（2017）粤1302民初3362号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-04

案件名称

冯丹与惠州市南天大新置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

惠州市惠城区人民法院

所属地区

惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯丹,惠州市南天大新置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书（2017）粤1302民初3362号原告（反诉被告）：冯丹，女，汉族，1996年4月14日出生，住四川省洪县。委托诉讼代理人：方伟敏，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市南天大新置业有限公司，住所地：惠州市河南岸银岭路8号南丰楼B2座302房。法定代表人：王智。委托诉讼代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。原告(反诉被告)冯丹诉被告(反诉原告)惠州市南天大新置业有限公司（以下简称惠州南天大新公司）商品房销售合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告冯丹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告立即返还人民币205308元并支付利息至款项付清为止（参照银行一年期贷款年化利率6%，从2016年1月21日起开始计算）；3、赔偿原告损失436552元（9000元/平方×124.54平方-684308元);4、赔偿原告人民币205308元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年4月，案外人东莞市可洁可净日用品有限公司（以下称“可洁可净公司”）与东莞市南天大新集团有限公司（以下称“南天大新集团”）签署专柜联营合同，可洁可净公司在南天大新集团开设的坂田店和坑梓店销售日用品，由南天大新集团统一收银。后两店相继停业，经双方核对，南天大新集团共拖欠可洁可净公司货款人民币747327元。可洁可净公司多次向南天大新集团催款未果。由于南天大新集团全额投资设立有被告，是被告的唯一股东，南天大新集团的实际控制人程志平亦是被告的实际控制人。2016年1月，各方协商以可洁可净公司指定的原告和周祝两人分别购买被告开发的位于惠州市××水口镇大新城（又称“南贸花园”）8栋502号、10栋804房产的方式处理上述欠款。具体方式为：1、由南天大新集团确认拖欠可洁可净公司货款总额为747327元；2、原、被告约定8栋502号、10栋804房产价格分别为684308元和596054元;3、被告向可洁可净公司指定的周祝开具10栋804房产已收到房款596054元的收款收据；南天大新集团盘点可洁可净公司价值54035元存货后，指示被告向可洁可净公司指定的原告开具了8栋502号房产已收到205308元的收款收据；4、由原告、周祝分别与被告签订《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》，被告在与原告的合同中再次认可原告巳支付首期房款205308元，余款479000元在签订合同后办理按揭贷款支付。2016年10月、11月，被告两次向原告身份证地址致函，称无法办理按揭，要求原告2016年11月17日前将未获批准的按揭款项一次性付清至南贸花园营销处。原告即前往位于惠州的大新城（南贸花园），要求支付余款，办理购房网签手续。但被告业务总监侯朝娜拒绝收款，并称应把款付至南天大新集团的账户，由南天大新集团开出全额付款证明后才能办理购房的其他手续。原告认为被告早已承接南天大新集团的债务，原告与被告之间买卖房屋的行为与南天大新集团没有任何关系。况且南天大新集团因经营不善被诉讼的记录高达45次，把款项支付给南天大新集团风险极大。双方争执后，被告于2016年12月向原告发出解除合同通知书并将涉诉房产售予他人。原告认为：合同的设立和解除都应由合同向对方作充分的协商。被告既没有主动与原告协商，也没有设专人与原告接洽此事。原告从来没有任何不同意购买讼争房产的意思表示，只是要求将余款支付给被告而不是债务缠身的南天大新集团。被告在已经与原告签订买卖合同之后又擅自将房产转卖他人是明显的一房二卖的违约行为。被告的行为违反了双方的约定，将给原告造成严重损失。被告惠州南天大新公司辩称，我方认为原告没有按照合同的约定办理银行按揭手续，也没有按照合同约定以现金的方式支付购房价款，经被告多次催告，其中有两次书面的催告，原告仍然拒不履行付款的合同义务，双方约定解除条件已经成就，被告依法享有合同的解除权，故被告不构成违约，更不构成一房多卖的欺诈行为，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的所有诉请。反诉原告惠州南天大新公司提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2016年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》已于2016年12月7日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金23950元；3、本案本诉、反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:2016年1月20日，反诉原告与反诉被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定反诉原告将其开发建设的位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖东四路10号南贸花园08栋5层02号房（建筑面积97.17平方米）出售给反诉被告，按建筑面积计价，该商品房总款为人民币684308元，反诉被告签署本合同之日，已付首期房款205308元，剩余房款479000元由反诉被告于签订本合同7个工作日内办理银行按揭手续；第七条第1项第（2）点约定：反诉被告如未按照合同约定时间付款，逾期超过90日后，反诉原告有权解除合同。反诉原告解除合同的，反诉被告按累计应付款的5%向反诉原告支付违约金。该合同附件《补充协议》第四条第1项还约定“如买卖人在规定时间内未获得贷款银行批准的按揭款应当一次性支付出卖人”。合同签订后，反诉被告未按照约定在合同7个工作日内办理银行按揭手续，经多次催告，其中2016年10月13日、11月7日分别以书面形式催告，反诉被告拒不办理，也不按约一次性支付剩余房款479000元给反诉原告。反诉原告遂于2016年12月7日向反诉被告发出《解除合同通知书》。反诉原告认为，反诉被告已构成违约，应当依法承担支付违约金的责任，而合同解除条件已成就，反诉原告有权依法解除合同。反诉被告冯丹辩称，一、依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯，反诉原告作为开发商有协助购房人办理银行按揭手续的义务。二、我方已签署房产买卖合同，依据交易惯例，反诉原告应向我方收取全套按揭所需资料并移交银行审核，但至今没有通知答辩人提交材料。我方在签订合同后，一直等待反诉原告的下一步通知，但反诉原告并未配合我方办理按揭，而是直接要求变更合同，因此，据不办理贷款而违约的是反诉原告。三、退一步说，即使答辩人要求全额支付余款合理合法，其必须将余款交给东莞市大新集团有限公司的主张也令答辩人无法接受。我方认为我们与反诉原告签订的合同，尾款只能给反诉原告，将钱转给东莞大新集团有限公司风险太大。我方认为被告在2016年1月20日与原告签署有商品房买卖合同A，后在2016年12月8日与程志鸿、李美英签署商品房买卖合同B，两份买卖合同指向的标的均为本案的涉诉房产，同时依据被告提交给法庭证据材料第9-11项，被告直到2016年12月9日才将解除合同通知书寄出，12月12日送达，我方认为被告在买卖合同A尚处合同有效期间与他人签订买卖合同B，符合最高院关于商品房买卖纠纷的条件，是一房二卖。查明的案件事实经当事人提供证据证明的法律事实不同于现实发生的客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：惠州南天大新公司（出卖人）与冯丹（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定惠州南天大新公司将其开发建设的位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖东四路10号南贸花园08栋5层02号房（建筑面积124.54平方米）出售给冯丹，该商品房总款为人民币684308元，签署本合同之日，买受人已付首期房款205308元，剩余房款479000元由买受人于签订本合同7个工作日内办理银行按揭手续，买受人应按照约定将商品房预售款直接存入出卖人在广发银行惠州水口支行的账户；买受人如未按照合同约定时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。该合同附件《补充协议》第四条约定“1、如买受人自行选择按揭银行借款的，买受人应在签署原合同时与按揭银行办理借款相关手续，并按银行要求提供齐全的相关贷款资料，买受人在规定时间内未获得贷款银行批准的按揭款应当一次性支付出卖人。2、如因买受人原因导致按揭借款未获出卖人指定的按揭银行批准或者批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商确定其他付款方式，否则，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款20%的违约金，并有权收回该商品房。”2016年1月20日，惠州南天大新公司向冯丹开具了房产销售专用收款收据，确认收到冯丹购房首期款205308元。2016年10月13日，惠州南天大新公司向冯丹邮寄《更改付款方式通知函》，通知主要内容为：冯丹女士，你在我司购买的8栋502房屋，截至2016年10月13日，你的按揭借款仍未获得按揭银行的批准，按照双方签署的《商品房买卖合同》合同附件中第四条第二款：“如因买受人原因导致按揭借款未获出卖人指定的按揭银行批准或者批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人”的协定，你应将未获批准的按揭款项一次性付清支付给我司。现通知你请于2016年10月20日前至南贸花园营销处将未获批准的按揭款项付清，逾期未付清则我司将按照合同约定解除合同并保留追究你违约以及要求你承担解除合同等所产生费用的权利。2016年11月10日，惠州南天大新公司再向冯丹邮寄《更改付款方式通知函（二）》，再次通知冯丹于2016年11月17日至南贸花园营销处将未获批准的按揭款项付清。2016年12月9日，惠州南天大新公司向冯丹邮寄解除合同通知书，通知冯丹解除合同，2016年12月12日冯丹收到该通知。2016年12月8日，惠州南天大新公司与案外人李美英、程志鸿签订《商品房买卖合同》，约定将位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖东四路10号南贸花园08栋5层02号房出售给李美英、程志鸿，出售价格为684308元，并于2016年12月22日办理了预售商品房买卖预告登记。2017年3月30日冯丹诉至本院，请求判如所请。庭审中，惠州南天大新公司称与冯丹签订的《商品房买卖合同》约定应由冯丹自行去银行办理购房款按揭，不能在银行办理购房款按揭的原因是冯丹没有向银行申请按揭贷款。冯丹则称应当是惠州南天大新公司办理购房款按揭，从未收到惠州南天大新公司关于办理购房款按揭需提交相关材料的通知。冯丹称其第一次收到惠州南天大新公司的变更付款方式通知书后，没有进行回应，第二次收到变更付款方式通知书后，冯丹与惠州南天大新公司销售人员沟通，惠州南天大新公司要求其将剩余款项支付给东莞市大新集团有限公司，冯丹予以拒绝。冯丹向本院提交了互联网上公开显示的南贸花园开盘时间、预售价格，拟证明冯丹诉请按照9000元/平方计算其损失有事实依据。裁决理由和结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。冯丹与惠州南天大新公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定诚实履行义务。《商品房买卖合同》约定，冯丹向惠州南天大新公司支付购房首期款205308元，剩余款项在签署合同7个工作日内办理银行按揭贷款。根据市场商品房买卖的交易通常惯例，惠州南天大新公司作为开发商，应当协助冯丹办理银行按揭贷款相关手续，主动向冯丹收集办理银行按揭贷款的相关资料并向银行提交审批。现惠州南天大新公司未提交证据证明其与冯丹签订合同后，积极主动地履行了为冯丹办理银行按揭贷款手续的义务，在超过合同约定的付款期限后，惠州南天大新公司签订合同后也没有明确通知冯丹需自行寻找银行办理银行贷款按揭手续，应当认定惠州南天大新公司存在不履行合同附随义务的违约行为。冯丹在与惠州南天大新公司签订《商品房买卖合同》后至惠州南天大新公司向冯丹第一次发出变更付款方式通知书要求限期一次性付款前，均没有主动就剩余房款支付的情况进行跟踪询问，第一次收到变更付款方式通知书后，冯丹也没有进行回应，没有就剩余房款如何支付的事项与惠州南天大新公司进行协商；惠州南天大新公司第二次向冯丹发出变更付款方式通知书，根据冯丹的陈述，其与惠州南天大新公司协商过程中并未反对一次性支付剩余款项，但不同意惠州南天大新公司提出的将剩余款项支付至东莞市大新集团有限公司的账户的要求，双方就此不能达成一致意见，后惠州南天大新公司于2016年12月9日向冯丹发出了《解除合同通知书》，冯丹在2016年12月12日收到《解除合同通知书》后，也未当即提出异议，直至2017年3月30日冯丹才向本院起诉且亦诉请解除合同，应当认定为冯丹在合同履行过程中也存在不履行合同附随义务、不积极促进合同继续履行的过错。冯丹与惠州南天大新公司签订的《商品房买卖合同》，双方均同意解除合同，则视为合同双方当事人协商一致解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”，惠州南天大新公司应向冯丹返还已付的购房款205308元。冯丹诉请的房屋价值上涨损失及利息损失，本院考虑双方当事人违约行为的过错，酌定由惠州南天大新公司按照年利率24%，以205308元为本金，从2016年1月21日起向冯丹支付利息直至款项还清之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的商品房买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的一房二买的情形，是指出卖人存在一房多卖的主观故意并就同一商品房订立多份商品房买卖合同，导致买受人合同目的不能实现。本案惠州南天大新公司在与冯丹签订《商品房买卖合同》后，并未立即又与他人签订买卖合同，而是向冯丹发出两次更改付款方式通知书要求冯丹付清剩余款项未得到冯丹同意后，又以原价格将涉案商品房出卖给了案外人。这种情形下不应当认定惠州南天大新公司构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的一房二卖，冯丹诉请惠州南天大新公司赔偿已付购房款一倍的款项即205308元的诉请，本院不予支持。涉案商品房买卖合同是因合同双方当事人对付款方式不能协商一致而解除，惠州南天大新公司诉请冯丹支付逾期付款违约金没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）冯丹与被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠州市南天大新置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告冯丹返还购房款205308元及利息（利息以205308元为本金，按照年利率24%，从2016年1月21日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告冯丹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告惠州市南天大新置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费12420元，减半收取即6210元，保全费4827.69元，诉讼费共计11037.69元（原告已预交），由被告惠州市南天大新置业有限公司负担9207.69元，原告冯丹自行负担1830元。反诉受理费400元，减半收取即200元（反诉原告预交），由反诉原告惠州市南天大新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长　唐作培审判员　张　霞审判员　邓继荣二〇一七年十月二十七日法官助理　黄丽芬书记员　严子平来源：百度“”