（2017）津0105民初3229号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-02-28

案件名称

天津市十月影院与天津滨海乐氏商贸有限公司、余强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市河北区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津市十月影院,天津滨海乐氏商贸有限公司,余强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第十三条

全文

天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初3229号原告：天津市十月影院，住所地天津市河北区中山路***号。法定代表人：张顺年，该影院经理。委托诉讼代理人：郭瑞雯，天津天允律师事务所律师。被告：天津滨海乐氏商贸有限公司，住所地天津市河西区枫林路29号。法定代表人：何凤美，该公司经理。委托诉讼代理人：周月，天津易道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维涛，天津日昇律师事务所律师。被告：余强，男，1993年10月26日出生，汉族，住天津市河北区。原告天津市十月影院与被告天津滨海乐氏商贸有限公司（以下简称：滨海乐氏公司）、余强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市十月影院的法定代表人张顺年、委托诉讼代理人郭瑞雯、被告滨海乐氏公司的委托诉讼代理人周月、张维涛、被告余强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市十月影院向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告滨海乐氏公司将所承租的坐落天津市河北区中山路129号的房屋腾空并交付给原告；2、请依法判令被告滨海乐氏公司给付欠付原告的房租5000000元整；3、请依法判令被告滨海乐氏公司按照每年1000000元给付原告房屋使用费，自2017年3月1日开始，直至实际腾空房屋为止；4、请依法判令被告滨海乐氏公司每天按照500元支付拖欠房租的违约金，自2017年3月1日开始，直至实际给付租金为止；5、请依法判令被告滨海乐氏公司每天按照500元支付逾期腾房的违约金，自2017年3月1日开始，直至实际腾空房屋为止；6、请依法判令被告滨海乐氏公司将租赁的房屋恢复原状或赔偿损失；7、请依法判令被告余强将所使用的坐落天津市河北区中山路129号的房屋腾空并交付给原告；8、如被告余强未在法院判定的时间内腾房，则按每月16666元向原告交纳房屋使用费；9、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告滨海乐氏公司系房屋租赁关系。原告与滨海乐氏公司签订房屋租赁合同后，即依约将坐落天津市河北区中山路129号的房屋如期交付给滨海乐氏公司。但滨海乐氏公司在租赁期间内不仅没有按照合同的约定如期交付房租，并且未经原告准许，将租赁的房屋进行了违法拆建。现双方的租赁合同已经期满，原告已函告滨海乐氏公司合同期满后解除，双方不再续约，并就欠租和腾房问题与滨海乐氏公司进行了协商，滨海乐氏公司始终未能将房屋交付原告，并拒交房租。滨海乐氏公司的行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告依据法律法规的相关规定，向法院提起诉讼。滨海乐氏公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求全部予以驳回。原告与被告于2011年12月8日签订《房屋租赁合同》，根据该合同第四条第4.1、4.2款“每年年租金100万元。乙方每半年（6个月）支付甲方一次租金，半年租金为50万元。具体交付租金日期为每年2月25日和8月25日”的约定，原告自2012年2月25日即已知晓被告未缴纳租金的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，因此原告要求被告承担给付租金义务的诉讼时效期间应从2012年2月25日起算。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。由于租赁合同约定每半年租金应于每年2月25日和8月25日支付，故原告于2017年5月8日提起诉讼，主张2016年5月8日之前的租金已超过诉讼时效，该诉讼请求不应支持。原告向被告出租租赁房屋时，提供的证明其享有使用收益权的房屋使用权证书的有效期限是截止至2015年12月31日，原告口头表示其可以办理展期，但此后原告再未向被告提交其对租赁房屋的使用期限延长的任何书面文件，故原告与被告签订的2015年12月31日之后的租赁期限应属无效，原告无权要求被告给付2015年12月31日之后的租金。被告在原告及原告上级主管单位河北区文化局的要求及认可下，对租赁房屋进行了改造升级施工项目，原告就被告升级改造后的租赁房屋与被告重新签订房屋租赁合同，租赁物面积大大增加，原告也增加了租金。被告已经完成招商工作，但在承租期内，原告不但不配合被告办理营业执照，反而多次对被告正常经营行为进行阻挠，导致被告无法正常使用租赁房屋，因此原告不但无权索要租金及要求恢复原状，且应返还被告交纳的保证金并支付相应的升级改造及扩建费用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。余强辩称，余强与天津市河北区乐迪蔬菜市场签订了《市场商铺（摊位）租赁协议书》，租期为2016年8月1日至2017年9月15日，余强已经向天津市河北区乐迪蔬菜市场交了一年的租金，而且余强在该房屋进行了投资，现不同意腾房。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区中山路129号房屋系天津市河北区公用房屋管理所管理、原告承租使用的保管自修公产房屋。原告与被告滨海乐氏公司于2010年7月2日签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告、出租人）将坐落天津市河北区中山路129号十月影院房屋出租给乙方（被告滨海乐氏公司、承租人）。该出租房屋面积3115.68平方米，租赁期限自2011年3月1日起至2030年2月28日止，租赁期限20年。房屋租赁期限自2011年3月1日起至2016年2月28日止每年年租金为700000元；自2016年1月1日起，再行协商租金事宜。该合同签订后，原告将天津市河北区中山路129号房屋交付被告滨海乐氏公司。被告滨海乐氏公司接收房屋后，将所承租的房屋整体拆除，重建为一座建筑面积9772.06平方米的四层建筑物，其重建房屋未取得有关部门审批，未取得房屋建筑工程规划许可证。原合法房屋被拆除后，原告曾经要求被告滨海乐氏公司将房屋恢复原状，对此滨海乐氏公司多次作出致歉和承诺，并于2010年11月1日向原告交纳3000000元保证金，保证今后房屋按原貌恢复原状。房屋建成后，经原、被告协商后，被告将重建后的建筑物交给原告，原、被告于2011年12月8日重新签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告、出租人）将坐落天津市河北区中山路129号重建后的十月影院房屋出租给乙方（被告滨海乐氏公司、承租人），该出租房屋面积9772.06平方米。租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租赁期限5年，合同期满后，需重新签订租赁合同。房屋租赁期间，每年年租金为1000000元整人民币。同时该合同约定“自本合同签订之日起，甲乙双方于2010年7月2日所签订合同废止，以本合同为准”。合同签订后，被告滨海乐氏公司自2012年3月1日起未向原告支付房屋租金。另查，2016年8月15日，被告滨海乐氏公司委托案外人天津市河北区乐迪蔬菜市场与被告余强签订《市场商铺（摊位）租赁协议书》，约定甲方（天津市河北区乐迪蔬菜市场、出租方）将十月影院文化广场左侧底商外2号商铺租赁给乙方（余强、承租方）经营。租赁期为一年，自2016年8月1日至2017年9月15日。租赁费采用上打租方式，每12个月为一个租赁缴费期，签订协议时应支付租赁费人民币贰拾万元整。余强于2016年8月15日向天津市河北区乐迪蔬菜市场交纳2016年8月1日至2017年9月15日期间的租金200000元。后余强使用该商铺经营虾吃虾涮火锅店，该火锅店无营业执照。本院认为，天津市河北区中山路129号房屋在2010年7月2日之前为原告保管自修的公产房屋，系合法建筑。2010年7月2日之后，被告滨海乐氏公司未经原告及相关部门允许，将原合法房屋全部拆除，在原、被告均未取得建筑工程规划许可证的情况下重建一座四层建筑物，至本案一审辩论终结前，该建筑物仍未取得建筑工程规划许可证，因此该建筑物为违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“出租人未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，原告与被告滨海乐氏公司就9772.06平方米违法建筑签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还，应当折价补偿。”因此原告要求被告滨海乐氏公司返还讼争房屋的请求，本院予以支持。被告滨海乐氏公司实际占用9772.06平方米房屋长达五年之久，根据公平原则，应参照双方合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费。被告余强与案外人天津市河北区乐迪蔬菜市场之间的租赁合同，因原告与滨海乐氏公司之间的主租赁合同为无效合同，致使被告余强所签订的次租赁合同缺乏合同基础，因此余强亦应承担腾房义务，并应在本院指定的腾房期限后参照与案外人天津市河北区乐迪蔬菜市场之间的租赁合同约定的租金标准，即每月16666元，向原告支付房屋使用费。其与案外人天津市河北区乐迪蔬菜市场之间的租赁合同纠纷与本案不是同一法律关系，可另行解决。被告滨海乐氏公司关于诉讼时效的抗辩意见，因原告与其于2011年12月8日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原告主张返还房屋、给付房屋使用费的诉讼时效应从该合同被宣告无效之日起计算，因此滨海乐氏公司的该项抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告滨海乐氏公司支付延迟给付租金的违约金和延迟腾屋的违约金的诉讼请求，因原告与被告滨海乐氏公司2011年12月8日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，该合同全部无效，其中约定的违约责任亦为无效条款，因此原告关于违约金的两项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告滨海乐氏公司恢复租赁房屋的原状或赔偿损失的诉讼请求，租赁房屋的原状为天津市河北区公用房屋管理所登记的3115.68平方米，现状为重建后的9772.06平方米，重建后的房屋与原房屋并非同时存在的两座建筑物，而是按照时间顺序在同一地点先后存在的建筑物。原3115.68平方米房屋灭失后，原告接收了重建后的9772.06平方米房屋并与被告滨海乐氏公司重新签订《房屋租赁合同》，因此原告要求恢复原状或赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。关于被告滨海乐氏公司要求原告退还保证金的抗辩意见，因该3000000元系其当初保证恢复原貌的保证金，但其至今未进行恢复，故被告滨海乐氏公司的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告滨海乐氏公司要求原告支付相应的升级改造及扩建费用的抗辩意见，被告滨海乐氏公司未经原告同意就将原房屋拆除致灭失，抗辩意见中主张的扩建费用均是为建成9772.06平方米房屋而花费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修和扩建发生的费用，由承租人负担，因此该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津滨海乐氏商贸有限公司将天津市河北区中山路129号9772.06平方米房屋腾空交付原告天津市十月影院，并按照每年1000000元的标准给付原告天津市十月影院自2012年3月1日至实际腾房之日止的房屋使用费；二、本判决生效后十日内，被告余强将其使用的天津市河北区中山路129号左侧底商外2号商铺腾空交付原告天津市十月影院，逾期不腾，则被告余强按照每月16666元标准给付原告十月影院自本判决指定腾房期限届满之日起至实际腾房之日止的房屋使用费；三、驳回原告天津市十月影院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，减半收取计23400元，保全费5000元，以上共计28400元，由被告天津滨海乐氏商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员　于丽英二〇一七年十月二十七日法官助理　宋晓慧书 记 员　季晓晶附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所有到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 百度搜索“”