（2017）吉02民终2781号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李秋贤与王桂英、吉林市龙潭区棚户区改造办公室、吉林信翔房屋拆迁有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秋贤,王桂英,吉林市龙潭区棚户区改造办公室,吉林信翔房屋拆迁有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十四条，第一百七十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款，第四十五条第一款
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2781号上诉人（原审被告）：李秋贤，住吉林市。委托诉讼代理人：尹春梅（系李秋贤女儿），住吉林市。被上诉人（原审原告）：王桂英，住吉林市。委托诉讼代理人：时长水，吉林汇烨律师事务所律师。原审被告：吉林市龙潭区棚户区改造办公室，住所地吉林市。法定代表人：张凯，主任。原审被告：吉林信翔房屋拆迁有限公司，住所地吉林市。法定代表人：廉鸿吉，经理。上诉人李秋贤因与被上诉人王桂英、原审被告吉林市龙潭区棚户区改造办公室（以下简称龙潭棚改办）、吉林信翔房屋拆迁有限公司（以下简称信翔公司）确认合同无效纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2017）吉0203民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李秋贤及其委托诉讼代理人尹春梅，被上诉人王桂英及其委托诉讼代理人时长水到庭参加诉讼。原审被告龙潭棚改办、信翔公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李秋贤上诉请求：撤销一审判决，依法驳回王桂英的诉讼请求。事实和理由：一审判决对涉案房屋的真实权利人未予查清，李秋贤是争议房屋的真实权利人。李秋贤于2010年6月从韩相铭的儿媳手中购买房屋，其家人均无异议。韩相铭购买房屋后居住20多年。在韩相铭死亡后由其继承人决定将房屋出卖给李秋贤，房屋买卖协议合法有效，只是因为非买卖方的原因，未办理过户手续。李秋贤是善意取得房屋，是被征收房屋的真实权利人。本案争议的房屋是浮房，不具有正式产权。对该房屋产权更名，不应完全适用物权法的规定，应结合国家政策变化的历史条件，认定房屋真实权利人。王桂英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持。龙潭棚改办、信翔公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。王桂英向一审法院起诉请求：判令李秋贤代理王桂英与龙潭棚改办、信翔公司于2013年10月6日签订的0132070号协议书无效。一审法院认定事实：位于吉林市龙潭区龙华街十二委七组新华胡同20-1号房屋（以下简称“诉争拆迁房屋”）的浮房所有权证上登记的产权人姓名为王桂英，权证落款日期为1988年10月14日。2013年10月6日，李秋贤以王桂英委托代理人的名义与龙潭棚改办、信翔公司签订编号为0132070的一份协议书，甲方为龙潭棚改办、信翔公司，乙方为王桂英；该协议书约定，乙方将建筑面积为23.03平方米、产权性质为浮房、用途为住房的房屋交给甲方，乙方享受9400元的搬迁奖励，并置换建筑面积为54平方米的房屋，乙方须缴纳1.8万元的扩大面积费。2013年10月6日，李秋贤缴纳了1.8万元的扩大面积费。2016年1月7日，李秋贤选择了位于吉林市龙潭区龙潭悦景小区9#-2-6-73号、建筑面积为54平方米的房屋作为诉争拆迁房屋的置换房屋。一审法院认为，关于李秋贤以王桂英委托代理人的名义与龙潭棚改办、信翔公司签订的编号为0132070协议书的法律效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让均以依法登记为准，未经登记，不发生法律效力。而法定有权签订房屋征收与补偿协议的被征收人为房屋所有权人，故有权签订房屋征收与补偿协议的一方主体为依法登记的所有权人。本案诉争拆迁房屋的登记产权人为王桂英，故王桂英系签订诉争拆迁房屋征收与补偿协议的一方主体。《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条规定，行为人没有代理权而以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力；无效的合同，自始没有法律约束力。本案李秋贤以委托代理人名义在协议书上签字，但王桂英并不认可李秋贤有代理权，李秋贤并未提供证据证明其有代理权，故一审法院认定，李秋贤以王桂英代理人的名义与龙潭棚改办、信翔公司签订的编号为0132070协议书自始无效。关于李秋贤提出的善意取得的抗辩。《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定，转让不动产须经过依法登记后，才能够善意取得；李秋贤虽主张其已经支付合理价款、居住房屋并取得浮房所有权证、土地证原件，但诉争被拆迁房屋仍登记在王桂英名下，故李秋贤并不符合善意取得的法定条件，对于李秋贤提出善意取得的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：李秋贤于2013年10月6日以王桂英代理人的名义与吉林市龙潭区棚户区改造办公室、吉林信翔房屋拆迁有限公司订立的编号为0132070的协议书无效。案件受理费100元，由王桂英承担。本院二审期间，李秋贤提供吉林市龙潭区土地局档案中本案争议房屋宗地草图复印件一份，证明：该草图下方土地使用者姓名为韩相铭，办理土地证的相关手续是由韩相铭办理的。王桂英质证认为：对该证据真实性有异议，该证据证明不了李秋贤所要证明的问题，在该证据上韩相铭的名字已经被笔划掉。本院经审查认为，本案争议房屋的土地使用权证登记记载土地使用者为王桂英，未发生变更，且本案争议的是合同效力，并未涉及土地权属确认主张，故本院认为该证据与本案待证事实并无直接关联，不作认定。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实无异。李秋贤持有争议被拆迁房屋的浮房所有权证及土地使用权证原件，并曾在该房屋居住。本院认为，王桂英主张合同无效的理由为李秋贤无权代理王桂英签订涉案协议书。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第四十五条第二款规定：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。”依据上述司法解释的规定，王桂英主张涉案协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。一审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十五条规定，判决如下：一、撤销吉林市龙潭区人民法院（2017）吉0203民初338号民事判决；二、驳回被上诉人王桂英的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费250元，均由被上诉人王桂英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李春露审 判 员 任宝君代理审判员 郭立坤二〇一七年十月二十七日书 记 员 任 杰 来源：百度搜索“”