（2017）皖0103民初2678号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-14
案件名称
阳家胜与合肥博天化工有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
阳家胜,合肥博天化工有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0103民初2678号原告：阳家胜，男，1983年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：余才能，安徽金亚太(长丰)律师事务所律师。��托诉讼代理人：杨晗春，安徽金亚太(长丰)律师事务所律师。被告：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号，统一社会信用代码91340100771102048F。法定代表人：房家远，公司执行董事。委托诉讼代理人：戴玉满，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浩，安徽睿正律师事务所实习律师。原告阳家胜诉被告合肥博天化工有限公司(下称博天化工公司)买卖合同纠纷一案。本院于2017年3月28日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳家胜委托诉讼代理人余才能、杨晗春，被告博天化工公司委托诉讼代理人戴玉满、吴浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。阳家胜向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金55640元（暂从2016年7月1日计算至2017年3月21日，后续违约金以702537元为基数，以日万分之三为基准，计算至房屋实际交付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月16日，原告与被告签订编号为201L20160123《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于合肥市肥西××广场Ａ房屋。合同的首付款在2016年5月16日支付给了被告，剩余房款办理了按揭贷款且已经发放到位。双方在合同中均约定房屋的交付期限为2016年6月30日前。经原告多次催告，被告一直拖延交房。被告的行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益。依据双方签订的合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的���二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金。为此，原告现诉至法院。博天化工公司辩称：一、因本案出现合同约定的免责事由（其他非出卖人所能控制因素），故被告不应承担逾期交房的违约责任。双方合同第八条第一款约定被告应于2016年6月30日前取得建设工程规划许可证正本并向原告交付房屋，但同时，合同第八条第二款约定：如遇不可抗力或其他非出卖人所能控制因素，出卖人可以据实予以延期。众所周知，此前合肥市建设工程竣工备案验收与工程款结算完全不相干，任何工程只需正常验收并办完备案手续即可领取建设工程规划许可证正本。但未曾想合肥地方政府为了解决农民工欠薪，突然于2016年6月29日，由市城乡建设委员会发布了《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》（合建[2016]86号），依照该管理办法（以下称“备案管理办法”）第十二条规定，办理建设工程竣工验收备案前均应办理竣工结算备案，凡不按备案管理办法的规定办理竣工结算备案的，竣工验收备案机构不得办理建设工程竣工验收备案手续，此备案管理办法于2016年6月29日起颁布施行。即合肥市城乡建设委员会突然发布文件将新设立的竣工结算备案作为办理建设工程竣工验收备案的前置条件，也就是说，合肥市的任何建设工程想要办理工程竣工验收备案，必须先由建设单位与施工单位将工程款结算完毕并进行备案之后才能往下推进。这个文件的突然出台并立即执行，显然是任何建设单位（也包括原告本人）所无法预见的，同时也是建设单位（即被告）所不能控制的，完全属于双方合同约定的“其他非出卖人所能控制因素”。另外，现实中所有的建设单位与施工单位就工程款的结算，从来都是漫长且反复无数次才能完成的。因为这其中牵涉到太多的双方利益纠葛及各种争议，也是建设单位（被告）所不能单方控制的进程，显然也属于“其他非出卖人所能控制因素”。二、因原告付款迟延，被告有权依据补充协议推迟交房。本案双方在合同附件五《补充协议》第5条第2款中约定，若买受人未在2016年6月30日前付清全部房价款应承担违约责任，且出卖人还有权推迟交付房屋。而本案原告是2016年8月10日才付清全部房款，因此被告（出卖人）推迟交房并不违约。综上，由于本案中出现了合同约定的出卖人可延期交房的免责事由，故被告不应承担延期交房的违约责任。本院经审理查明的事实如下：2016年5月16日，原告与被告签订编号为201523《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于合肥市肥西××广场Ａ1903房屋。建筑面积71.08平方米，单价每平方米9883.76元，总金额702537元整。买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币352537元，应在2016年5月16日前支付给出卖人，剩余房款人民币350000元办理按揭贷款。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：5、该项目取得建设工程规划许可证正本。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖���在发生之日起三十日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过六十（含六十日）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。合同附件五合同补充协议：5、关于房屋交付（2）出卖人按合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款，若买受人未在第八条约定日期前付清全部价款，除承担违约责任外，出卖人还有权采取包括但不限于推迟交付房屋、通过诉讼等措施要求买受人在一定期限内交齐拖欠款项。合同签订后，原告于在2016年5月16日支付给了被告合同首付款352537元，剩余房款2016年8月6日原告与安徽商银行签订了抵押借款合同，借款人民币502万元（包含本案房产贷款在内），该按揭贷款已于2016年8月10日发放，并转给被告。被告称由于2016年6月29日合肥市相关政策出台，到城乡建委办理工程竣工备案手续之前必须办理竣工结算备案，导致原告取得建设工程规划许可证迟延，房屋无法按时交付。2017年4月7日被告领取到建设工程规��许可证正本，2017年5月4日被告向原告发出交房通知书，后原告接收了房屋。另查明，2016年6月29日合肥市城乡建设委员会出台了《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》，该办法第十二条规定自本办法旅行之日起，办理建设工程竣工验收备案前均应办理竣工结算备案。凡不按本办法办理竣工结算备案的，竣工验收备案机构不得办理建设工程竣工验收备案手续。2016年8月、2016年11月，合肥市建设工程造价管理站出面协调工程发包方博天化工公司及承包方对金龙国际项目工程款结算问题。以上事实由原告提供的商品房买卖合同、个人住房抵押借款合同、借款凭据、被告提交的商品房买卖合同、合肥市城乡建设委员会关于印发《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》的通知，合肥市建设工程竣工联合流程图、《关于金龙国际项目竣工验收等纠纷问题协调会议纪要》、《关于合肥博天化工升级改造项目工程造价争议问题的回复》、《建设工程施工合同》、徽商银行转账凭证、建设工程规划许可证、收房通知书等相关证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签署的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，为合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。合同履行中，被告未能如约在2016年6月30日交房，是否构成违约是双方争议的焦点问题。被告辩称因本案出现合同约定的免责事由（其他非出卖人所能控制因素），故其不应承担逾期交房的违约责任。虽然，合肥市城乡建设委员会发布文件将新设立的竣工结算备案作为办理建设工程竣工验收备案的前置条件，但由于该文件下发日期为2016年6月29日，是在约��交付房屋的前一天，从常理上来说，在2016年6月30日前被告即应领取到建设工程规划许可证、具备交房条件，否则就可能造成逾期交房主的结果，但其未能完成这些交房前期的准备工作，显然与该文件的下发无因果关系。并且被告在签订合同时的5月16日时即应预见到其是否有能力在6月30日前办好建设工程规划许可证，被告认为文件的下发属于“其他非出卖人所能控制的因素”，本院不予采信。因此被告辩称不能成立，被告逾期交房构成违约。原告要求被告支付违约金55640元（暂从2016年7月1日计算至2017年3月21日，后续违约金以702537元为基数，以日万分之三为基准，计算至房屋实际交付之日止），由于被告按揭贷款，实际全部房款到帐时间为2016年8月10日，依据合同附件五补充协议第5条约定出卖人有权推迟交��房屋，故违约金起算可自8月10日按日万分之三计算至2017年5月4日交房通知发出时间止，本院可支持55008.64元（702537元*0.0003*261天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告合肥博天化工有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告阳家胜违约金55008.64元（以日万分之三为基准自2016年8月10日计算至2017年5月4日）；二、驳回原告阳家胜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，由原告阳家胜负担14元，被告合肥博天化工有限公司负担1178元；保全费576元，由被告合肥博天化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 许欣竹人民陪审员 闫艳华人民陪审员 李 玲二〇一七年十月二十七日书 记 员 包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事���应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方��付违约金后，还应当履行债务。 来自