（2017）赣0502民初4229号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-14
案件名称
新余洪客隆实业有限公司与黄小艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新余市渝水区人民法院
所属地区
新余市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新余洪客隆实业有限公司,黄小艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十一条
全文
新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初4229号原告新余洪客隆实业有限公司，住所地新余市洪客隆商业街D栋2区。法定代表人熊英，该公司总经理。委托诉讼代理人易新萍，公司员工。被告黄小艳，女，1974年2月9日生，住新余市渝水区。原告新余洪客隆实业有限公司（下称原告）诉被告黄小艳（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭桃基独任审判，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人易新萍与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、判令被告立即向原告支付物业服务费3533.4元，违约金10722.24元，共计人民币14255.64元；2、判令被告承担诉讼费。事实与理由：被告是××商业街凯旋商务酒店504房屋的业主，于2007年5月28日与洪客隆投资发展（新余）有限公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费为每月1.2元/平方米，每次交费时间为每月25日前。原告从2012年1月开始接替洪客隆投资发展（新余）有限公司提供物业服务，一直积极履行物业服务职责，被告也曾一直履行交费义务，但自2011年1月起，被告便无故拖欠物业费，到2017年6月共欠原告物业服务费3533.4元，原告多次向被告催缴，但被告至今仍未缴纳物业管理费。被告辩称，1、被告已于2010年4月6日通过中介将凯旋商务酒店504房屋转让，并告知了原告；2、被告已交清了2010年12月份之前的物业费，其中2010年4月份到12月份的物业服务费由现在的房东交纳。故请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：（一）《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》各一份。拟证明被告系新余洪客隆商业街凯旋商务酒店504房屋的业主，并就该房屋物业服务事宜与原告之间存在物业服务合同关系，且书面约定了在物业服务中双方的权利义务。（二）物业管理费交费票据。拟证明被告曾经按物业服务协议约定向原告缴纳过物业管理费，承认与原告之间的物业服务合同法律关系，认可原告提供物业服务的收费标准。（三）欠费清单。拟证明被告欠费的期间和欠费的金额及欠费金额的计算方式。（四）催费函及邮寄凭证。拟证明原告于2017年4月12日和6月28日向被告邮寄函件，以书面形式要求被告向原告交付物业费。被告对原告所举证据进行了质证，认为，被告已于2010年4月将房屋转让他人，并已向原告交清了物业费，因此原告所举证据与被告没有关系。同时提交了以下证据：（一）存量房交易登记申请表一份。拟证明被告已于2010年4月6日将房屋转让他人；（二）收款收据一份。拟证明被告为业主时已向原告交清了物业费。原告对被告所举证据进行了质证，认为被告将房屋转让他人后应当通知原告，但是被告没有履行通知职责；被告已交费到2010年12月。对当事人所举证据及质证意见，本院审查认为，原告所举第一号和第二号证据真实，予以确认，可以证明被告曾是504房屋的业主，并交纳了物业费，原告要求用第二号证据证明其他事项，因与原告起诉的事实相冲突，不予确认；原告的第三号证据，属于当事人陈述，需要其他证据进行印证；原告第四号证据是邮政部门在办理业务时的记录，对该证据的真实性，本院予以确认。被告所举第一号证据可以证明已将房屋转让他人，本院予以确认；被告第二号证据与原告的第二号证据属于同一内容，本院予以确认。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：被告原是××商业街凯旋商务酒店504房号房屋的业主，房屋面积为40.45平方米，于2007年8月1日与洪客隆投资发展（新余）有限公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费为每月1.2元/平方米，每次交费时间为每月25日前。被告收到房屋后，一直按约定履行了交费义务。2010年4月被告将该房屋转让给他人，被告已向原告交清了作为该房屋的业主期间的物业服务费，在2010年5月至2010年12月间该房屋的物业服务费已由新业主交纳。因原告从2012年1月开始接替洪客隆投资发展（新余）有限公司对新余洪客隆商业街凯旋商务酒店提供物业服务，未收到从2011年1月到2017年6月期间504房号房屋业主的物业服务费3533.4元，原告于2017年4月12日和6月28日向被告邮寄催缴函，以书面形式要求被告向原告交付物业费，原告与被告之间为收取物业费用还有电话往来，被告多次向原告表示该房屋已转让他人，自己不是该房屋的业主。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原告的服务行为没有违反法律规定，本案的争议焦点是被告将房屋转让他人后，是否还应承担业主责任。被告在是××商业街凯旋商务酒店504房号房屋的业主时，已按约定履行了交费义务，于2010年4月将新余洪客隆商业街凯旋商务酒店504房号房屋转让他人后，被告从2010年4月6日起不是该房屋的业主，洪客隆投资发展（新余）有限公司对被告从2010年4月6日之后不存在物业服务关系，被告与洪客隆投资发展（新余）有限公司签订的《前期物业服务协议》的权利与义务终止，由于被告不是该房屋的业主，因此没有义务向原告交纳物业服务费。被告将该房屋转让他人后，他人已交费到2010年12月，原告在2012年1月接替洪客隆投资发展（新余）有限公司对新余洪客隆商业街凯旋商务酒店提供物业服务后，仍向被告要求交纳物业管理费用的请求，不符合法律规定，本院不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，判决如下：驳回原告新余洪客隆实业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告新余洪客隆实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员 彭桃基二〇一七年十月二十七日书记员 罗小倩 来源：百度“”