（2017）京0108民初22665号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-02-13
案件名称
北京中原华夏物业管理有限公司与李靖宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中原华夏物业管理有限公司,李靖宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初22665号原告：北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号14层1404室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：郑凯艳，女，该公司法务。委托诉讼代理人：赵东柱，男，华澳中心项目部管业主管。被告:李靖宇，男，1990年1月7日出生，满族，住北京市海淀区。原告北京中原华夏物业管理有限公司(以下简称中原物业公司)与被告李靖宇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原物业公司委托诉讼代理人郑凯艳、赵东柱与被告李靖宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中原物业公司向本院提出诉讼请求：1.李靖宇支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费4695.24元，滞纳金1582.3元；2.李靖宇支付2016年1月1日至2016年11月30日的物业管理费4303.97元，滞纳金675.72元；3.李靖宇承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月8日我公司与华澳中心小区的业主委员会签订了华澳中心小区物业服务合同。2015年7月8日，我公司又与华澳中心小区业主委员会续签了该物业服务合同，合同期限为2015年7月8日至2018年7月7日止。李靖宇为北京市海淀区紫竹院路31号华澳中心2-1F号房间的业主，根据我国相关法律和物业服务合同的约定，李靖宇有义务按照华澳中心小区物业服务合同约定的标准，向我公司支付物业费。根据我公司的收费记录，李靖宇至今一直没有交纳2015年1月1日至2016年11月30日期间的物业管理费8999.21元，滞纳金2258.02元，总计人民币11257.23元。我公司已多次向李靖宇催缴，但是李靖宇仍拖延不付。李靖宇该行为既侵害了其他业主的合法权益，也给我公司造成了严重的经济损失。李靖宇辩称：1.双方不存在供暖或者物业服务合同关系。我的房屋不属于华澳中心小区业主委员会自管的物业范围，房屋物业由北京无线电厂自管的物业公司提供，且未参加华澳中心小区业主大会，未行使业主的选举权、被选举权，未参与华澳中心小区物业自管，因此中原物业公司与华澳中心签订的物业服务合同、锅炉委托管理合同对我不具有约束力。2.中原物业没有要求我支付物业费、供暖费、滞纳金的合同依据和事实依据。双方没有签订书面合同，没有对服务标准、收费标准、违约责任进行过约定。中原物业公司主张的收费标准、滞纳金标准违反《价格法》及相关规定。3.物业服务质量达不到国家标准，未尽到物业管理企业职责，其要求支付取暖费、物业费不应支持。4、中原物业公司存在多处收费，其收取的费用足以承担物业管理费用。本院经审理认定事实如下：李靖宇为北京市海淀区紫竹院路31号华澳中心xx号房屋的业主，房屋面积142.28平方米。2014年4月5日，北京市海淀区华澳中心业主委员会与中原物业公司签订《华澳中心物业服务合同》，约定由中原物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务期限：自2014年4月8日至2014年7月7日，为物业服务管理过渡期，如双方在此期间为书面终止合同则合同自动延期至2015年7月6号。2015年7月1日，华澳中心业主委员会与中原物业公司签订《华澳中心物业管理补充协议》，协议约定续订前述物业服务合同，续订期限“本次续订期间为2015-7-8起，至2018-7-7，共计3年”。李靖宇欠交2015年1月1日至2016年11月30日期间的物业管理费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，华澳中心业主委员会与中原物业公司签订物业服务合同，约定由中原物业公司为涉案小区提供物业服务，李靖宇作为该房屋所有权人，虽未与中原物业公司签订书面合同，但中原物业公司实际上为其提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，李靖宇作为受益人应当履行交纳物业费的义务。李靖宇辩称，中原物业公司与华澳中心签订的物业服务合同对其不具有约束力，但未提交证据佐证，且李靖宇亦认可自2015年1月1日北京无线电厂管理的物业公司已经撤场、不再为其所在小区提供物业服务，故对李靖宇的此抗辩意见本院不予采纳。李靖宇所辩称的中原物业公司存在多处收费，收取的费用足以承担物业管理费用，其与本案并非同一法律关系，可另行解决。现中原物业公司起诉要求李靖宇支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。李靖宇辩称中原物业公司提供物业服务不达标，但现有证据不足以证明其抗辩事项，故对此抗辩事由本院不予采纳。但是，从业主提交的小区环境照片可以看出涉案小区的物业服务仍有可供完善之处，中原物业公司应与业主及时沟通、切实整改服务中可能存在的不足，希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。因业主欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故中原物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、李靖宇于本判决生效后七日内向北京中原华夏物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年11月30日的物业管理费8999.21元；二、驳回北京中原华夏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元（北京中原华夏物业管理有限公司已预交），由李靖宇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 游晓飞二〇一七年十月二十七日书记员 刘志超 来自