权登记人并非原告，该10套房屋已与主楼挑板“捆绑”在一起，对主楼挑板房权益的处理必将牵涉和影响到该10套房屋所有权登记人的利益，在该10套房屋产权登记人未就主楼挑板归属返还等问题向本院提起诉讼的情况下，对原告与被告关于锦绣华庭主楼挑板房买卖关系效力不予确认，对原告要求被告返还锦绣华庭主楼挑板房购房款的诉讼请求，中院一审不予支持。中院一审认为对原告要求确认其与被告的锦绣华庭主楼挑板房买卖关系无效及要求被告返还锦绣华庭主楼挑板房购房款的诉讼请求，原告应与上述锦绣华庭主楼的10套房房屋产权登记人一起另案进行处理。原告锦绣会所遂提起诉讼。一审法院认为，坐落于永定区凤城镇下坑广场锦绣华庭楼盘由被告开发，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十六条第一款规定精神，建设单位或者个人应当按照建设工程规划许可证，乡村建设规划许可证的规定进行建设。需要变更规划许可证规定进行建设的，应当报经原发证机关批准后，方可实施。2001年4月4日原建设部发布的《商品房销售管理办法》第七条第一款第（三）项规定，商品房现售的条件应当持有建设工程规划许可证和施工许可证。原告锦绣会所向被告锦绣房地产购买的锦绣华庭三层挑板房,是未经龙岩市永定区住房和城乡规划建设局许可，该建设超出了龙岩市永定区住房和城乡规划建设局核发被告的证号为2006099号的建设工程规划许可证许可范围，锦绣华庭三层挑板房属违法建设的建筑物、构筑物。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属无效合同。2010年12月12日被告与原告股东李彩花代表签订了《房屋购买意向合同》，将未经规划许可和施工许可建成的未取得合法产权的锦绣华庭三层主楼挑板房销售给原告，该《房屋购买意向合同》依上述法律、法规应认定为无效合同。现原告锦绣会所诉请要求与被告锦绣房地产关于锦绣华庭第三层挑板房的买卖关系无效,符合法律的规定，应予支持。但是否应以拆除恢复原状,应由行政机关作出决定,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。依照该项法律规定，被告应返还原告锦绣华庭三层挑板房购房款，具体返还的数额为原告锦绣会所向被告锦绣房地产已支付的购买锦绣华庭三层裙房及主楼挑板房购房款计7424647元减去龙岩市中级人民法院（2014）岩民初字第26号《民事判决书》第二项判决中被告锦绣房地产应返还原告锦绣会所已支付的锦绣华庭三层裙房购房款5140740元的部分，即7424647元-5140740元=2283907元。在被告返还原告购房款2283907元的同时，原告亦应将所购的锦绣华庭三层挑板房返还给被告。由被告锦绣房地产制作的《锦绣华庭三层销售明细》是经双方法定代表人签字并加盖双方单位印章的结算凭证，其真实性、合法性应予确认。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权包括了对财产占有、使用、收益和处分的四项权能，本案中，原告已实际占有了锦绣华庭三层主楼挑板房进行使用经营进行收益，并可对该房产进行处分。从《房屋购买意向合同》约定主楼挑板不可办理房屋所有权证，签署长期使用权合同，及上述《锦绣华庭三层销售明细》的内容看，其实质是房屋买卖的法律关系，而不是租赁合同关系；锦绣华庭三层主楼10套房屋的产权登记人并非原告，十个第三人与原告是不同的买卖主体，与被告发生不同的买卖关系。被告诉讼过程中提出《锦绣华庭三层销售明细》中就主楼房屋及挑板房的结算没有效力，原、被告之间仅存在租赁使用讼争挑板房的关系并要求支付租金以抵消购房款，10套主楼房屋的单价应按6500元/平方米计算价款，主楼房屋及挑板房的价款应结合一起计算，主楼房屋价款的增加部分应抵扣挑板房的价款等抗辩理由不能成立，不予支持。第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新、简灿明、徐惠烨、徐旖涵、游联柱是否同意原告锦绣会所将锦绣华庭第三层挑板房返还给被告锦绣房地产,是原告锦绣会所与第三人(即锦绣华庭第三层主楼业主)之间的另一种法律关系问题,应另行处理。因此,第三人徐旖涵、徐惠烨、游联柱以伸出主楼的挑板房与第三人的房屋已经连通使用，连为一体不可分割，不可返还，如强行返还将损害第三人的合法权益，原告的诉求无理，请求法院依法驳回的抗辩意见，理由不当,不予采纳。第三人徐旖涵、徐惠烨、游联柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、原告龙岩市锦绣休闲会所有限公司与被告福建省锦绣房地产开发有限公司关于龙岩市永定区下坑广场锦绣华庭第三层挑板房的买卖关系无效；二、被告福建省锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告龙岩市锦绣休闲会所有限公司已支付的永定区下坑广场锦绣华庭三层挑板房购房款2283907元；三、原告龙岩市锦绣休闲会所有限公司于本判决生效后30日内将其所购的坐落于永定区下坑广场锦绣华庭三层挑板房返还给被告福建省锦绣房地产开发有限公司；四、驳回原告龙岩市锦绣休闲会所有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25071元，由原告龙岩市锦绣休闲会所有限公司负担300元、被告福建省锦绣房地产开发有限公司负担24771元。如果被告福建省锦绣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，对一审查明的事实，锦绣房地产有如下异议：1.2010年12月12日锦绣会所没有成立，李彩花并非代表公司；2.锦绣会所不是2011年7月从事经营活动，而是3月；3.并非原告购买主楼套房而是十位第三人购买；4.主楼跳板房没有购买只是有购买意向，对购房款支付情况没有结算；5.主楼跳板房价款3157990元不是事实，锦绣会所支付其购买三层裙房及主楼挑板房购房款74424647元也不是事实，这款项包含有主楼房屋降价1000元/平方米的差价140多万元及锦绣会所主张的消费充值等费用；其余事实无异议。锦绣会所及第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新、简灿明对一审查明的事实没有异议。对各方无异议一审认定的事实，本院予以认定。另锦绣房地产认为应补充认定如下事实：1.原告锦绣会所的设立时间是2011年3月7日设立，同时一审原告设立时间是2011年3月1日，与上诉人签订有房屋租赁合同，由被上诉人租赁本案涉及的锦绣华庭三楼主楼挑板和三层裙楼进行经营。2.《房屋购买意向合同》第三条。3.十个第三人与锦绣房地产签订的价款6500元/平方米，十位第三人支付购房款的时间，十个第三人已经分别于2011年10月-12月之前把所有的首付款和银行按揭款支付完毕。对此锦绣会所及第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新、简灿明认为，锦绣会所成立的时间没有异议，签订租赁合同是解决工商登记的问题，双方履行的是房屋买卖合同，李彩花是代表锦绣会所的，这一事实在(2014)岩民初字第26号已认可，《房屋购买意向合同》双方无异议，但是否要全文照录，十套商品房价款不影响本案的处理，主楼套房确实是锦绣会所所买，挂靠第三人。经审查本院认为，锦绣会所成立于2011年3月7日，各方均无异议，本院予以认定；而李彩花系锦绣会所的股东，《房屋购买意向合同》系其代表锦绣会所签订，李彩花与锦绣会所均无异议，一审该认定正确，锦绣房地产该异议不能成立；2011年3月1日，锦绣会所与锦绣房地产签订《房屋租赁合同》，租赁锦绣房地产坐落在永定区下坑广场西侧锦绣华庭三楼(面积约1400平方米)作为经营场所和办公使用，该事实有双方签订的《房屋租赁合同》为证，应予以认定；《房屋购买意向合同》第三条约定：乙方(指李彩花，下同)应于2010年12月15日前，付给甲方(指锦绣房地产，下同)人民币(大写)：捌拾万元整的购房意向定金，乙方应在2011年5月30日前与甲方签订《房屋买卖合同》，并按合同约定条款支付购房款。由于乙方原因未能按时签定《房屋买卖合同》的，乙方所交甲方款项的20%作为违约金赔付甲方，余款作为租赁本意向房产面积的租金和保证金交付甲方(租金及保证金计算方法见租赁合同)，该事实有《房屋购买意向合同》为证，应予以认定；本案第三人张振寿、廖夏悦、卢达洪、张巧萍、曾德烽、苏如新、简灿明、徐惠烨、徐旖涵、游联柱与锦绣房地产签订的《商品房买卖合同》均约定单价为6500元／平方米，且第三人均按合同约定支付了购房款，此事实有《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票、借款凭证为证，应予以认定。本案的争议焦点：1.主楼挑板房双方是购买关系，还是租赁关系，锦绣房地产主体是否适格？2.2012年3月24日双方法定代表人签字的《锦绣华庭三层销售明细》是否能作为双方买卖挑板房的依据？本院认为，坐落在永定区下坑广场锦绣华庭三楼主楼边的挑板房系锦绣房地产开发，锦绣会所主张双方系买卖关系，锦绣房地产作为开发商被告主体适格。锦绣房地产上诉主张其主体不适格，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，锦绣会所主张挑板房双方系买卖关系，仅提供了2012年3月24日双方法定代表人签字的《锦绣华庭三层销售明细》一份孤证，该证据不能证实双方系买卖关系，其理由如下：首先，2011年3月1日，锦绣会所与锦绣房地产签订了《房屋租赁合同》，租赁锦绣房地产坐落在永定区下坑广场西侧锦绣华庭三楼(面积约1400平方米)作为经营场所和办公使用，即包括本案中的挑板房，双方系租赁关系；其次，2010年12月12日李彩花与锦绣房地产所签订的《房屋购买意向合同》第三条明确约定双方应在2011年5月30日前签订《房屋买卖合同》，并按合同约定条款支付购房款，若未能按时签定《房屋买卖合同》，所交款项的20%作为违约金赔付，余款作为租赁本意向房产面积的租金和保证金，而锦绣会所至今未提供本案挑板房房屋买卖合同；第三，在《锦绣华庭三层销售明细》中已经明确第三人所购买的十套房单价为5500元／平方米，此约定并没有第三人的签字认可，而与锦绣房地产与第三人签订的《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票的价格6500元／平方米，相互矛盾，锦绣会所主张该十套房系其购买而挂在第三人的名下，并没有得到全部第三人的认可，锦绣会所也没有提供任何证据证实；故《锦绣华庭三层销售明细》无法证明挑板房双方系买卖关系，锦绣会所要求确认双方买卖挑板房的关系无效，缺乏依据，一审确认双方买卖挑板房关系无效并判决返还挑板房的购房款错误，本院予以改判。综上所述，锦绣房地产的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：、撤销福建省永定区人民法院（2017）闽0803民初596号民事判决。二、驳回龙岩市锦绣休闲会所有限公司的诉讼请求。二审案件受理费25071元，由龙岩市锦绣休闲会所有限公司负担。变更一审案件受理费25071元，由龙岩市锦绣休闲会所有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈日耀审判员 张丽贞审判员 许培清二〇一七年十月二十七日书记员 邱艺梅名称面积单价总价应收金额已收金额欠款备注主楼挑板1408.25574.185500.005500.007746860.003157990.007746860.003157990.006360000.00（银行按揭金额）17856001单元：301:78万;302:64万户2单元：301:64万；302:64万3单元：301:64万302:64万4单元：301:43万302:53万5单元：301:64万302:78万裙房856.79600051407405140740杨其华7800000首付款主楼电梯（扣除）52.8-5500-290400观光电梯（增加）12.185500669906990观光电梯（增加）22.445500123420123420合计1594560015945600141600001785600其中：1078215.00银行本月放款 来源：