（2017）豫01民终13246号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-11-13

案件名称

张璐楠、郑州清华园房地产开发有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张璐楠,郑州清华园房地产开发有限公司,郑州清华园物业管理有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终13246号上诉人（原审原告）：张璐楠，女，1985年6月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱国华，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国辉，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州清华园房地产开发有限公司。法定代表人：李玉平，副董事长。委托诉讼代理人：陈彦文，河南贞实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东敏，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州清华园物业管理有限公司。法定代表人：李璐，总经理。委托诉讼代理人：陈彦文，河南贞实律师事务所律师。上诉人张璐楠因与被上诉人郑州清华园房地产开发有限公司（以下简称清华园房地产公司）、郑州清华园物业管理有限公司（以下简称清华园物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张璐楠，被上诉人清华园房地产公司的委托诉讼代理人陈彦文、李东敏，被上诉人清华园物业公司的委托诉讼代理人陈彦文到庭参加了询问，本案现已审理终结。张璐楠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郑州清华园房地产开发有限公司、郑州清华园物业管理有限公司承担。事实与理由：一、一审程序违法。1、一审法院在庭审过程中对双方提交的证据并未当庭认证，而在判决书中却又缺失举证、质证、认证的关键内容，一审法院判决书缺乏事实依据；2、其在一审庭审中当庭申请现场勘验，一审法院却置之不理，程序违法。二、一审判决事实认定错误。1、一审法院对其与清华园房地产公司、清华园物业公司所签订的相关协议是否属于霸王条款未予审查；2、其提交的录音证据及相关证据足以认定涉案房屋存在各种问题，根本不具备交付条件；3、清华园物业公司在2016年7月1日才取得涉案房屋的竣工验收手续，故其在2016年7月1日前无权交房，无权收取物业费用；4、其所支出的律师费用有理有据，一审法院却不予支持。三、一审判决错误。一审法院在程序违法，事实认定错误的情况下，做出错误的判决。清华园房地产公司辩称：双方签订的商品房买卖合同、前期物业服务协议等协议真实有效，不存在合同无效以及合同解除的情形。因此，张璐楠基于合同无效即合同解除事由请求返还物业费并且支付其损失无任何依据。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。张璐楠的上诉请求及事实理由无任何依据。二审法院应当依法驳回上诉，维持原判。清华园物业公司辩称：双方签订的商品房买卖合同、前期物业服务协议等协议真实有效。不存在合同无效以及合同解除的情形。因此，张璐楠基于合同无效即合同解除事由请求返还物业费并且支付其损失无任何依据。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。张璐楠的上诉请求及事实理由无任何依据。二审法院应当依法驳回上诉，维持原判。张璐楠向一审法院起诉请求：1.确认其与清华园房地产公司、清华园物业公司于2013年12月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》、《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》无效；2.解除其与清华园物业公司签订的《前期物业服务协议》；3.要求清华园物业公司退还其物业费7033元及利息（按年利率24%，自2016年10月11日起计算至实际退还之日止）；4.要求清华园房地产公司、清华园物业公司支付其律师费、交通费、通讯费等各项损失共计2967元；5.由清华园房地产公司、清华园物业公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月17日，张璐楠分别与清华园房地产公司、清华园物业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY130××××5947）和《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》，张璐楠购买清华园房地产位于荥阳市xx镇xx东侧、xx路北侧清华忆江南x区xx幢x单元x层xx号房。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2014年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件四商品房买卖合同补充协议就“物业管理服务”作出约定，“业主委员会成立之前，买受人同意前期物业服务由甲方（清华园房地产公司）聘任的物业管理公司提供物业服务，接房时与其物业公司签订《物业管理协议书》、《房屋装修管理协议》等”。《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》对“物业服务的内容和本物业业主临时公约”、“前期物业管理费价格”等作出约定，“买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同约定的价格和方式缴纳物业服务费等”。2013年12月17日前及2014年初，清华园房地产公司已开始与案涉36幢楼房的业主办理交房手续。2016年7月1日，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位对案涉36幢楼房竣工验收合格。2016年10月11日，张璐楠签收交房通知书，并与清华园物业公司签订《前期物业服务协议》，向清华园物业公司缴纳2014年6月17日至2016年12月31日的物业费7033元。期间，张璐楠与清华园房地产公司、清华园物业公司就所购房屋是否存在质量问题等发生争议。2017年1月7日，张璐楠与河南良达律师事务所签订委托代理合同，委托河南良达律师事务所的律师代理本案诉讼，支出律师费3000元。2017年1月11日，张璐楠诉至该院，要求确认其与清华园房地产公司、清华园物业公司于2013年12月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》、《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》无效；解除其与清华园物业公司签订的《前期物业服务协议》；要求清华园物业公司退还其物业费7033元及利息（按年利率24%，自2016年10月11日起计算至实际退还之日止）；要求清华园房地产公司、清华园物业公司支付其律师费、交通费、通信费等各项损失共计2967元；并由清华园房地产公司、清华园物业公司负担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张璐楠与清华园房地产公司、清华园物业公司自愿签订《商品房买卖合同补充协议》和《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的规定，不存在法律规定的无效的情形，张璐楠要求确认无效，因无相应法律依据，该院不予支持。至于张璐楠主张的房屋质量等问题，涉及合同当事人是否存在违约情形，张璐楠可另行主张。关于物业费的问题，清华园物业公司系清华园房地产公司聘任的前期物业服务企业，在业主委员会成立之前，清华园物业公司收取物业费与张璐楠有约在先，张璐楠与清华园物业公司未约定解除《前期物业服务协议》的情形，亦不存在法定解除的情形，故张璐楠要求解除与清华园物业公司签订的《前期物业服务协议》，该院依法不予支持。进而，张璐楠基于《商品房买卖合同补充协议》、《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》无效和《前期物业服务协议》的解除，要求清华园物业公司退还原告物业费7033元及利息，并支付律师费、交通费、通信费等各项损失共计2967元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回张璐楠的诉讼请求。一审案件受理费100元，由张璐楠负担。本院二审中，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定同一审。本院认为：张璐楠与清华园房地产公司、清华园物业公司签订《商品房买卖合同补充协议》和《“清华忆江南”1期、2期物业管理及其他收费标准》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在双方签订的《前期物业服务协议》履行过程中，并未出现合同约定的解除情形，亦未出现法定解除的情形，故合同双方均应依约履行各自义务。张璐楠主张的房屋质量等问题，可另行主张。综上所述，张璐楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张璐楠负担。本判决为终审判决。审判长　　王胜利审判员　　李运动审判员　　秦　宇二〇一七年十月二十七日书记员　　黄秋菊更多数据：搜索“”来源：